加拿大房價超出美國40%；中國買家每年投入上千億

2016-06-08 CAF

　　加拿大樓市爭議

　　最近，暴漲的加拿大樓市以及包括中國人在內的海外買家越來越引發關注。今年3月，加拿大房價突破50萬加元（約合38萬美元）每棟，高出同期美國房價40%。除本土需求外，包括中國人在內的海外買家也在推漲。從21世紀經濟報道記者採訪及相關報告來看，2014到2015年間，中國買家在加拿大樓市每年投入上千億元。低利率和火爆樓市刺激下，加拿大個人負債率快速上升，已超過美國2008年金融危機爆發前的水平。各界紛紛預警，一旦加息，樓市泡沫將破滅。但同時，因經濟缺乏其它亮點，加拿大政府很難拿樓市「開刀」。

　　目前，加拿大政府開始著手調查外國人購房情況，加息則仍在討論中。中國買家何去何從？據21世紀經濟報道採訪了解，即使房價下跌，中國買家或許也不會撤場，而是轉向溫哥華、多倫多之外的更多地區。

　　加拿大按揭及房屋公司對21世紀經濟報道記者表示，正在調查溫哥華、多倫多及蒙特利爾地區到底有多少新建住宅賣給了外國人，預計將於今年11月得到初步結果。另外政府也與這三個地區的開發商、數據供應商、行業協會、中介、律師等展開了關於外國買家的諮詢， 目前正在收尾階段。

　　從2006年左右開始，短短十年時間，加拿大房價迅速趕超美國。加拿大蒙特利爾銀行（BMO）的資深經濟學家Sal Guatieri在本月初的報告中指出，最近加拿大全國房產均價歷史性地首次突破了50萬加元每棟，約合38萬美元每棟，而3月份美國的房產均價為27萬美元左右每棟，前者比後者高出了40%。

　　據加拿大地產協會（簡稱CREA）公布的數據顯示，今年4月份加拿大房價再創新高。均價比去年同期增長13.1%，尤其是溫哥華與多倫多兩個城市，連續數月的房價上漲仍然是由這兩個城市帶動。不過刨除這兩個城市，4月加拿大全國房產均價仍然比去年同期增8.7%。數據還顯示，今年4月與去年4月相比，大溫哥華地區房價上漲25.3%，大多倫多地區房價上漲12.6%。

　　加拿大房產經紀市場份額第一的瑞麥地產（RE/MAX）內部人士向21世紀經濟報道記者透露，據該公司保守估算，2014年中國買家在加拿大的交易額達150億美元（按匯率折算達900多億元人民幣），2015年更多。加拿大國民銀行的經濟學家Peter Routledge稱，2015年中國買家在溫哥華樓市投入了127億加元（約合人民幣640億元），占該城市總量的33%。他估計在多倫多這個數字是90億加元（約合人民幣454億元），佔總銷售量的14%。

　　官方機構——加拿大按揭及房屋公司對21世紀經濟報道記者表示，目前正在就外國人購房情況進行相關調查，其中包括調查溫哥華、多倫多及蒙特利爾地區到底有多少新建住宅賣給了外國人。

　　

　　本土需求強勁外國買家2008年後大舉湧入

　　「90年代初，我跟隨父母移民到了加拿大溫哥華。我們家在離溫哥華市中心有段距離的漁人碼頭附近有棟獨立的房子，2009年時的市價是50萬加元，目前可以賣到160萬加元（約合812萬人民幣）。現在當地人買房還要排隊，以前出售一棟房子時一般會接到2到3個出價，而現在能接到40多個出價，還都以現金成交。」現居上海的加拿大華人王先生告訴21世紀經濟報道記者。

　　加拿大樓市增長的原因有多種。首先加拿大人有購房的傳統，其房屋自有率處於世界領先水平，達69%~70%。

　　「本土持續的需求是樓市長期強勁的一個主因，特別是持續了好幾年的低利率環境，更是催化了購房需求。由於加拿大貸款審查嚴格，次貸規模非常小，這使得該國幾乎免受了2008年金融危機。民眾因此也對經濟有了更強的信心，樓市並未受到衝擊。除本土需求外，我想外來需求在推動加拿大樓市中也扮演了重要的角色。在金融危機后，外國買家看到加拿大房地產抗跌，便大舉湧入，其中也包括中國買家。甚至有投資者在還未動工前，就買下了一整棟大樓。」一位不願具名的加拿大資深地產從業者向21世紀經濟報道記者分析道，他之前在加拿大某大地產經紀公司擔任副總經理。

　　中國買家或持有溫哥華33%到66%的房產

　　近幾年來，不斷有分析指出中國人成為了加拿大樓市的大買家。21世紀經濟報道記者從加拿大房產經紀市場份額第一的瑞麥地產（RE/MAX）內部人士處獲悉，據該公司保守估算，2014年中國買家在當地的交易額達150億美元，並估計2015年肯定有所增長。

　　去年加拿大不列顛哥倫比亞大學的兼職教授Andy Yan對溫哥華最昂貴的三個小區進行分析，發現在2014年9月之後的半年內出售的房產中，66%的買家是中國人。加拿大國民銀行的經濟學家Peter Routledge在今年3月份發布的一份報告中稱，2015年中國買家在溫哥華的房地產市場投入了127億加元（約合640億人民幣），占該城市總量的33%。他估計在多倫多這個數字是90億加元，佔總銷售量的14%。

　　近幾年來，當地媒體不時爆出中國買家在當地購置豪宅的新聞。去年有一個南京商人花2.6億元買下溫哥華的一套豪宅。就在上個月，當地媒體又爆出一個中國留學生買下了一棟1.5億元的豪宅。

　　「加拿大政府去年才開始追蹤外國買家。從官方公布的數據來看，中國人在加拿大的房產擁有率僅是個位數，但政府的統計中，對於外國買家的定義是指沒有居住在加拿大的外國人。我之前（2014、2015年左右）在地產經紀公司工作時，我們內部的調查顯示，中國買家對溫哥華地區各類型的住宅的擁有率達33%-66%。」前述業內人士對21世紀經濟報道記者透露。

　　

　　

　　

　　輿論質疑房屋空置溫哥華當地人開始搬離

　　持續湧入的外國買家已經開始改變溫哥華這座城市。「2009年我來到了上海。一年半以前，是我來上海后第一次回溫哥華，從市中心回家的路上，我看到了好多新建的高層公寓，不過晚上卻沒開燈，都是大片大片的黑暗。路上都是好車，我開著本田感覺就像在國內開QQ。」華人移民王先生說。

　　蒙特利爾銀行金融集團副董事長林凱文（Kevin G.Lynch）也向21世紀經濟報道記者描述了類似的現象。

　　「在加拿大，外國買家主要聚集在溫哥華和多倫多，其中又以溫哥華為主。大家的議論重點不是外來買家的身份，而是許多房子是空的，沒人住，這使得社區看起來很冷清。這兩個城市花了很大的力氣形成了很多宜居的社區，但是很多房子空著，這讓社區失去了不少活力。省市層面對這個話題的討論有很多，比如對外國買家徵收更多稅；鼓勵外國買家租房，如果你買了房子又不住，那還是租房吧。」林凱文說。

　　越來越多的當地人因無法負擔高房價而搬離溫哥華

　　「溫哥華現在看起來像個度假村，許多人並不在當地工作，只是到此來生活和上學。包括公寓在內的住宅，溫哥華的均價可以達到70萬-100萬加元每棟，這是當地人難以承受的。從2015年加拿大國內的人口流動來看，僅有幾百人搬到了溫哥華，越來越多的人選擇搬離，或者乾脆搬去美國。」前述業內人士說。

　　第一太平戴維斯世界研究部董事Yolande Barnes對21世紀經濟報道記者表示，加拿大主要城市樓市的活躍氣氛開始從中心城市蔓延到外圍小城市及地區。似乎是一線城市與二、三線城市的房價差距太大，相比之下區域市場的購買/投資吸引力凸顯。區域市場行情的改善主要源於當地居民以及從溫哥華、多倫多等大城市遷出人口的需求。

　　同時，中國買家也已開始注意其他地區。「我們內部的資料看，2015年中國買家對魁北克省的蒙特利爾的興趣度增長了三倍，我想是因為價格誘人。蒙特利爾每棟房產均價是34萬加元，而溫哥華可以達到兩三百萬加元。」前述業內人士透露。

　　

　　

　　

　　加拿大官方：正在調查外國人購房情況有城市推出限制規則

　　目前，加拿大官方已開始著手調查外國人在當地樓市中的份額。加拿大聯邦政府3月底公布的預算中，有50萬加元將撥給統計局，以此開發針對外國買家的統計的方法。

　　另一官方機構 - 加拿大按揭及房屋公司（簡稱CMHC）在郵件中對21世紀經濟報道記者表示，CMHC目前正在開展一個實驗項目，來調查溫哥華、多倫多及蒙特利爾地區到底有多少新建住宅賣給了外國人，預計將於今年11月得到初步結果。另外政府也與這三個地區的樓市利益相關者——開發商、數據供應商、行業協會、中介、律師等等展開了關於外國買家的諮詢，目前正在收尾階段。

　　尤其是樓市火爆的溫哥華地區，當地省政府已開始推出限制外國買家的規則。比如6月起，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省將要求購房者披露其國籍。另外，也有大學教授建議應提高對外國買家的年度房產稅。

　　「許多外國買家都是有居留證、工作許可或者留學許可的，有了居留許可后，你就不會被看作是非居民海外買家了，政府就無法向這些人徵稅。還有其他辦法繞過這種徵稅，很常見的模式是通過信託模式將房子登記在居住在當地的親屬名下，你通過捐贈提供99.99%的房款，你的親屬就無權出售，或出租該住宅。」不願具名的業內人士向21世紀經濟報道記者透露。