看房的學問 30分鐘你看到了什麼

購房是一個大事，買一個房子，即便是在相對低廉的加拿大，也通常會是一家人至少十幾年的收入。因此，如何選購一個稱心的房子就變得非常重要。作為地產經紀而言，深感責任之重大，受人之託，豈能隨意為之？

常聽人說，Location …. ， 選擇房子，首先要選擇的是地點，對此，Ben 深有體會。一個好的社區，好的學校，好的鄰居帶給您的是好的圈子，孩子身邊好的朋友以及安全，向上的環境。選擇地點這個話題，我寫過不少文章介紹了，包括平均家庭收入，種族構成，宗教成分構成，失業率，白領比例，出租房屋比例以及學校排名等一系列指標。您在和經紀一起看房子之前，您的經紀是否已經告知您這些資訊呢？如果沒有，且慢看房吧！

在清楚了社區，學區之後，開始看房子。看一個房子通常有20-30分鐘的時間，如何有效利用這短短的幾十分鐘對房屋有一個正確的認識是非常重要的。很多時候，看過上百套房子仍舊很難下決心的原因就是作為購房者本身，缺乏一個對房屋的系統評估，不了解看房子該看哪些地方。不清楚哪些缺點是可以修正的，哪些是所謂的硬傷。而在猶豫中，錯過了真正的好房子，而這時候的地產經紀如果不夠專業，更會誤導您在在後面的焦急中選擇了所謂的好房子。 作為一個專業地產經紀，我很願意和大家分享一下看過幾千套房子之後的經驗。

這裡主要針對的是普通物業。豪宅的看房是完全不同的概念，以後會有專門介紹，歡迎電話諮詢。

當開車進入物業周圍時候，要首先注意房屋是否靠近高壓線，是否臨近高速公路,鐵路，周邊是否有警察局，消防隊，墓地。


圖為23萬伏高壓輸電線路，橫穿多倫多

距離物業200米左右要做到三看

· 看天，是否有政府的廉租或者出租Apartment , 這些是影響房屋價值的重要因素。

· 看地，主要看周邊物業的車道，通過停車情況來判斷鄰居是否出租，是否在同一物業內居住太多的人口。

· 看人，觀察附近人口種族，特別是小學，最能反映附近周邊的人口狀況。

看過之後，進入物業旁邊，首先要看的是風水狀況。是否有路沖，反弓？是否是玉帶？也許您不很介意這些，但是，必須要考慮未來您賣房子時候來看您房子的人。很多人說白人不介意，其實不是的，Ben哥經常和白人經紀打交道，他們也知道T Block 之類會減分，印巴經紀也了解這些。因此，風水的任何問題都屬於「硬傷」。關於這方面的疑問，歡迎隨時諮詢。

在進入房子之前，首先要環繞房子一圈，觀察幾個點

· Lot 寬度與深度大概多少？

· 此區規劃是R2,R3還是什麼？房屋之間間距？

· 門前是否有Side walk ?

· 車庫寬度？上是否有卧室？

· 牆體靠近地面處是否有明顯的裂縫？

· 是否有地下室滲漏後補救的痕迹？

· Driveway 材料是石頭，磚還是瀝青？是否平整？

· 地勢是否科學？

· 後院是否有Ravine ?

· 前後院是否有interlock ?

· 外牆材料如何？石，磚還是鋁板？

· 屋頂材質？金屬還是瀝青或其他？ 是否老舊？

· 外邊電錶或者電線容量？

· 是否感覺外邊濕度超過正常範圍？

        

關於這些，很多即便不是硬傷，也是需要大費用才能解決的。有關這些問題，很多是可以工作（working condition）的，所以很難在驗房或者收房之後再與對方協商。如果基於某些原因還是想要下offer, 則需要提前估計好相關費用，通過和賣方的溝通直接把價格砸下來。關於這些問題的具體情況與費用，歡迎您和我電話溝通。草坪，花園，後院等也是需要考慮的，適當的加分或者減分可以幫助決策最後的價格。

看過外邊之後，進入房子。到這時您還有１５分鐘。在這15分鐘內，您需要首先觀察的是房子的硬體，一共幾個房間？幾個衛生間？地下室是否裝修？了解這些之後，要特別注意的是房屋是否有明顯的Home staging 痕迹，如果有，要注意讓自己主動忽略色彩與布置燈具以及裝飾畫之後去觀察，請注意Ben哥提供的如下清單：

· 樓梯形狀，是否直上直下？

· 層高是8尺還是9尺？

· layout 如何？ 衛生間的是否在中庭？廚房是否正對？如果房間超過2500尺，是否有書房？

· 是否有壁爐？檔次如何？

· 一樓的廚房是電還是煤氣爐頭？櫥櫃是否是實木？檔次？櫥櫃是否換過？如果換過是整體還是僅僅面板？

· 電器檔次與年份？

· 檯面石材檔次？

· 窗戶大概的年份？

· 2樓卧房是否方正，是否缺角？

· 衛生間風格是否統一？衛生間是否升級過？檯面，柜子檔次？

· 2樓有幾個房間可以直接訪問衛生間？是否有按摩浴缸？

· 地面瓷磚或大理石的尺寸是否與房屋面積吻合？

· 地板材質與檔次？



這些僅僅是需要觀察的一下部分，其實更多的細節需要關注。

然後，走進地下室看看。

無論地下室是否裝修，都是必須看的

加拿大的新房保修有三個級別，分別是1年、2年和7年。地下室最大的煩惱是滲漏，而滲漏問題的原因在於牆體裂縫造成，發現滲漏是必須在看房階段做到的。水泥澆築、水泥磚還是空心磚決定了滲漏可能的表現途徑，無論哪種foundation 牆體，都要從蛛絲馬跡中發現問題。裝修過的，尤其要特別小心。

除了滲漏，重點觀察的還有電，很多大麻房的改造是從電開始的，觀察電不僅僅可以避免大麻房，更重要的是提前發現可能存在的安全隱患，很多老舊的房子，由於電達不到標準，保險公司是拒保的，這裡尤為注意，任何關於這方面的問題，歡迎隨時電話和我溝通，避免損失。

第三個要特別注意的是地下室鋼樑承重，細節也要仔細觀察。

另外，暖氣爐是否是高效爐? 是否需要更換? 水爐是否是tankless ,如果是，功率是否足夠，是否在電源的安全功率以內？這些都是值得考慮的問題，也是看房過程中需要向您的地產經紀仔細詢問溝通的細節。

有問題的房子未必一定放棄，沒有問題的房子也未必考慮，關鍵是要在下offer 前清楚問題所在，這樣才能在談判中充分利用信息達到利益的最大化。

Ben哥曾經看過無數的房子，其中有大麻屋，有嚴重滲漏和黴菌泛濫的房屋，有很多都經過精心的包裝與掩飾。令人痛心的是在我看房後跟蹤的過程中發現其中的很多都以高於價值的價格賣掉了，而很多又賣給了我們的同胞。一個重要的原因就在於看房子也存在所謂的」Hallo Effect –暈輪效應」。很多人在看到房子一個特別喜歡的優點之後就決定購買，搶offer ,甚至取消條件。也有很多人看到一個缺點哪怕是牆壁顏色之類的問題后就放棄，這一切帶給買方的都是日後難以名狀的痛苦。