倍可親

標題: 在日華人安居買房新趨勢 [列印本頁]

作者: Hanxin 時間: 2007-8-4 08:14
標題: 在日華人安居買房新趨勢
周宏張石

　　前幾年，日本經濟不景氣，地價暴跌，各種新房、中古房的價格也降至最低，很多華人抓住這個機會，紛紛籌資買房，形成了第一次華人買房熱潮。而幾年過去以後，日本都心、市中心等處房價上漲，銀行貸款利息上漲。在這樣的新形勢下華人買房有什麼新趨勢？華人又該如何買房，本報記者通過調查採訪，發現了一些買房的新特點和新訣竅。

　　一、華人買房的新形勢

　　日本經濟可謂變化莫測，前幾年，華人買房可謂物美價廉，華人買房也形成了熱潮，據本報幾年前的抽樣調查，在來日11年以上的在日華人群體中，已經購房的比率多達69.8%，在尚未購房的30.2%中，也有30%的人準備購房。據在東京專門面向華人做拍賣房買賣的公司Asset Managers反映，他們從2001年開始面向華人做拍賣房的不動產中介業務，去年4月-8月，成交6件買賣，後來擴大業務，面向華人做普通不動產中介，一年購房的成交件數達70多件，由此可見在日華人買房熱高企不下，而且越來越熱。在已買房的在日華人中，買新房的人佔66.6%，買中古房的佔33.4%，買一戶建的佔26.6%，樓房佔73.4%。

　　但是今年的行情卻發生了變化。據Asset Managers反映，今年的特點是房價上漲，銀行貸款利息上漲，中古房價上漲，蓋新房的公司囤積居奇，等著地價房價上漲，求大於供，有許多華人去他們那裡找房，但是一看與以前相比房價大漲，不免悻悻而歸。

　　現在華人的經營意識不斷加強，華人找店鋪的人特別多，都想開飲食店和中華料理店，但是現在可以做料理店的物件特別少，沒有好房源，好一點的面積不夠大，面積大一點的地點等條件又不太好。因此店鋪房也是求大於供。

　　現在還出現了一個新的傾向，就是新來的華人買房的反倒多了起來。現在不像十幾年前了，來日本直接參加工作的人很少，都是來留學的。現在日本缺少IT人才等勞動者，因此IT人才，企業內轉勤等來日本直接工作的人很多，他們來了之後雖然不能說有多少存款，但是也不是一貧如洗。他們來了就有工資，同時也有那麼一點積蓄。

　　一般來說，來日久了的華人不買又小又舊的房子，而新來的華人就不同了。據Asset Managers反映，他們為新華人算過一筆賬：租一套兩室一廳的房子，一年的房租也要100多萬，不如化1000萬左右買一套小一點的中古房，方法是和親戚朋友借一點兒錢，一次付款買進。以後在日本年頭多了，還可以把這所舊房租出去。因此新來的華人買物不太美但是價廉的房子是一種新傾向。

　　前年來日的小王在IT企業工作，小兩口結婚不久，先是租了一套較簡易的公寓，兩室一廳，也就40多平方米，房子不隔音，耐震性能也很不好，冬冷夏不涼，租金也將近10萬。

　　後來他們經人介紹買了一套40多平方米的舊公寓，價錢900多萬，雖然舊了點，但是是正規的鋼筋水泥建築，冬暖夏涼。資金方面是用了約1/3的自己的存款，雙方的父母都支援了點，又和朋友借了一點。

　　小王說，這點借款估計三年左右就還完了，如果那時還在日本，就再用貸款買新房，把這套公寓租出去。

　　華人買房的另一個傾向是向高檔房進軍。一些成功的華人經營者、大學教授、高級白領在購房時注重住宅的豪華與高質量，可以說約佔一成左右的新華人購房者構成了在日新華人中的「豪宅族」。

　　一位在法律事務所里做翻譯工作的王先生最近在全日本漲價率最高的千葉浦安購買了一幢高級住宅，土地有169平方米，價值5600萬日元。王先生對記者說：「我是看中了這塊土地的『將來性』，這裡是高級住宅區，前幾年有這麼一塊土地要上億元，而現在購買是個機會。」

　　一位華人經營者在寸土寸金的東京新宿區買了300平方米的單棟樓房，價錢上億。還有一位華人經營者在東京一個非常重要的一等地段蓋起了一座樓房，價值幾億日元。華人作家A先生在東京上落合地區購買了一座高級公寓，價錢也在億元以上，還有一位華人法律工作者在東京一等地區北青山購買了一座超豪華公寓，價值8000多萬，其高級程度在一般賓館以上，有兩層大廳，有商務中心，房頂上還有圖書館、展望台，最重要的是這座高級公寓的安全搞得特別好，要進入這座公寓首先要用暗號打開一道玻璃門，然後要經過警衛室，樓層的過道里還有一道密碼門，加上單元房間的門，要過四道關卡才能進入住宅。

　　藝術家姜先生在日本的一家IT企業就職，每年還舉辦畫展。他很想買一棟房子，不僅闔家安居樂業，還可以有一間寬敞的畫室，供他和夫人進行藝術創作。

　　不久前他在練馬區買了一棟住宅，共三層樓，一層是廚房和飯廳，二樓是一家人的卧室，三層則是他們夫婦的寬敞的畫室，可以創作較大型的作品。

　　房前還有一個小院子，種滿了花花草草。更有意思的是，姜先生家是太陽能發電，做飯、取暖、空調都用電。他家自己發的電和東京電力的電錶連在一起，當陰天較多，發電量不足時，就用點兒東京電力的電；如果發電量很大，家裡用不了時，就賣給東京電力。因此他家沒有節電省錢的概念。姜夫人對記者說，有時一年下來，他們家不僅一分錢的電費不花，而且還能從東京電力賺個四、五千塊錢。

　　二、身在日本看房價

　　林先生現在是日本一家大銀行的職員，妻子是某私立大學的非常勤中文講師，一家四口人的生活水準在東京屬中等偏上的水平。1998年，他曾經花費一千萬日元現金在千葉縣的一個中等城市買了獨幢樓房（日語：一戶建），兩層樓，有兩個停車位，當時他是在《朝日新聞》中看到的這幢法院拍賣房，他儘管工作還不太穩定，但因手頭節省，有一千多萬日元存款，他就出手了。林先生說當時他還沒有獲得在日的永久居住權，買房時遇到很多麻煩，而且事後朋友們都說他膽子太大，拍賣房一般普通日本人是很難買到手的，只有大的房地產商敢出手，而且便宜的、沒人敢買的都是「釘子戶」，買法院的拍賣房麻煩無窮。

　　林先生還算運氣不壞，這幢法院拍賣房沒有什麼尾巴，當時住進去時就像新房子似的，他又買了台豐田小汽車，算是過上了真正的小康生活。林先生是1988年來日留學的老前輩，買房子、買車是他的夢想，留日十載，夢想成真。

　　隨著中國經濟的快速增長，中國國內的房價也在慢慢增長。1998年回上海探望父母的林先生當時對上海的房地產還沒有什麼印象，而當2000年回上海出差時，他發現上海的樓房越來越現代化，為了將來老后回上海有個「窩」，他在上海出手買了房，當時他並沒有想投資，只想給自己留個「根」。他在上海買房時，中等價格是每平方米4、5000人民幣，他買了約100平方米的兩室兩廳套房，樓層是12層小高樓中的5樓，退休后爬不起高樓，5樓正相應。當時在中國買房手續很簡單，他先交付了1萬元人民幣頭金，然後是分期付款，其他手續費幾乎為零，聽說現在要交納各種各樣的手續費。他在2000年買房時，僅看過模型，交房期是2003年春季。

　　2000年林先生為了長女能接受更加全面的教育，舉家搬遷到東京，他在千葉的獨幢樓房也同時轉賣。林先生說，買時容易賣時難啊！他買房時前後花了不到一個月的時間，而他轉賣時竟然花費了一年半以上的時間，直到2002年底他才把千葉的獨幢樓房轉賣出手，原本想少賺一點，最後只好是不賠不賺，因為當時日本不論地價還是房價都在下跌，他能將本錢拿回來已經是謝天謝地了。

　　2003年林先生在上海的「窩」落地生根了，而上海的房地產價格已經是一浪高過一浪，比2000年增加50%，到2005年更是翻了一番以上，這種天價讓他有點受寵若驚。與此同時，日本的房地產價格到2003年開始反彈。2003年，日本全國新建公寓平均每平方米的價格為46.2萬日元（日本以套內面積計價），比上年上漲了3.8％，每套住宅的平均價格為3539萬日元。在泡沫經濟時期遷往東京周邊地區的居民開始紛紛向市中心迴流，出現了一股回歸市區的潮流，導致東京市區新建公寓需求的大幅增長。房地產業出現可喜的復甦跡象。

　　由於2001年林先生終於喜得貴子，他們一家在東京的住處就顯得有些狹小，從2005年起林先生又開始打算買房了，看來安居還是要先買房。林先生一邊在東京都內23區尋找合適的住處，一邊委託上海的親人準備轉賣上海的「窩」，因為女兒馬上就要考高中，隨後還要考大學，考不上國公立，讀私立需要很多錢；兒子雖小，幾年後也要上中華學校，也是私立，這都需要一大筆儲蓄，為此他想將上海的「窩」變成在東京買房的「頭金」，然後再向銀行貸款，這樣就可以維持現有的生活水平。第二次賣房一樣是難，雖然上海的房地產炒得很高，但是有價無市，沒有人來接盤，最後還是運氣不錯，賣給一個韓國人，據說那位韓國人是想在上海投資房地產，林先生這次除去給房地產中介費用外，其他手續費全部由買方承擔，他這次不僅拿回來本錢，而且還賺了約一倍的利，只是往回拿錢並換回日元時，還著實讓他費了不少腦筋，而且一、二千萬日元是一下子帶不出中國的，這些都是麻煩。

　　在東京都內及首都圈幾乎看房看了個遍，林先生終於放棄了鍾愛的獨幢樓房，而在東京都23區內購買了新建公寓樓中的一套72.52平方米的3LDK套房，2006年4月初喬遷新居。這次林先生「頭金」拿出1500萬日元，貸款2200萬日元，前十年固定利息2.0%，還貸款期25年。林先生說，如果是真的想在日本安居樂業，就不要像他那樣買三次房，人生買一次房就足夠了，而且是越早買越好，不然人真的成為房奴了，為了房子而活實在是太悲哀了。

　　三、新形勢下華人如何買房

　　現代社會日益增強的流動性也讓在日華人更傾向於租房。不過，在有了一定的積蓄后，超過一半的在日華人仍然渴望擁有「自己的窩」。於是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。

　　NPO法人在日外國人情報中心於去年秋季做的「在日外國人居住環境調查」表明，將來想在日本購買公寓或獨幢樓房的外國人約為38.7%。就職人員平均3.25年後打算購房，留學生、就學生則平均6.75年後打算購房。將來想在日本購買公寓或獨幢樓房的外國人中，就職人員平均想花費4213萬日元來購房，留學生、就學生則平均想花費3275萬日元來購房。

　　日本全國公寓擁有率到2006年已經擴大到10.35%，東京都公寓擁有率為22.32%，居首位，平均4.5戶中就有1戶住在公寓里。在東京買房子和中國國內買房子不一樣，東京新建的一手房少得可憐，90%都是二手房，十年、二十年以上樓齡的房子滿街都是。2007年6月首都圈70平方米的二手公寓價格比去年同期上升了11.0%，為2862萬日元。而東京都23區內的二手公寓價格，已經高達4283萬日元。

　　在東京都挑房子首先要挑區域。開始找房子的第一步，是要先找你喜歡的區。首先開車到處轉一下，在地圖上圈出你覺得不錯的街區。選區時還要考慮到學校、交通、醫院，買東西方便不方便。學校如果出名，附近房價會升得很厲害。房子的裝修是其次的。

　　據日本《富士產經商業新聞》報道，東京高級住宅價格排名世界第三，其價格仍然讓很多在日外國人工薪階層望而生畏。現在在東京市中心，JR品川站周邊步行10分鐘範圍內，買一套新造的公寓單元，實用面積70平米為5千萬日元以上。房子是全裝修的，還有中央空調和地板暖氣，浴室帶空調，浴缸旁還免費送液晶電視一個，廚房設施也都一併配齊。

　　一位不動產商曾經這樣表示，只要有錢，誰都可以在日本買房子。只要三年以上在日本同一會社工作，年收在500萬以上，現有資金500萬以下，能夠出示去年和前年的源泉課稅證明書、印章登錄證明書、外國人登錄記載原票，會社有一定的規模，這要從從業人數和年銷售額來算，沒有犯罪記錄等等。這樣即使沒有永住權，沒有歸化，有工作簽證，有固定收入，就是信用良好的人。兩年以上在同一會社工作，年收在400萬以上，現有資金300萬以下，則是信用一般的人。在日本，這兩種人買房還是比較可行的。

　　買房不要總盯上便宜房子，要知道在日本其實不是你買房子，而是銀行在買房子。你要是零頭金或是幾十萬這種程度的頭金的話，銀行必須要考慮，你付不起錢，銀行怎麼辦？那麼最好的方法就是，銀行把房子賣出去，替你還錢，而便宜房子，基本上是很難賣的對象。所以從銀行的角度來看，它更喜歡你買個像樣的房子。

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