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標題: 美國加州房價可能下跌？賣掉住房改租房 [列印本頁]

作者: 水影兒 時間: 2006-3-8 05:45
標題: 美國加州房價可能下跌？賣掉住房改租房
英國《金融時報》克里斯托弗•斯旺(Christopher Swann)華盛頓報道,美國加州洛斯阿爾托斯(Los Altos)的脊椎指壓按摩師約翰(John)剛剛在財務方面做了件另類之舉。令他許多朋友感到驚訝的是，他違背了擁有房屋產權的傳統信條，賣掉了其具有歷史情調的5居室住房，轉而開始租房。

「我認為房價的上漲空間不會太大，反而很有可能在未來數年內下跌，所以目前似乎是賣房兌現的好時機，」他表示。「我們現在付的房租要比按揭貸款月供少大約40%，而且還不用在維修方面花一分錢。」

約翰的決定也許違背了傳統理念，但在美國許多房地產熱點地區，租房的財務邏輯正日益引起人們的關注。對於那些不幸錯失過去幾年房價飆升良機的人而言，現在買房的想法頗為不妥。

滙豐(HSBC)對美國房地產市場進行了「尋找泡沫行動」(A froth-finding mission)詳盡調查，揭示了租房在美國許多地區的吸引力。

付房租和付利息沒有太多差別

「租房就像拿錢打水漂的說法相當普遍，但人們忘記了買房在很大程度上也是這樣，」滙豐經濟學家伊恩•莫里斯(Ian Morris)表示。「向房東付房租和向銀行付利息之間沒有太多差別。」

即便考慮到慷慨的稅收補貼允許美國人將其按揭利息從應納稅收入中扣除，新的房屋業主還是比租房者多花越來越多的錢。例如，目前在洛杉磯擁有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。莫里斯表示，洛杉磯房屋業主的支出長期以來一直高於租房者，但目前兩者的差額比過去30年的平均值高出40%。美國其它主要地產市場的數據也同樣令人擔憂。

對此，地產市場的擁護者作出以下反駁：首先，房屋業主不僅能在地產升值時獲得資本增值，還能通過每月償還本金來累積房屋資產。其次，當租金攀升時，按揭還款（通常是定額）的實際價值會因通貨膨脹而下降，而且有朝一日還清貸款，就再也沒有按揭支出。

滙豐的研究表明，即便不將本金還款計算在按揭之內，許多地區的新屋業主所需支付的費用仍然遠遠高於租房費用。在舊金山和檀香山，房屋業主即便是採用只付利息的按揭貸款，每年的成本也比租房分別高出68%和73%。只付利息按揭是一種風險較高的貸款形式，在高價位的地產市場中頗受歡迎。

房價可能下跌

在許多這樣的地產市場上，業主要想使手中的房產物有所值，未來7年裡的房價漲幅必須極為強勁才行。滙豐計算，如將擁有房產的額外風險考慮在內，弗羅里達州棕櫚灘的房價每年可能需要上漲10%，華盛頓需要每年上漲8.5%，丹佛每年上漲8.2%才行──這些數字均遠遠高出20年平均漲幅。實際房價下跌的可能性，並不象多數人設想的那麼離譜。那些1989年在華盛頓購房的人（當時，華盛頓的實際房價開始下跌），不得不等到2001年才看到資本增值。

上述計算結果甚至有可能略微傾向主張購房的一邊。這些數據假定，房屋業主從他們的稅款中扣除了按揭利息還款，還假設他們支付30%的邊際稅率。不過，目前僅有三分之一的美國人將他們的扣稅項目逐一列出，如此一來，（大多數美國人）並沒有享受稅收減免優惠。此外，許多住在加州或紐約的人還受到替代最低稅額 (Alternative Minimum Tax)體制的影響。這是一種針對高收入者的平行稅收體系，部分抵消了購房減稅優勢，從而進一步削弱了擁有房產的好處。

莫里斯表示，即便是在房價最高的市場，如果你擁有房產的時間足夠長，其好處最終也會顯現出來。假設房產價格保持穩定，你在洛杉磯持有房產11年即可令購房成本與租房成本持平。在華盛頓，要達到兩者持平需要12年。

購房至少要有10年打算

「在美國大部分地區，買房依然是顯而易見的選擇，但在那些房價高的地區，財務邏輯肯定傾向於租房，」Economy.com首席分析師馬克•贊迪 (Mark Zandi)表示。「美國的購房交易成本高昂，因此對於許多人來講，只有你能堅持10年或更久，買房投資才有意義。」

作出類似結論的美國人越來越多。密歇根大學(University of Michigan)的消費者信心調查顯示，接近30%的美國人認為現在不是買房的好時機。這一比例是上世紀80年代初以來的最高水平。

儘管如此，房產專家表示，擁有房產的誘惑仍將難以抗拒。「在美國，擁有房產依然是成功的有力象徵，」哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)主任尼克•雷特西納斯(Nic Retsinas)稱。「在多數美國人眼中，租房人的社會地位比較低。」

人們很容易認為，這種情況很自然。但在德國等國家，事實並非如此，在德國，房產擁有者通常被視為小資產階級。連柏林城市規劃部門主管漢斯•史蒂曼(Hans Stimmann)都選擇租房，而非買房。

在美國，人們狂熱追求擁有房產，像約翰這樣賣掉房子等待價格下跌的賭博不太可能流行開來。不過，此舉可能會獲得回報。

譯者/梁彥

作者: classical 時間: 2006-3-8 08:18
房價下跌從1999年說到如今也沒見到。
如果只有一個房子那還是留著吧。有兩個以上的可以考慮賣掉一半。

作者: BeanTownBoy 時間: 2006-3-11 13:12
"華僑"的話make sense. 賣掉住房改租房開玩笑. 一進一出勞民傷財. 多房戶主可take some profit.

作者: Adelyn 時間: 2006-3-13 17:25
as the inflation pushes up, you certainly don't want to buy house right now. however, you may also need to think carefully before you decide to sell. the caution is that the interest rate has been in an uptrend and a continued increase is expected in rental cost unless you can lock your rent for the next five to ten years.

property tax is nother reason for you to take caution, for whatever reason if you want to own a house again after your have sold out your current one for a fat profit. multiply your current monthly property tax with the profit margin on your last sale. what is that number?

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