倍可親

標題: 話說美國買房 [列印本頁]
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-13 04:20
標題: 話說美國買房
本帖最後由 海納愚夫 於 2018-3-1 13:21 編輯

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海納愚夫，本名李林，加州持牌專業地產經紀，網路自由撰稿人，代表作品有：旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》丶長篇故事連載《HELLO，洛杉磯》丶《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》丶《旅美的中國女人們》丶《話說美國買房》丶《美漂》（微信：1397154975）。

《話說美國買房》反映的是海納愚夫先生在參與美國房產交易過程中，作為經紀人親身所得出的經驗，以及在房屋買賣過程中一些鮮為人知的故事，值得所有在美國買房，特別是在洛杉磯買賣房屋的華人一讀。



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話說美國買房

海納愚夫 著

目錄
前言
一說美國買房——區域決定未來
二說美國買房——美國房市之淺見
三說美國買房——市場就是一隻無形的手
四說美國買房——洛杉磯華人區三大頂級區域概況
五說美國買房——洛杉磯華人老區概況（1）
六說美國買房——洛杉磯華人老區概況（2）
七說美國買房——洛杉磯華人新區概況（1）
八說美國買房——洛杉磯華人新區概況（2）
九說美國買房——洛杉磯華人新貴區爾灣概況（1）
十說美國買房——洛杉磯華人新貴區爾灣概況（2）
十一說美國買房——美國買房常見問題解答
十二說美國買房——華人老區聖蓋博概況
十三說美國買房——華人老區蒙特利公園概況
十四說美國買房——華人老區阿罕布拉概況
十五說美國買房——華人老區天普市概況
十六說美國買房——華人新區羅蘭崗概況
十七說美國買房——華人新區哈仙達崗概況
十八說美國買房——華人新區奇洛崗概況
十九說美國買房——洛杉磯華人三區各自特點
二十說美國買房——帕薩迪納概況
二十一說美國買房——印象深刻的一次看房
二十二說美國買房——運用槓桿玩轉美國房產
二十三說美國買房——為何寫作話說美國買房
二十四說美國買房——屌絲們的選擇
二十五說美國買房——最近參與房屋交易的情況（1）
二十六說美國買房——最近參與房屋交易的情況（2）
二十七說美國買房——最近參與房屋交易的情況（3）
二十八說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之一篇
二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇
三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇
三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇
三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇
三十三說美國買房——致讀者朋友們
三十四說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之一篇
三十五說美國買房——美國買房流程詳解
三十六說美國買房——最近參與房屋交易的情況（4）
三十七說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之二篇
三十八說美國買房——中國人美國買房攻略之一
三十九說美國買房——中國人美國買房攻略之二
四十說美國買房——四十萬美金在洛杉磯能買什麼房
四十一說美國買房——美國房產中介揭秘
四十二說美國買房——在美國買房可能遇見什麼坑？
四十三說美國買房——投資美國房產勝過黃金
四十四說美國買房——美國房價往何處去（1）
四十五說美國買房——美國房市報告之一篇
四十六說美國買房——說說愚夫的選房思路
四十七說美國買房——美國房產交易直播之一
四十八說美國買房——說說對美國房屋的估價
四十九說美國買房——如何查詢美國房源
五十說美國買房——說說我們的作業流程
五十一說美國買房——為何發生訂金被沒收
五十二說美國買房——美國房產交易中有哪些主體？
五十三說美國買房——對最近洛杉磯房產市場的一點看法
五十四說美國買房——美國房產交易直播之二
五十五說美國買房——報稅兩年超低首付貸款和留美工作學生貸款買房工作流程
五十六說美國買房——致想了解洛杉磯房產的讀者朋友們
五十七說美國買房——美國房價往何處去（2）
五十八說美國買房——美國公民、居民（綠卡）貸款買房好消息
五十九說美國買房——想在中國開美國國內銀行賬戶的朋友看過來
六十說美國買房——洛杉磯買房賣房找愚夫
六十一說美國買房——愚夫歲末對於美國房市的觀察與思考
六十二說美國買房——洛杉磯華人置業幾大頂級區域之異同
六十三說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（1）
六十四說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（2）
六十五說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（3）
六十六說美國買房——美國房屋買賣的一些技巧
六十七說美國買房——說說美國房屋交易過程中的開價
六十八說美國買房——說說爾灣的房屋市場
六十九說美國買房——約巴林達的房屋市場
七十說美國買房——說說美國房產中介的亂象
七十一說美國買房——美國房屋買賣故事（1）
七十二說美國買房——美國房屋買賣故事（2）
七十三說美國買房——美國房屋買賣故事（3）
七十四說美國買房——美國房屋買賣故事（4）
七十五說美國買房——美國房屋買賣故事（5）
七十六說美國買房——美國房屋買賣故事（6）
七十七說美國買房——美國房屋買賣故事（7）
七十八說美國買房——美國房屋買賣故事（8）
七十九說美國買房——美國房屋買賣故事（9）
八十說美國買房——美國房屋買賣故事（10）
八十一說美國買房——美國房屋買賣故事（11）
八十二說美國買房——美國房屋買賣故事（12）
八十三說美國買房——美國房屋買賣故事（13）
八十四說美國買房——美國房屋買賣故事（14）
八十五說美國買房——美國房屋買賣故事（15）
八十六說美國買房——美國房屋買賣故事（16）
八十七說美國買房——洛杉磯華人置業之新格局
八十八說美國買房——從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎？
八十九說美國買房——爾灣，更像一座城！
九十說美國買房——台灣民代與洛杉磯地產經紀
愚夫隨筆之一：人生如棋，落子三思
愚夫隨筆之二：珍視健康，珍惜生命
愚夫隨筆之三：真實誠信 責任擔當
愚夫隨筆之四：以文會友 跨越人生
愚夫隨筆之五：旅美三年 重塑人生
愚夫隨筆之六：腳踏實地 欲速不達
愚夫隨筆之七：學會付出 換位思考
愚夫隨筆之八：利以義制 名以清修
華人在美國
洛杉磯商道
海納愚夫：交易的感覺
海納愚夫：再談交易的感覺
海納愚夫：三談交易的感覺
美達地產——美國房產代持問答
美達地產——您美國房產最忠實的守護者
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-13 04:22
本帖最後由 海納愚夫 於 2016-10-14 01:11 編輯

一說美國買房

文：海納愚夫

最近一直陸續在幫助幾個朋友看房選房買房，兩個多月以來，看了不下100多套房子。房子看多了，很多時候就麻木了。

因為每個人夢想中的房子，是不一樣的！

但是，作為一個專業的地產經紀人，不能幫助客人買到有問題的房子。這是職業道德，也是起碼底線。不能簡單為了成交而買房，應該為了幫助客人買到理想的房子作為第一目標。我們這樣做，或許付出的勞動價值與交易成本都將更高，但是，我相信，我們的路必將越走越寬，客人也將越來越多。

最近在幫助一個客人看房選房過程中，客人選中阿罕布拉（Alhambra）的一棟康斗，1370尺，報價438000美金，按均價看，此房性價比還真不錯。兩次查看此房，總感覺不對。室內客廳與餐廳不在一個平面，東西朝向。

客人站在投資角度上對我說，這處房子，一共有三房，一廚，三廳（餐廳、客廳、休息廳），還有一地下室，兩車位車庫。買下后，可以改裝成四房，出租其中三房，自住一間，還能收到1500美金租金，地下室還能堆放很多東西。站在投資角度，感覺非常不錯。

我告訴她，您這樣做，這房子就成了一個家庭旅館了，房屋整體價值將下降，您自己住在這樣的環境中，舒服嗎？她笑笑說，肯定會不舒服。

這棟房子上市已經110天，還沒有成交。她說從其它渠道了解到，目前賣家390000美金可能都會出手。她問如果是我，會不會買這棟房屋。我說，僅僅憑感覺，我絕不會買這棟房子。

我告訴她，房子有幾個明顯問題，一是靠近DOWNTOWN太近，區域升值空間已經非常有限；二是房子東西朝向，西晒嚴重，兩間卧房夏天耗能將更多；三是室內一層高低不平，結構非常不合理。房子貌似性價比很高，但是，這房子未來很難出手與升值。

我查詢了這棟房子的成交歷史，最近一次交易在2009年9月9日，成交價格在389000美金。2009年，應該是美國房子最低位的時候。我清楚知道，身邊很多在那時買房的朋友，升值最低的也在30%，有的甚至翻了一倍。

為何這棟房子，在如此低的價位，100多天還賣不出去呢？位置，位置，位置！交易歷史告訴我，我的感覺是正確的。急於買房的客人朋友，接受了我的建議，放棄了這棟房子。看中了另外一棟位置、房型都不錯的房源，但是因為賣方更希望現金交易的客人，所以，暫時還無法成交，滿足客人的願望。

買賣房屋，很多時候，是一種緣分，隨緣惜緣，心中坦然。

作為一個專業的經紀，在幫助客人看房選房過程中，更多地是以專業的知識，職業的道德，幫助客人把好關，不要買到問題房源。這或許應該是每一個專業地產經紀人的追求！

（未完待續：二說美國買房）

2014年10月22日 於洛杉磯

微信號碼：1397154975



二說美國買房

文：海納愚夫

巴菲特最近表示，大家應該利用美國歷史上難得的低利率，大約固定利率15年或者30年，百分之三點五到百分之四左右，融資貸款買房。

如果未來美元利率下降，可以申請二次貸款進行置換，還舊迎新；如果未來美元利率上升，投資者享受較低的固定利率，投資者無疑坐地享受升值的收益。

而從大勢看，美元升值通道已經確定，QE退出在即，美元利率進入上升通道已經緩慢開始。

圈內一個經營地產生意三十多年的大哥，在美國房市三年低谷期買下數十棟房屋，享受的全是二點幾的15年期固定利率。美國房市去年上半年的直線上漲，他的房產升值了上千萬美金。

經過去年上半年的暴漲后，目前美國房市趨於平穩狀態。最近幾個月交易相對清淡，買家目前佔優，所以與去年相比，買家還能討價還價，講點價。

但是，很多人期待美國房市再大幅下降，基本沒有可能。去年到今年上半年的最高位時，美國房市部分區域，已經突破了2006年前後的歷史高位。去年上半年的暴漲，也是美國房市三年底部震蕩，報復性的反彈而已。

2008年的美國房市危機，百年不遇。所以，投資者很難再找到這樣的機會了！

最近的房市回調，也不過是去年加今年上半年漲幅太猛的一種技術性調整而已，相信不久，美國房市將重拾升勢。美元長期升值已經趨勢確立，隨著全球美元的迴流，美國房市必將迎來8到10年的穩步上升期。

所以，目前市場的暫時回冷，正是理性投資者入場的最佳時期。因為，買家將面臨更多選擇，掌握更多的主動權。當市場再次轉向賣方市場時，買家將更難買到理想的房屋。

美國作為全球金融大國，外國人持B1或者B2簽證，進入美國，同樣可以貸款買房。當然，貸款人必須有美國國內銀行的賬戶，賬戶上有購房總額百分之四十以上的頭款，而且存期通常需要六十天以上，才能申請較低的固定利率貸款。

（未完待續：三說美國買房）

2014年10月24日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-13 04:23
三說美國買房

文：海納愚夫

美國上市房屋交易，大多都是二手房源。房屋歷史數年，數十年，甚至上百年，不一而同。

房屋交易，通常進入各州地產市場公開交易，實行競買、競賣制度。公開、公平、公正、透明。

房屋上市后，賣家出價。通常情況下，價格過高，賣家無法售出；價格過低，買家會爭相出價，賣家可以選擇一個符合自己條件的買家售出。

在出價過程中，通常是一個心理博弈過程。

今年三月，我們在幫助客人購買聖馬利諾一棟獨立屋過程中。我們帶領客人僅僅半天就相中了這棟房屋，價格從近180萬美金起，十個買家競購，價格直接飆升到200萬美金。

客人志在必得，作為經紀人，完全理解客人的心情與感受。辛苦數月，赴美多次，看過的房屋數十棟，好不容易看到自己喜歡的房屋，怎麼能輕易放手！

我們通過市場比對，對周邊相同房屋近期成交價格的調研，得出此房相對公平合理的成交價格在206萬美金。

我們為客人開出200萬美金的OFFOR后，通過與賣方經紀人的溝通，他們選擇其中七個買家，回出了210萬美金的要價，七個買家還有最後一次出價機會，賣家將從七個買家的再一次出價中，選擇一個作為交易對象。

面對最後一次出價機會，此時我們的買家非常緊張，因為他對此房志在必得。他先後給出了他可以接受的215萬，220萬，225萬的價格。對他這種超乎理性的行為，可以理解。我想大多經紀人更會竊喜，很多地產經紀人一輩子也遇不上這樣的買家。

但是我們針對市場現狀，周邊房價成交的比對分析，回210萬的價格已經超越了市場價格，而且客人又是全現金交易，從中勝出，機率已經非常大了。

客人遵從了我們的建議，最後，客人順利買下了此房。

作為一個經紀人，其本質就是做好客人的參謀。一棟房屋的成交，主要取決於賣家與買家對交易房屋心理價位的平衡性。賣家總想能夠賣出高價，買家總想能夠買到低價，這是由人的本性所決定的。

美國作為一個完全的市場經濟國家，市場就象一隻無形的手，它在不斷的調整著成交的相對公平性。

所以，妥協，只有交易雙方根據各自面對的不同市場狀況，不斷的妥協才能達成各自的目標。

妥協，不僅是人與人相處、相交的精華，也是民主社會，民主制度的精髓！

學會妥協，您將會獲得更多！

（未完待續：四說美國買房）

2014年10月25日 於洛杉磯

微信號碼：1397154975
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-13 11:19
四說美國買房

文：海納愚夫

美國社會，由於市場化與社會化的作用，社會涇渭分明。通常窮人住在房價較低的區域，富人住在房價較高的區域，自由、有序、良性的循環流動。

房價較高的區域，由於居民繳付的房產稅也較多，政府就有更多的錢用於學校、道路、居住環境的改善與建設。所以，富人所居住的區域相對更容易形成良性循環，房價不易下跌。

我進入地產經紀培訓學校，老師第一堂課就講，寧願在好區買一破房，不願在孬區買一好房。美國近百年來的事實已經證明，好區的破房具有強大的升值潛力。

買房就買學區房，美國概莫例外。學區房具有更大的、長期的保值升值潛能。

洛杉磯華人區目前大致分為三個區域，以聖馬利諾（San Marino )領頭、雅凱迪亞（Arcadia)次之、天普（Temple city)緊隨、聖蓋博（San Gabriel )、阿罕布拉（Alhambra )、蒙特利公園（Monterey park)等城市聚集的華人老區。

以沃爾納特（Walnut）、鑽石吧（Diamond Bar）領頭、羅蘭崗（Rowland Heights）、哈仙達崗（Hacienda Heights）、奇洛崗（Chino Hills）等城市聚集的華人新區。

以爾灣（Irvine）為中心的華人新貴區。我將陸續推出系列文章詳細介紹華人各個聚集區，敬請大家繼續關注。

美國社會，是一個以規則為最大的社會，規則就像一張無形的網，大家在這張網下自由、有序、良性的運轉。每一個個體的潛能都能在這個制度下，得到最大限度的發揮，由這些個體組成的國家，焉有不強大的道理！

美國社會的包容性，也是世界其它任何地方無法比擬的。弱者在這個社會能得到充分的尊重，保護；強者在這個社會能得到充分的發揮，為社會盡到更多地責任。

或許，正因為此，全世界眾多民眾，心中都有一個美國夢。

（未完待續：五說美國買房）

2014年11月20日 於洛杉磯

微信號碼：1397154975
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-13 11:19
五說美國買房

文：海納愚夫

洛杉磯華人老區由以蒙特利公園市、聖蓋博市為中心的商業區，以聖馬利諾、阿凱迪亞為中心的黃金住宅區，天普市、阿罕布拉市分佈在東西兩側所構成。

部分華人與墨西哥人混居在柔絲蜜、愛滿地、鮑德溫公園市，這三個城市也有被華人蠶食的趨勢。

東西大街，從南到北，依次是Garvey、Valley、Las Tunas、Huntington四條大道平行，貫穿東西。其中以Valley大道商業氣氛最好，俗稱「萬利大道」。

南北大道，從西往東，依次是Atlantic、Garfield、New、Del Mar、San Gabriel、Walnut Grove、Rosemead、Temple City、Baldwin、Santa Anita十條大道平行，貫穿南北。其中，San Gabriel、Rosemead、Baldwin、Santa Anita四條大道將10號與210號高速直接相連。

Valley大道的黃金商圈東至Roesmead大道，西至Atlantic大道。貫穿阿罕布拉、聖蓋博、柔絲蜜三個城市。這個黃金商圈中，分佈著多個商業廣場，其中華人區最大最有名的全統廣場就在其中。

華人老區最有名的學區房當然非聖馬利諾莫屬。聖馬利諾（San Marino）高中、初中、小學均分佈在Huntington大道上，相距不遠。

聖馬利諾住宅小區分佈在Huntington大道兩側，其中Huntington大道以北的房價普遍高於以南的房價。整個住宅小區古樹參天，綠蔭遮蔽，環境清幽。

聖馬利諾與阿罕布拉，帕薩迪納，聖蓋博三個城市相鄰。向東主要以San Gabriel大道分界，向南主要以Longden，向北以California，向西以Garfield為界，Huntington大道貫穿其中。

2014年1月1日至11月21日，聖馬利諾共完成97棟房屋的交易，最大成交金額1130萬美金，最小成交金額95萬美金。最長成交期434天，最短成交期0天，即上市就成交。

成交房屋中，69棟在報價基礎上，漲價成交，佔比71%；18棟在報價基礎上，跌價成交，佔比19%；10棟報價即成交價，佔比10%。從上市成交時間看，56%的房屋在上市三十天內即成交，這充分說明該區域房屋非常搶手。

截至目前，聖馬利諾共有26棟上市房屋，報價最低155萬美金，最高1700萬美金。

（圖片分別為華人老區地形圖，聖馬利諾地形圖，聖馬利諾目前上市房源，2014成交房源，聖馬利諾高中、初中所在地理圖。）

（未完待續：六說美國買房）

2014年11月21日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 03:55
六說美國買房

文：海納愚夫

據蒙特利公園市教會長老介紹，上世紀80年代，台灣的民主轉型，使台灣政壇處於動蕩。大量台灣人移居美國，他們就從蒙特利公園市開始，建立華人超市，洗衣店，理髮店，職業介紹所等。所以，蒙市又有小台北之稱。

但是，歷經四十年的發展，四十年的滄海桑田，如今的蒙市已經被大陸人給「佔領」了。

蒙市、聖市作為華人老區的商業中心，四十年的歲月變遷與洗禮，看上去已經非常破舊與落後。但是，多年來形成的商圈，多年來養成的習慣，目前，包括未來，還沒有什麼地方可以撼動這個區域的商業地位。

新的華人移民如果不從這個區域開始，就無法真正全面了解華人在美國的真實狀況。而生活在這個區域，似乎與語言無關，不會一個英語，生活也將不是問題。

這個區域的房價也處於相對高位，但是，與聖馬利諾，雅凱迪亞相比，還是不在一個檔次。上一篇著重說了聖馬利諾，這一篇將著重說說雅凱迪亞（Arcadia）。

雅凱迪亞是一個以白人為主體的城市，但是大量的華裔有錢群體的進駐，這個城市已經成為華裔精英群體的社區。

但是，大量大陸貪官、富商、暴發戶的入駐，也給這個社區帶來了一些負面的影響。瑕不掩瑜，雅凱迪亞憑著優越的地理位置，優雅的社區環境，便利的生活條件，吸引著大量新富移民群體的進入，房價節節攀高，城市富裕，政府也有更多的錢投入學校、道路、公共設施的建設，城市也進入良性循環發展的軌道。

雅凱迪亞眾多獨立屋以地大為特色，所以，這也為改建提供了空間。華人老區中，雅凱迪亞一座座新的豪宅在不斷拔地而起，因為這個城市的改擴建手續相對簡單易批。當然，更重要的是改擴建后，建築商有更大的利潤空間，周邊高額的房價能夠支撐新建的房屋賣出一個好的價錢。

雅凱迪亞因為個別華人的炫富行為，導致這個區域多次發生搶案，整個社區的安全係數是華人老區中最低的城市。

在華人老區，雅凱迪亞僅次於聖馬利諾學區，雅凱迪亞高中API分數890分，屬於加州乃至全美有名的高中之一。雅凱迪亞共有一所高中，三所初中，六所小學（見地理分布圖所示）。

雅凱迪亞東、南臨阿爾蒙蒂（又稱愛滿地）、東北接蒙羅維亞、北臨帕薩迪納、西接天普市，部分區域屬於愛滿地學區，這些區域的房價明顯低很多。

東邊主要以S 5th 為界，南邊主要以W Live Oak為界，西邊主要以S Michillinda為界，北邊主要以W Orange Grove為界。

210號高速跨越其間，貫穿東西方向。從南到北，依次是Longden、Duarte、Huntington、Colorado、Foothill大街穿越東西。從東到西，依次Santa Anita、El Monte、Baldwin三條大街貫穿南北，其中Santa Anita與Baldwin直接將210號高速與10號高速相連接。

雅凱迪亞目前上市房源有231棟，最低報價37萬5千美金，最高報價558萬美金。2014年1月1日至11月24日，雅凱迪亞共成交房屋554棟，最小成交額19萬5千美金，最大成交額838萬8千美金。

（圖片依次為：雅凱迪亞城市地理圖、雅凱迪亞高中、初中、小學地理分布圖、雅凱迪亞目前上市房源、2014年上市成交房源。）

（未完待續：七說美國買房）

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2014年11月21日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 03:56
七說美國買房

文：海納愚夫

從洛杉磯市中心DOWNTOWN驅車奔上10號高速，一路往東，經過洛杉磯華人老區阿罕布拉市、蒙特利公園市、聖蓋博市，墨西哥人與華人混居區柔絲蜜市、阿爾蒙地市、鮑德溫公園市。

轉向605號高速往南，經過Valley大道出口后，再轉向60號高速往東，開往波莫納（Pomona）方向。再經過大約兩英里路程的行駛，洛杉磯華人新區哈仙達崗（Hacienda Heights）、羅蘭崗（Rowland Heights）、核桃市（Walnut）、鑽石吧（Diamond Bar）、奇洛崗（Chino Hills）等將依次展現在眼前。

以羅蘭崗為中心的華人新興城市，主要建於上世紀90年代，城市面貌看上去比華人老區整潔、清新。

Colima大道從東西方向貫穿整個華人新區，沿著這條街道，各種商業廣場、店鋪、餐館分佈兩旁。

華人老區整個地貌呈平坦形狀，房屋多以正南北，或正東西為向，整體呈現棋盤狀，道路行駛相對簡單易記。而華人新區地貌呈現丘陵山地形狀，很像俺的家鄉四川。所以，每個城市名稱後面基本都帶Hills這個英文單詞。

華人新區黃金居住區非核桃市莫屬，核桃學區也是整個華人新區的頂級學區，這個學區橫跨核桃市與鑽石吧兩個城市。

所以，核桃市學區的房價也是華人新區最貴的。核桃市公園密布，綠地廣闊，城市富裕。所以，核桃市也有著美國的「小瑞士」之稱。

近幾年，很多華人新移民有錢群體在核桃學區購房，這個區域房價也是節節攀升。

而且在整個洛杉磯華人區的布局上，核桃市離華人老區不到30分鐘車程，離華人新貴區爾灣也不過三十多分鐘的車程。從戰略位置上看，核桃市正好處在一個黃金分割點上，進亦可，退亦可。

核桃市學區共有兩所高中，三所初中，九所小學，其中核桃市所在範圍分佈高中1所：Walnut High School（核桃市高中），API分數892分，核桃市高中被評為1990、1992、1994、1996、1999、2005、2009年度加州著名學校，1992-93年度，1997-98年度國家藍帶學校。

核桃市範圍分佈初中兩所，South Pointe Middle School（南足尖初中）與Suzanne Middle School（蘇珊初中）。其中蘇珊初中API分數940分，南足尖初中API分數921分，南足尖是一所藝術類特長學校，曾經被評為加州著名學校與教育優秀學校。

核桃市範圍內分佈小學五所，這裡就不一一列出了，我將會把核桃市學區所有學校名稱、地址、聯繫電話、特色等全部列出，請需要的朋友們關注。

核桃市有部分地區屬於羅蘭崗學區，這個區域的房價相較核桃市學區房價低不少。既屬於核桃市，又屬於核桃市學區的區域，目前有上市房屋45棟，最低價336000美金，最高價468萬美金。

2014年1月1日至11月27日該區域共成交141棟房屋，最低成交價275000美金，最高成交價280萬美金。（備註：核桃市Walnut音譯又為沃爾納特。）

（圖片依次為：華人新區城市地理圖、核桃市地理分布圖、核桃市目前上市房源、2014年上市成交房源。）

（未完待續：八說美國買房）

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2014年11月27日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 05:35
八說美國買房

文：海納愚夫

洛杉磯華人新區羅蘭崗曾經以二奶村而聞名華人世界。但是如今，羅蘭崗已經成為美國產子的重要基地了。

Colima大道西起Hacienda大街，東至Fairway大街，這塊地段成為了華人新區的中心商業地段。街道兩旁布滿了華人超市、銀行、餐廳等。各個商業廣場最大的特色就是，隨處可見挺著大肚子的媽媽們。

月子中心，已經成為華人新區最大的產業鏈。它帶動了地產、餐飲、醫療等系列產業鏈。而源於去年赴美產子風波，隨著各方力量的博弈，也已經風平浪靜。

美國作為人權至上的國家，她落地生子國籍的憲法條款，基本沒有改變的可能。美國警方隨意查抄月子中心的濫權行為，也被業主訴諸法律所化解。這就是美國，而不是香港！

隨著中美簽證的進一步放開，隨著赴美產子向二三線城市的蔓延，以及中國巨大的人口基數，相信這一產業還將有著相當長的生命周期。

華人新區以60號高速作為主軸，貫穿東西，以57號高速貫穿南北。

西起Hacienda、Azusa、Fullerton、Nogales、Fairway，一直向東延伸。至Fairway再往東，進入核桃市與鑽石吧的交界地段，Colima大道也更名為Golden Spring大道。在此，57號高速與60號高速緊緊相連在一起。

鑽石吧分為南鑽與北鑽，南鑽房價比北鑽高出很多，核桃市學區就包括南鑽的部分中小學校。（具體請看核桃市學區學校分佈明細目錄。）

鑽石吧最重要的一個大道就是Grand，它橫貫南北，將核桃市與鑽石吧的黃金住宅區緊緊連結在一起。

沿著Grand大道，穿越57號與60號高速的重疊部分，一直往南，經過Golden Spring大道，Diamond Bar大道，就進入了鑽石吧有名的富人區。

道路兩邊依山而建的一棟棟豪宅，價值數百萬，甚至上千萬元不等。但是這個區域，與聖馬利諾茂密的植被，厚重的歷史相比較，還是不在一個檔次。這個區域房屋的特點就是房子新、面積大。

目前，屬於核桃市學區、鑽石吧的上市房源共有65套，售價最低325000美金，最高9，999，900美金。需要了解的朋友，可以點擊鏈接http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33179811423查閱。

2014年1月1日至11月30日，核桃市學區、鑽石吧房源上市共成交226套，最低成交價248888美金，最高成交價618萬美金。（見圖示）

（未完待續：九說美國買房）

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2014年11月27日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 05:35
九說美國買房

文：海納愚夫

從洛杉磯市中心，奔上10號高速，向東行駛，穿過華人老區，轉上605號高速，向南行駛，穿過60號高速，繼續往南行駛，再轉上5號高速，往南行駛，即聖地亞哥（San Diego）方向。

先後穿越91號高速，經過57號，再穿過22號、55號、261號高速，就進入了大洛杉磯地區最安全的城市，也是全美最安全的城市之一——爾灣市（Irvine）。

5號高速繼續往南，直達旅遊城市聖地亞哥，往北直達舊金山。

爾灣市不屬於洛杉磯縣（郡），縣（郡）英文指COUNTY，相當於中國一個市，如成都市。爾灣屬於橙縣，英文是ORANGE。

整個大洛杉磯地區城市群，由五個縣（COUNTY）組成，相當於中國五個市組成一個城市群。西邊文圖拉縣（Ventura），中間洛杉磯縣（Los Angeles），東北邊聖貝納迪諾縣（San Bernadino），東南邊里弗賽德縣（Riverside），橙縣（Orange）靠近海邊。

洛杉磯華人老區與新區，都屬於洛杉磯縣轄範圍。而華人新貴區——爾灣則屬於橙縣所轄範圍。

從華人老區出發，距離爾灣大約40英里左右，如果路上不堵車，通常40多分鐘便可到達爾灣市，如果遇上上下班高峰期，通常需要1個半小時到兩個小時。

5號高速接近605號高速路段，雙向僅四車道，道路狹窄，正在改擴建，這段道路通常都相對比較擁擠，車行速度比較慢。

爾灣市作為一個新興城市，由爾灣公司集中開發，城市的設計理念，都非常現代化。整個城市設計成45度角傾斜，所以，爾灣很難找到正南北或者正東西的房屋。

由於整個城市環境優美，公園密布，布局合理。在爾灣，駕車在道路上行駛，很難看見臨街的鋪面。超市、店鋪、餐廳這些功能都被集中在商業廣場中，連加油站也被圈在商業廣場裡邊。

洛杉磯比較大的華人超市「99大華」在爾灣設有兩家分店，分別位於兩個商業廣場中，一個在Jeffrey與Walnut大道的東北角，靠近5號高速，這個廣場上也有很多中餐館。

另一個在Culver與Irvine Center大道的東北角，這是一個相對更新的商業廣場，所以，面積、規模都比前一個廣場大。

居住在爾灣的華人通常都在這兩個商業廣場採購日常生活用品，餐廳消費，銀行辦事，汽車加油等。

（未完待續：十說美國買房）

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2014年11月27日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 11:46
十說美國買房

文：海納愚夫

爾灣南北偏東西大道主要有Jamboree、Culver、Jeffred三條大道，另加261與133兩條收費高速公路分佈在兩側，它們將5號與405號高速連接在一起，405號高速直達洛杉磯國際機場。

爾灣東西偏南北大道主要有Irvine、Walnut、Irvine Center三條大道，另加5號與405號高速公路成三角形狀，在南邊匯合。

洛杉磯上市房屋，90%都是二手房源，但是在爾灣，有不少新房、期房在不斷推向市場。爾灣新房設計非常現代化，很對中國人的心思。

爾灣房屋多以區域性的小區方式建設，一片小區中，有獨立屋，也有連體別墅（俗稱康斗）。每一個小區配套設施完備，有社區公園、網球場、籃球場、游泳池、健身會所等。建築特點是地小房型好，房屋新。而華人老區與新區獨立屋佔地面積都比較偏大，房屋舊。

爾灣共分二十七個區域，一年到二十年的新房區域有六個，分別是：Laguna Altura 拉古納阿爾圖拉，Northpark  北園， Oak Creek 榆樹川，Quail Hill 鵪鶉山， Turtle ridge 烏龜山，West Park 西園。

爾灣全新開發區有五個，分別是：Crpress Village柏樹村， Great Park大公園，Portola Springs波托拉泉，Stonegate 石門， Woodbury 伍德伯里。剩下的十六個區域就屬於年代相對比較久遠的老區了。

爾灣總人口已經達到20多萬，其中亞裔佔比達到40%。爾灣共有小學23所，初中6所，高中7所。爾灣初中API分數普遍都在940分以上，高中除掉一所職業高中外，另外六所API分數也都在870到930分之間。所以，爾灣學區，名不虛傳。

目前爾灣排名第一的高中是Northwood High School（北木高中），其API分數高達921分，已經連續兩年超越爾灣University High School（大學附中）。爾灣初中差別很小，五所初中API不差上下，緊緊咬在一起。

目前爾灣上市房源共有488棟，最低報價30萬美金，最高報價13，288，888美金。其中2014年新房有56棟，最低報價558，500美金，最高報價180萬美金。（需要欣賞2014年爾灣上市新房，請點擊鏈接：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33221204818）

2014年1月1日到12月2日，爾灣共成交2160套房屋，最小成交金額287，600美金，最大成交金額820萬美金。100萬美金以上的房屋成交390套，由此可見爾灣房屋成交還是非常活躍。

爾灣作為華人新貴的沃土，隨著中美簽證的進一步放開，爾灣將憑著她優美的城市環境，優質的學區，全美安全社區的稱號，將吸引越來越多的中國人在這個城市置業，其房價必將隨著美國大的市場環境，穩步上揚。

《話說美國買房》寫到如今，洛杉磯華人區的頂級學區已經介紹完畢。但是，全文並沒有結束，接下來將介紹各個華人區，以商業為中心的城市房價、學校、生活等情況。

請讀者朋友繼續跟隨我的筆觸，去了解洛杉磯華人區的狀況，我深信，讀完我的系列文章后，一個熟悉的洛杉磯將存在於您的腦海之中。

（未完待續：十一說美國買房）

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2014年12月2日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-16 11:47
十一說美國買房

文：海納愚夫

在平時的工作中，經常有世界各地的朋友，詢問在美國買房的一些問題，現將有關問題，集中梳理，解答如下。

問：在美國買房，沒有美國身份可以貸款嗎？
答：外國人持有效的B1/B2簽證，或者持投資移民簽證登陸后，在每年報稅期內（每年4月15日為報稅截至期，但可要求會計師申請報稅延長至10月15日），在美國買房可以貸款，而且可以享受較低的利率。據我所知，比較大的有滙豐銀行、富國銀行都可以辦理房屋貸款。但是，這兩家銀行要求貸款人的頭款，必須在美國國內任一家銀行存期滿兩個月以上。

貸款人如在貸款期間，存入10萬美金成為滙豐銀行貴賓帳戶，存期大約在45天左右，批下貸款后，貸款人就可以轉走此筆資金。貴賓帳戶優勢是利率更低，差別大約0.5%。富國銀行對貸款人的信用、工作證明、收入證明等查詢非常嚴格。滙豐銀行貸款年利率目前在3%左右，富國銀行在4%左右。

還有很多華資銀行也可以申請貸款，如華美銀行，沒有頭款存期要求，但是要求在華美銀行帳戶里保留60個月月供款，此預留金不可作為頭款。

問：在美國買房，可以申請綠卡嗎？
答：不行。買房與身份無關。美國有一套嚴格的移民身份轉換制度，雖然在美國買了房，但是不能辦理綠卡。

問：在美國買房，有助於簽證申請嗎？
答：美國買房與簽證申請關係不大，但如果在美國有房，能證明您的財力，有助於簽證申請加分。但是，如果您表現出移民傾向，或者有佔美國政府福利的情況，同樣可能被拒簽。筆者身邊就有在美國生子的媽媽，在美國置下產業，但是由於在自己不知情的情況下，曾經佔用美國社會福利，重新簽證時，就被拒之於門外。

問：在美國買房，有身份利於貸款嗎？
答：有美國身份在美國買房貸款，需要查詢貸款人的信用報告、收入證明、過去兩年的報稅紀錄，三者缺一不可。要想獲得貸款，通常對貸款人的收入證明與報稅額度，要求都比較高。

問：在美國買房，可以貸款買幾套？
答：據我所知，目前外國人在美國可以貸款購買1-4套房屋作為自住房，頭款僅需30%-40%。如超過4套房則計為收入房，頭款須50%以上。美國房市復甦，這項已經實行將近五年的政策，會否做出調整，目前還不得而知。

問：在國內可以開美國銀行的戶頭嗎？
答：可以。據筆者了解，目前只有華美銀行有這個業務，但需要先聯繫美國華美銀行提供相關資料后，華美銀行中國辦事處才對申請人受理，筆者所在團隊提供這項服務。

問：在美國買房，可以以租養貸嗎？
答：完全可以。這需要設計買房投資的額度，通常投資類房源價格在40萬美金以下，投資回報率才更高。以租金還掉每月的月供，除去地產稅、物業費，或許還可能有盈餘。

問：美國房屋好出租嗎？
答：沒有出租不去的房屋，只有出租不去的價格。但是，在買房時選人氣較旺的商業區或者學區房，相對更容易租出去。

（未完待續：十二說美國買房）

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2014年11月27日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 00:36
十二說美國買房

文：海納愚夫

據一個旅居洛杉磯四十多年的朋友講，大洛杉磯城市都會區有五到六個北京大。整個洛杉磯由十多條高速，五個縣郡，131個城市（英文指CITY）組成。

而華人在洛杉磯主要分佈在大大小小近二十個城市中，形成了三個相對集中的區域。在介紹完洛杉磯華人區的精英住宅、頂級學區后，接下來我們將從洛杉磯華人老區重新開始。

華人老區聖蓋博（San Gabriel），筆者目前就暫時居住在這個城市。如果說聖蓋博作為華人老區的商業中心，一點都不為過。

華人區最大的商業廣場——全統廣場，比較有名的酒店——希爾頓酒店，就在聖蓋博市VALLEY大道上。

多個華人超市，如順發超市、夏威夷超市、99大發超市，各種中餐，川菜、湘菜、粵菜、江浙菜、東北菜、火鍋等，在聖蓋博市範圍內的VALLEY大道兩旁，西至NEW，東到SAN GABRIEL，僅僅三條大街的範圍內，都能夠找到。

這個城市的房屋多建於上個世紀四五十年代，由於年代久遠，所以看上去比較陳舊。聖蓋博市分為南北兩個區域，以LAS TUN1AS為界的南邊，相對好一些，這個區域有部分房屋屬於聖馬利諾學區，房價就非常高了。

西起NEW街、RAMONA街，東邊至SAN GABRIEL大道往東一條小街，南邊以十號高速為界，北邊以LONGDEN為界，DEL MAR大道貫穿聖蓋博的南北方向。從南到北，VALLEY、MISSION、LAS TUNAS三條大道貫穿東西方向，這就是聖蓋博市的城市範圍。

由於聖蓋博市相對便利的生活條件與設施，所以，旅美華人第一站大都從這個城市開始。生活在這個城市，似乎與語言無關。這個城市居住著很多旅居美國數十年，甚至上百年的華人。不願搬離，就是因為生活習慣一旦形成，很難改變。

聖蓋博市共有五所小學、一所初中、兩所高中，2013年API平均分數728分。

聖蓋博市目前共有上市房屋77棟，最低報價279900美金，最高報價388萬美金。（聖蓋博目前上市房屋鏈接http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33231649949，點擊可以查閱）。其中屬於聖馬利諾學區的房屋有兩棟，一棟價格在1588000美金，一棟價格在388萬美金。

聖蓋博市2014年1月1日至12月3日共成交房屋273棟，最低成交價格25萬美金，最高成交價格250萬美金。

（未完待續：十三說美國買房）

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2014年12月3日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 00:36
十三說美國買房

文：海納愚夫

從洛杉磯DOWNTOWN出發，沿著十號高速向東行駛，經過710號高速，從Garfield大街轉下十號高速，往北行駛，進入阿罕布拉市；往南行駛，進入蒙特利公園市。

蒙特利公園市，是旅美華人最早的根據地之一。

蒙市對新移民來說，有兩個地方是新移民的聚集地。丁胖子廣場，位於GARFIELD大街與GARVEY大街的東北角，這個廣場很小，但是名氣很大。很多第一次看見鼎鼎有名的丁胖子廣場時，認為這是在中國某地的城中村。

圍繞丁胖子廣場附近，分佈中很多中低端的家庭旅館，有時一套100多平米的房間中，住著數十人。也有很多華人房主將房子改建，用於出租。甚至有很多連車庫都改成了房間，用於出租賺錢。

這些家庭旅館在美國處於灰色地帶，根據美國法律，任意改建房屋屬於非法，但如果沒有人舉報，民不舉，官不究。但是，房屋如果上市交易，必須恢復房屋原狀，否則無法通過市政府的檢查，完成過戶手續。

家庭旅館通常一間房屋擺放兩張上下的單人床，一個鋪位可以收到10美金一天，這些地方是低收入群體的避風港。政府不是不知道，很多時候也睜一隻眼，閉一隻眼，只要不發生安全事故，沒有人舉報，也就相安無事。有巨大市場，是這些家庭旅館存在的緣由。

丁胖子廣場的南邊是林肯酒店，但是由於時間久遠，林肯酒店已經非常破舊，價格接近100美金。丁胖子廣場的西邊有一家華人超市——香港超市，圍繞丁胖子廣場周圍，有不少家庭旅館，很多旅美華人第一站，就從這裡開始。

在GARFIELD大街上，有一家醫院，叫做嘉惠爾醫院，在洛杉磯百分之五十以上的美國寶寶，都出生在這家醫院。圍繞著這家醫院周邊，密布了很多診所，大多針對代孕媽媽提供產檢醫療服務。

沿著GARFIELD大街往南，轉向GARVEY大街，進入蒙市餐飲業最繁華的街道，也是蒙市商業最旺的街道之一。從GARVEY一路向西，轉入ATLANTIC大道向北行駛，靠近10號高速的東邊，有一處商業廣場叫做亞特蘭大廣場，這裡的建築結構是樓上公寓，一層分佈多種商業店鋪，地下層停車，頗有國內萬達廣場的韻味。

這裡的公寓是蒙市月子中心最集中的地方，也是國內短期商務旅行居住的集中地。在這裡，最大的風景也就是三五成群的懷孕媽媽。

蒙特利公園市統歸阿罕布拉學區，學校分佈請見阿罕布拉學區明細情況。

蒙特利公園市的獨立屋大多建於上世紀四、五、六十年代，康斗、公寓多以七八十年代以後居多。目前蒙市共有上市房屋77棟，最低報價209000美金，最高報價1888000美金。
（需要了解蒙特利公園市目前上市房源，請點擊鏈接：
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33264606089）

2014年1月1日至12月5日，蒙特利公園市共成交房屋299棟，最小成交金額228000美金，最大成交金額165萬美金。

（未完待續：十四說美國買房）
       
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2014年12月5日 於洛杉磯
作者: 撒泥    時間: 2014-12-17 02:01
親愛的樓主，我是銀行的貸款經紀人，我覺得咱倆可以合作，呵呵
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:26
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:30 編輯

十四說美國買房

文：海納愚夫

從洛杉磯DOWNTOWN出發，沿著十號高速往東行駛，經過710號高速，從ATLANTIC大道轉下十號高速，往北行駛，進入阿罕布拉市。

阿罕布拉市東臨NEW街與RAMONA街，與聖蓋博市相連，南臨HELLMAN，與蒙特利公園市相連，西臨710號高速，與洛杉磯市相連，北臨HUNTINGTON大道，與帕薩迪納相連。

在阿罕布拉市區範圍，有兩條重要的商業街，一條是VALLEY大道，以華人餐飲、商業廣場、超市等為主；一條叫做MAIN街，汽車銷售是這條商業街的主要特色。老美比較大的倉儲銷售——COSTCO，也布局在這座城市PALM街與COMMONWEALTH十字的西北角，它是華人老區最近的一家。

阿罕布拉市位於VALLEY大道上有一處比較大的商業廣場，這處商業廣場上分佈有加州超市、銀行、廣東早茶餐廳、運動品專賣店、無線寬頻繳費服務廳等。

阿罕布拉南北大道從東到西主要有NEW、GARFIELD、ATLANTIC、FREMENT，東西大街從南到北主要有VALLEY、MISSION、MAIN幾條大道。

阿罕布拉學區橫跨阿罕布拉市與蒙特利公園市，阿罕布拉學區共有五所高中，13所小學。

阿罕布拉市區面貌與城市風景都還不錯，ALMANSOR公園與市政高爾夫球場緊密相連，是這個城市最大的綠地中心。公園內有很多免費的運動場所，其中就有華人喜歡的乒乓球運動場。

孩子常常與他的朋友們，在ALMANSOR公園打籃球，玩乒乓球。每年的美國國慶節，這處公園也是周邊最大的煙花放送場所。

阿罕布拉目前共有上市房屋85棟，最低報價28萬美金，最高報價1088000美金。
（需要了解阿罕布拉市目前上市房屋情況，請點擊查閱：
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33300690477）

2014年1月1日至12月7日，阿罕布拉市共成交房屋324棟，其中成交最低價245000美金，成交最高價109萬美金。

（未完待續：十五說美國買房）
       
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2014年12月8日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:27
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:31 編輯

十五說美國買房

文：海納愚夫

洛杉磯天普市在華人老區來說，是僅僅次於聖馬利諾與雅凱迪亞，排名第三的學區城市。

天普市與阿爾蒙蒂（EL MONTE），雅凱迪亞（ARCADIA），聖蓋博（SAN GABRIEL），柔絲蜜（ROSEMEAD）相鄰。東邊分界大街有SANTA ANITA、BALDWIN，南邊有LOWER AZUSA，西邊ROSEMEAD、BURTON，北邊有LONGDEN、LEMON。

TEMPLE CITY大道貫穿天普市區南北，LAS TUNAS貫穿天普市區東西。西起ROSEMEAD大道，東至BALDWIN大道之間LAS TUNAS，是天普市主要的商業街。這條街道分佈眾多商業店鋪，其中以華人餐飲業為主要特色。

天普市比較小，但是靠近東南邊部分區域的房屋，歸於阿爾蒙蒂的學區，其房價相對於天普的學區房便宜不少。

天普市學區共有一所高中，一所初中，四所小學。聖蓋博市靠近天普市部分區域房屋，也屬於天普市學區，而這部分區域的房價也隨之升高。

天普市目前共有上市房屋59棟，最低報價325000美金，最高報價1898000美金。其中屬於天普市學區的房源僅有18棟，最低報價439000美金，最高報價1898000美金。（需要了解天普是上市房源，請點擊：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33320286860）

2014年1月1日至12月9日，天普市累計成交房屋266套，最低成交價235000美金，最高成交價218萬美金。

天普市區面積很小，做為一個中上階層居住的城市，城市建設比較古老，整個社區風貌看上去也比較陳舊。它黃金住宅區域，主要分佈在靠近LONGDEN大街附近的區域。

而靠近柔絲蜜、阿爾蒙蒂市的區域房屋，升值潛力非常有限，這是由房屋所屬學區決定的。

到今天，洛杉磯華人老區的主要城市已經介紹完畢。而分佈在華人老區周邊的眾多城市，如洛杉磯，帕薩迪納，柔絲蜜，阿爾蒙蒂，鮑德溫公園市，蒙特貝諾等，也居住著很多華人同胞。

接下來寫完華人新區幾個主要城市后，筆者將回頭過來，再詳述華人老區周邊主要城市的一些特徵。

筆者寫這本《話說美國買房》的思路是，先從洛杉磯華人區的頂級住宅社區開始，再到重點商業區域，再到周邊居住城市，最後，再將洛杉磯老美的精英社區呈現給大家。希望讀者朋友閱讀本書後，腦子中對洛杉磯華人區，對洛杉磯，有一個主體印象。知道自己想要什麼，先確定自己買房的區域，再根據自己的經濟能力，量力而行，這樣才能更好更快的達成自己的目標。

（未完待續：十六說美國買房）

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2014年12月9日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:27
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:31 編輯

十六說美國買房

文：海納愚夫

羅蘭崗作為華人新區的商業中心，這個城市最早是以二奶村聞名於世。

筆者在工作中，也接觸了不少所謂的二奶。作為每一個個體，每個人都有權利選擇自己的生活。所以，二奶雖為人不齒，但是，同樣應該得到尊重，這是基本人權。選擇什麼樣的生活，是每一個人自己的事。只要不影響他人，這也是每一個人自己的自由。

今天，羅蘭崗的支柱產業，已經不是所謂二奶了，而是赴美產子的巨大群體。漫步羅蘭崗的商業廣場，最大的風景線就是身懷六甲的待產媽媽們。

這些媽媽們是值得尊敬的群體，她們為了自己的下一代有更好的生存環境，很多一個人飄洋過海，冒著語言不通，經過漫長飛行，經過美國海關的盤查，來到美國，來到一個陌生的國度，生下自己的寶貝。其中辛酸，或許只有媽媽們自己才更清楚。

COLIMA大道，音譯「靠你媽」，有罵人的味道，這是眾多華人初來羅蘭崗的印象。其實COLIMA（科利馬）緣於一個人名，他是西班牙的一個國君級的神父。在西方，以人名命名街道是普遍現象。

在羅蘭崗市區，科利馬大道是華人新區的主要商業圈，近幾年的赴美生子大潮，以及這個商圈的帶動，羅蘭崗的房價也是節節攀升。

羅蘭崗東北方向臨頂級住宅區鑽石吧，頂級學區核桃市，西臨哈仙達崗、拉盆地。北部以平坦地貌為主，南邊以山丘地貌為主。位於60號高速與57號高速之間，所以交通也非常便利。

跨越羅蘭崗南北的幾條大道，從西到東，FULLERTON、NOGALES、FAIRWAY直接與60號高速相連。

在羅蘭崗的各個商業廣場中，華人超市，中餐，銀行應有盡有。所以，生活在這座城市，也是非常方便。而且，由於年代相對更近，所以，看上去與華人老區的破舊相比，羅蘭崗顯得就比較現代化了。

羅蘭崗的獨立屋建築，大多以上世紀六七十年代居多，房屋看上去比老區三四十年代的顯得也更新。

羅蘭崗目前共有上市房屋82棟，最低報價26萬美金，最高報價4995000美金。（需要了解目前羅蘭崗上市房源，請點擊：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33321630840）

2014年1月1日至12月9日，羅蘭崗共完成了250棟房屋的交易，最低交易價213，170美金，最高交易價250萬美金。

羅蘭崗學區橫跨羅蘭崗市、拉盆地市、核桃市，這個學區拉升了拉盆地所屬區域的房價，拉低了核桃市所屬區域的房價，共有高中兩所，初中三所，小學十三所。

（未完待續：十七說美國買房）

2014年12月9日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:28
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:32 編輯

十七說美國買房

文：海納愚夫

從華人老區10號高速轉605號高速，往北行駛，再轉向60號高速，向東行駛，不到兩英里的距離，洛杉磯華人新區即進入視線。

從60號高速沿著HACIENDA大道向南行駛，即進入哈仙達崗社區。哈仙達崗最有標誌性的建築，非西來寺莫屬。從HACIENDA大道繼續往南行駛，穿過科利馬（COLIMA）大道，西來寺就位於路的東邊。

西來寺是洛杉磯華人區最大的寺廟，每年的華人農曆春節，西來寺人山人海，車流如潮。而初次來到洛杉磯的華人佛教信徒，都會來到這個寺廟上香，祈求上蒼與佛祖的保佑。

哈仙達崗有全美排1000名內的兩所著名高中，分別是洛斯拉圖斯高中(Los Altos High School)與格倫•威爾遜高中(Glen A. Wilson High School)。

哈仙達崗與拉盆地屬於一個聯合學區，共有小學18所，初中10所，高中五所，其中一所職業高中，一所成人教育學校。

哈崗北邊與工業市、拉盆地相連，南邊與惠提爾、拉哈布拉相鄰，東邊緊鄰羅蘭崗。哈崗市區內的AZUSA、HACIENDA、7TH，三條南北大道，將哈崗與60號高速相連。

哈崗境內的科利馬（COLIMA）大道，是華人新區羅蘭崗商業中心的補充。哈崗、羅蘭崗市區內的房屋分租，由於區位優勢不及華人老區，其價位還是比老區略微低一些。

哈仙達崗地形，靠近60號高速區域相對平坦，COLIMA大道往南屬於山地丘陵地貌特徵。

哈崗的獨立屋以上世紀七八十年代建築居多，目前上市房屋117棟，最低報價215000美金，最高480萬美金。

（需要了解哈崗上市房源，請點擊：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33347962747）

2014年1月1日至12月10日，哈崗共完成383棟房屋交易。其中最低成交價格195000美金，最高成交價格166萬美金。

（未完待續：十八說美國買房）

2014年12月10日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:32
十八說美國買房

文：海納愚夫

從華人新區沿著60號高速繼續往東，轉上71高速往南，就進入奇洛崗（Chino Hills）市區。

奇洛崗東邊緊鄰71號高速，與奇洛（Chino）接壤，東南邊與科羅納（Corona）相鄰，西邊緊鄰鑽石吧（Diamond Bar）、約巴林達（Yorba Linda），北邊與波莫納（Pomona）相連。

奇洛崗是一個新興華人社區，由於這裡的房價相對便宜，房屋多建於八、九十年代，大量的中國中產階層在這裡置業購房。奇洛崗地貌呈現山地、丘陵特徵。

沿著GRAND大道從60號高速往南行駛，穿過鑽石吧市區，經過DIAMOND BAR大道、CHINO HILLS大道，進入奇洛崗社區。也可以從60號高速向東，轉向71號高速往南，從CHINO、CHINO HILLS大道轉下高速，向西行駛，進入奇洛崗社區。

奇洛崗、奇洛一帶由於開發未能跟上經濟、社會、人口發展，成為2008年後美國房市危機的一個重災區，不過經過5年的修復，隨著美國房市的復甦與強勁上揚，奇洛崗一帶房價已經穩步上揚，走入良性發展軌道。

奇洛崗幾條主要街道，東西縱橫的有CHINO、GRAND、EUCALYPTUS，南北縱橫，呈現弧型狀的一條路就是CHINO HILLS大道，北邊與60號高速相連，東邊與71號高速相連。

在CHINO大道與71號高速的西北角的商業廣場中，有老美最大的倉儲銷售店鋪COSTCO位於其中，這也是華人新區第二家。它是周邊城市奇洛、波莫納、鑽石吧的倉儲銷售集散中心。

奇洛崗相對於華人核心區域羅蘭崗而言，就算華人新區的郊區了，相對於老區而言，就算郊區的郊區了。

目前奇洛崗共有上市房屋212棟，最低報價214900美金，最高報價499萬美金。大量房屋建於90年代中後期及2000年以後，所以，房屋比較新。

2014年1月1日至12月12日，奇洛崗共成交房屋736棟，最低成交價175000美金，最高成交價388萬美金。

到今天，洛杉磯華人區主要城市已經全部介紹完畢。接下來我將對洛杉磯華人區做一些比對分析，就各個區域的主要特徵，適宜居住的人群，表達一些我自己的觀點，僅供讀者朋友們參考。

（未完待續：十九說美國買房）

2014年12月12日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-17 10:33
十九說美國買房

文：海納愚夫

很多新的移民群體，來到美國，來到洛杉磯，不知道自己應該選擇洛杉磯華人區哪個城市安家。今天我就洛杉磯華人老區、新區、新貴區做一番比較，希望能給移民朋友們決策提供一些參考依據。

洛杉磯華人老區距離市中心DOWNTOWN最近，駕車從十號高速向西20分鐘左右即可到達。生活在華人老區，最重要的就是方便。

這裡凝聚了老華人們數十年的努力，將聖蓋博谷建成聞名世界的華人天堂。生活在這裡，每天享受著加州燦爛的陽光，清新的空氣。這裡雖然華人人流較大，但是，大家和諧相處，街道上很難看到爭執與謾罵。

華人的各種生活設施，應有盡有，哪怕不懂英語，您在這裡也不會感到任何不便。華人老區由於年代久遠，唯一不好的就是看上去比較破舊。

由於華人老區建成時間最長，所以，這裡的商業機會還是最多。每到周末，遍及大洛杉磯各個地區的華人都喜歡匯聚到VALLEY大道的中餐館，一品來自自己家鄉的中國美食。所以，周末這個地方經常會有交通擁堵現象。

喜歡熱鬧，需要工作，追求方便的朋友們，華人老區應該是首選。但是，這裡房子由於建築年代很長了，所以房子普遍比較舊，而且價位相對也比較高。

而且華人老區的人口結構相對也是最完善的，高、中、低各類群體皆有。如果說，洛杉磯是海外全球華人的政治經濟中心，那麼華人老區就是洛杉磯的代表。

而以羅蘭崗為中心的華人新區，生活也非常方便，城市面貌相對也更新。但是，由於人流量、人氣，與老區相比，還是有一定差距。

近年來，新移民群體，生子媽媽大量湧入羅蘭崗，這個本來也是韓國人的城市，中國人在這裡已經明顯佔據上風。

華人新區一帶較華人老區而言，顯得更整潔，更靜謐，更具現代化。華人新區像她的年齡一樣，吸引著更多年輕的移民群體入駐。

華人新區的便利性，比老區要差一些。很多到羅蘭崗待產生子的媽媽，多數都在華人老區來完成產前檢查，生子重任。

華人老區地貌是平坦棋盤型，華人新區地貌是山地丘陵性。所以，在老區開車相對比新區忽上忽下的山地更容易。

如果您喜歡靜謐，喜歡房子更新，喜歡山地丘陵地貌，華人新區就是您最好的選擇。

與華人老區、新區相比，華人新貴區爾灣，她的特點是房子更新，城市規劃更好，城市的綠化與環境建設，是老區與新區都無法比擬的。

爾灣唯一的缺點就是距離華人老區太遠，如果生活在爾灣，工作在華人老區，那麼每天將耗費大量時間在路上。

如果有錢有閑，喜歡更加靜謐的生活環境，爾灣或許應該是您的首選。

（未完待續：二十說美國買房）

2014年12月13日
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-18 01:11
二十說美國買房

文：海納愚夫

洛杉磯DOWNTOWN，是大洛杉磯地區的中心地帶，洛杉磯華人老區距離DOWNTOWN最近。但是，這個名義上的市中心，並非國內某種意義上的市中心。

交通擁堵，停車擁擠，城區面貌破舊，流浪漢聚集。這就是DOWNTOWN給我留下的印象，所以，每年也難得去市中心一次。

當然，筆者個人的片面看法還是改變不了DOWNTOWN作為洛杉磯商業、經濟、金融、文化的中心，白天，這裡有大量的上班族。每天下午，從DOWNTOWN分流到各個城區高速路上，猶如螞蟻般的車輛，就可以判斷有多少人在市中心上班工作。

各條高速，早上開往市中心擁堵，下午從市中心開往各個城區擁堵，是洛杉磯一景。

分佈在華人老區北邊的帕薩迪納，是以白人與部分黑人為主體的城市，分佈在東南邊的柔絲蜜、阿爾蒙蒂、鮑德溫公園市，是以墨西哥裔為主體的城市。

帕薩迪納，是一個具有歐洲風情的城市，城市已經非常古老。近年來，也有大量華人在這個城市購屋置業。帕薩迪納的商業氣氛也非常濃厚，這裡有周邊唯一一家蘋果產品的專賣店。

比較有名的加州理工大學，就坐落在這座歷史名城。所以，帕薩迪納雖然房屋年代久遠，房屋比較老舊，但是帕薩迪納的房價依然比較貴。

帕薩迪納分為南北，靠近210高速以北的部分區域，是黑人的社區，這一塊房價相對偏低。而華人在帕薩迪納置業，靠近210高速以南，在加州理工大學與帕薩迪納城市大學附近置業的比較多。

帕薩迪納與華人老區頂級城市雅凱迪亞與聖馬利諾相連，靠近這些區域的房屋，房價都比較偏高。如果您想生活在老美社區，又希望相對更方便一些，那麼帕薩迪納是不錯的選擇，只是這裡房屋年代比較久遠了。

柔絲蜜與華人老區蒙特利公園市、聖蓋博市相鄰，阿爾蒙迪與華人老區天普市、雅凱迪亞市相鄰，由於這兩個城市以墨西哥裔為主，所以，房價普遍偏低。

大量華人因為這些區域房價比較低，而且又靠近華人老區，非常方便，所以，紛紛在這些區域置業。

以聖馬利諾、雅凱迪亞為高房價的居住群體，以天普為中高房價的居住群體，以阿罕布拉、蒙特利公園市、聖蓋博市為中等房價的居住群體，以柔絲蜜、阿爾蒙迪相對更低房價的居住群體，形成了洛杉磯華人老區完整的上、中、下人口生態區。

而隨著洛杉磯華人的增多，沿著十號高速，大量華人向東移動，也即向遠郊蔓延。因為，越往東，房價越便宜，越能享受更好的居住環境。

（未完待續：二十一說美國買房）

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2014年12月16日  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-19 01:50
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-19 01:52 編輯

二十一說美國買房

文：海納愚夫

在平時陪客人的看房選房中，從數十萬美金到數百萬美金，甚至上千萬美金，看的多了，也就麻木了。但是，好房子往往會給人眼前一亮，留下極其深刻印象。

2014年記憶尤其深刻的一次看房，是幫助一位來自海口的超級美女選房。

這棟房子位於聖馬利諾LOS ARBOLES街，房子不大，佔地面積11318英尺，建築面積2500英尺，三房三浴三廳一廚兩車位車庫，坐西朝東，一層平房，前後院，上市報價2358000美金。

從我們地產經紀歷史交易資料RECORD上面僅能看到，此前房主1991年通過quit claim deed（產權轉讓契約）獲得產權后，一直沒有變化，直到今年出售。

走進這棟建於1941年的房屋中，眼前豁然一亮，歷史的塵埃擋不住這棟房屋的靚麗。寬敞明亮的客廳，在前後院綠樹的掩映下，猶如在畫中一樣。

會客廳，餐廳，分佈在進屋的左側，三個卧室分佈在右側。進入後院，古樹參天，綠蔭遮蔽，游泳池，健身房，在後院一應俱全。後來據了解，這是一位義大利裔設計師的居所。

個性化的設計，給人視覺上造成了強大的衝擊。超級美女超級喜歡此房，但是，由於資金不能及時到位，此房在上市26天，就以上市報價2358000美金售出。距今已經半年過去，REALIST評估的中間價格僅僅226萬美金，溢價近10萬美金成交。

剛剛從大陸來到美國的朋友，還不熟悉美國的房屋交易規則。美國是一個只有陽謀，沒有陰謀的國家，所有一切都擺在桌面上。房屋交易完全市場化，公開、公平、公正、透明。

好房子一上市，好的東西，大家都會喜歡，不會在那裡等著某一個人單獨來選擇。所以，兵馬未動，糧草先行，在美國買房也好，投資也罷，資金先到位，好東西出現了，您就可以及時下手。

美國雖然作為一個完全的市場經濟、資本主義國家，並非沒有機會。資本隨時都有機會，因為人性註定，總有人玩走鋼絲的行為，總有人玩不下去，這種時候您有子彈（資本），就能獲得先機。

好房子，喜歡的人多了，賣家自然牛了，選擇餘地大，人性註定，價高者得。

孬房子，沒有人喜歡，賣家自然沒有底氣，很久很久賣不出，也實屬正常，這就是市場！

（未完待續：二十二說美國買房）

2014年12月13日  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-19 09:52
新移民交流論壇

為了給新的移民群體提供一個廣泛交流平台，幫助大家更好融入美利堅的生活。由本人組織發起的新移民論壇，將於每月第二周星期五下午三點，定期在洛杉磯雅凱迪亞市舉行，具體地點：735 W Duarte Rd #208 Arcadia CA 91007。由於場地有限，每次聚會僅限十二人以內，以報名先後順序為準。

論壇內容將涉及美國移民、留學、就業、房產、投資等多個領域，免費參與。如果晚上聚餐，參加人員實行AA制。如果有願意參與論壇組織的義工，也可與本人聯繫。聯繫微信：1397154975 聯繫電話：626 703 5506。

新移民交流論壇第一次聚會將於2015年1月9日（一月第二周星期五）下午3：00，在洛杉磯雅凱迪亞市舉行，現在開始接受報名。參加者同時請加入新移民交流論壇群，群號：287736334。本群僅接受加入論壇現場交流的朋友，非誠勿擾。


海納愚夫 於洛杉磯

2014年12月18日
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-23 02:49
二十二說美國買房

文：海納愚夫

在與圈內一個擁有數十套房產的朋友聚會聊天時，他的房產基本都是付了極低的首付，然後利用資金槓桿效用，以租金還每月的月供。

我笑著告訴他，您就是傳說中剝削人的資本家啊。租客幫您還月供，您坐享房屋升值，坐享窮人每月為您存錢啊。

他笑笑說，這就是資本主義啊。資本為王，資本說了算。我問他關於美國人不買房一說，他告訴我，純屬扯淡。買不起房的老美，當然不買房。您看看能買起房的老美，買的是啥房呢，成百上千萬美金呢。

美國就是一個精英社會，社會的人口結構規律註定任何社會大部分都是窮人，老美也不例外，所以，一部分人買不起房實屬正常。但是美國有低收入購房政策，首付在百分之五以下。如果會理財，通過勞動與積累，窮人在這個社會是有機會變成富人的。

而在美國的大量中低層華人群體，喜歡現金交易，沒有納稅意識。很多華人因為收入是現金，所以每年報稅都是儘可能的低報，以逃避稅收。

而收入的現金又不敢存入銀行，以致自己的錢成為了黑錢，資本停止了流動，失去了在資本主義社會，靠錢生錢的能力。

而報稅偏低，導致自己享受不到很多貸款政策，失去了發揮資本槓桿的能力。為了籌夠買房的錢，辛苦多年，租房而居，享受剝削。根據美國的住房貸款政策，窮人只需憑藉的兩年報稅證明，良好的信用記錄，就能夠享受超低利率，超低首付，購買屬於自己的房屋。以原有租金還現在的月供，脫離被剝削的狀態，一邊享受房屋的升值，一邊為自己存錢。

任何社會，窮人為何始終是窮人，富人為何始終是富人，這就是思路與眼光所決定的。

美國作為一個規則至上社會，生活在這個社會中的華人，就必須去了解規則，學習規則，運用規則，成為規則的受益者，而不是規則的受害者。

在生活工作中，我也認識了很多旅居美國多年的老華人，他們一邊呆在美國，一邊抱怨著美國。美國作為一個嚴進寬出的社會，不滿意，隨時可以選擇離開。如果長期處於這種人格分裂狀態，時間一長，人會變態。

這世界沒有天堂，天堂僅僅存在於我們每一個人的內心。還有很多朋友期待美國房市的再次大跌，看看美國房市百年走勢歷史，看看過去三年房市底部的盤整與掙扎，美國房市短期內哪有可能大跌？！如果沒有一個較大的升幅，何來深幅調整？！

根據美國房市歷史，根據美國房市近期市場現狀，筆者堅定看好美國房市未來8到10年的上升期。

（未完待續：二十三說美國買房）

微信：1397154975

2014年12月22日  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-24 08:56
美國洛杉磯華人老區城市及學校分佈名錄

阿凱迪亞（Arcadia）

阿凱迪亞（Arcadia）學區學校明細目錄

阿凱迪亞高中一所
Arcadiah High school阿卡迪亞高中 API分數894分
180 Campus dr Arcadia CA 91007 Telephone:  (626) 821 – 8370  (626) 821-1711

阿凱迪亞初中三所
Dana Middle School達納中學 API分數 956分
1401 s First Ave Arcadia CA 91006 Telephone:  (626) 821 – 8361

First Avenue Middle School第一大道中學API分數 965分
301 s First Ave Arcadia CA 91006 Telephone:  (626) 821 – 8362

Foothills Middle School麓山中學 API分數 977分
171 East Sycamore Ave. Arcadia, CA 91006 Telephone: (626) 821-8363


阿凱迪亞小學六所
Highland Oaks Elementary School高地奧克斯小學 API分數964分
10 virginia dr Arcadia CA 91006  Telephone:  (626) 821 – 8354

Baldwin Stocker Elementary School鮑德溫斯多克小學
422 W. Lemon Arcadia CA 91007 Telephone:  (626) 821 – 8351 Fax:  (626) 574 – 3807

Camino Grove Elementary School卡米諾樹叢小學
700 Camino Grove Ave  Arcadia CA 91006 Telephone:  (626) 821 – 8353

Holly Ave Elementary School冬青路小學
360 W Duarte rd Arcadia CA 91007  Telephone:  (626) 821 – 8355

Hugo Reid Elementary School雨果•里德小學
1000 Hugo Reid dr Arcadia CA 91007  Telephone:  (626) 821 – 8356

Longley Way Elementary School朗利路小學
2601 Longley Way Arcadia CA 91007  Telephone:  (626) 821 – 8357

雅凱迪亞教育局（Arcadia Unified School District）
學區API最近三年平均分數891分
150 3th avenue Arcadia CA 91006
Phone: (626) 821-8300

微信號碼：1397154975

海納愚夫 編輯整理
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-24 08:57
聖馬利諾（San Marino）

聖馬利諾（San Marino）學區學校明細目錄

聖馬利諾（San Marino）高中一所
San Marino High School聖馬利諾高中 API分數937分
2701 Huntington Drive San Marino  CA,  91108
Phone:  (626) 299-7020Fax: (626) 299-7023

聖馬利諾（San Marino）初中一所
Henry E. Huntington Middle Schoo亨廷頓初中
1700 Huntington Drive, San Marino, CA 91108
Phone: (626) 299-7060 Fax: (626) 299-7064

聖馬利諾（San Marino）小學二所API分數873分
K.L. Carver Elementary School卡維爾小學
Address:        3100 Huntington Drive, San Marino, CA 91108
Phone:        (626) 299-7080 Fax626) 299-7086

W.L. Valentine Elementary School瓦崚廷小學
Address:1650 Huntington Drive San Marino, CA 91108
Phone: (626) 299-7090 Fax: (626) 299-7094

聖馬利諾教育局（San Marino Unified School District）
學區API最近三年平均分數873分
1665 West Dr., San Marino, CA 91108
Phone: (626) 299-7000 Fax: 626-299-7010

微信號碼：1397154975

海納愚夫 編輯整理
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-27 09:05
以上兩個城市屬於洛杉磯華人老區頂級學區，接下來是洛杉磯華人老區中級及一般學區。
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-27 09:06
天普市（Temple City）

天普市（Temple City）學區學校明細目錄

天普市共有小學4所

克洛夫利小學
Cloverly Elementary School
5476 Cloverly Avenue, Temple City, CA 91780
Phone: 626-548-5092 Fax: 626-548-5095

帝王小學
Emperor Elementary school
6415 N. Muscatel Avenue San Gabriel, CA 91775
Phone: (626) 548-5084 Fax: (626) 548-5090

拉羅薩小學
La Rosa Elementary School
9301 La Rosa Drive,Temple City, CA 91780
Phone: 626-548-5076 Fax: 626-548-5081

朗登小學
Longden Elementary School
9501 Wendon Street, Temple City, CA 91780
Phone: 626-548-5068 Fax: 626-548-5175

天普市共有初中1所

橡樹大道初中
Oak Ave Intermediate school
6623 Oak Ave. Temple City, CA 91780
CalendarPhone: 626-548-5060 Fax: 626-548-5170

天普市共有高中1所

天普市高中
Temple City High School  API分數882分
9501 Lemon Avenue Temple City, CA 91780
T: 626-548-5040 F: 626-548-5045

天普市教育局
9700 Las Tunas Drive, Temple City, CA 91780
CalendarK-8 Parent Handbook
Phone: 626-548-5000 Fax: 626-548-5022

微信號碼：1397154975

海納愚夫 編輯整理
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-27 09:06
阿罕布拉（Alhambra）

阿罕布拉（Alhambra）學區學校明細目錄

阿罕布拉市小學九所

瑪莎小學
MARTHA BALDWIN ELEMENTARY SCHOOL
900 S Almansor St Alhambra, CA 91801-4854
626-308-2400 FX: 626-308-2674

金剛砂公園小學
EMERY PARK ELEMENTARY SCHOOL
2821 W Commonwealth Ave Alhambra, CA 91803-1099
626-943-3340 FX: 626-308-3769

弗里蒙特小學
FREMONT ELEMENTARY SCHOOL
2001 Elm St Alhambra, CA 91803-2905
626-308-2411 FX: 626-308-2413

加菲爾德小學
GARFIELD ELEMENTARY SCHOOL
110 W McLean St Alhambra, CA 91801-1399
626-308-2415 FX: 626-308-2418

格拉納達小學
GRANADA ELEMENTARY SCHOOL
100 S Granada Ave Alhambra, CA 91801-4021
(626) 943-3600 FX: 626-308-2421  

瑪格麗塔街小學
MARGUERITA ELEMENTARY SCHOOL
1603 S Marguerita Ave Alhambra, CA 91803-3199
626-308-2423 FX: 626-308-2425

威廉小學
WILLIAM NORTHRUP ELEMENTARY SCHOOL
409 S Atlantic Blvd Alhambra, CA 91801-3699
626-943-6620 FX: 626-281-4899  

公園小學
PARK ELEMENTARY
301 N Marengo Ave Alhambra, CA 9180-1999
626-308-2435 FX: 626-308-2633  

雷蒙娜小學
RAMONA ELEMENTARY SCHOOL
509 W Norwood Pl Alhambra, CA 91803-3299
626-308-2439 FX 626-308-2522

蒙特利公園市小學4所

光明樹小學
BRIGHTWOOD ELEMENTARY SCHOOL
1701 Brightwood St Monterey Park, CA 91754-5199
(626) 570-6200 FX: 626-308-2407

蒙特雷德高地小學
MONTEREY HIGHLANDS ELEMENTARY SCHOOL
400 Casuda Canyon Dr Monterey Park, CA 91754-2299
626-308-2427 FX: 626-308-2429  

雷皮托小學
REPETTO ELEMENTARY SCHOOL
650 S Grandridge Ave Monterey Park, CA 91754-3921
626- 572-2231 FX: 626-572-2233

伊內斯小學
YNEZ ELEMENTARY SCHOOL
120 S Ynez Ave Monterey Park, CA 91754-2822
626-570-6260  FX: 626- 571-8265  


阿爾罕布拉中學
ALHAMBRA HIGH SCHOOL
101 S 2nd St Alhambra, CA 91801-3795
(626) 943-6900 FX: 626-308-2344

世紀中學
CENTURY HIGH SCHOOL
20 S Marengo Ave Alhambra, CA 91801-1994
FX: 626-308-2299  

獨立中學
INDEPENDENCE HIGH SCHOOL
20 S. Marengo Avenue Alhambra, CA 91801
626-943-6681 fax: 626-308-2299

馬克吉寶中學
MARK KEPPEL HIGH SCHOOL
501 E Hellman Ave Alhambra, CA 91801-5716
(626) 943-6710 FX: (626) 943-6740

聖加布里埃爾高中
SAN GABRIEL HIGH SCHOOL API分數800
801 S Ramona St San Gabriel, CA 91776-2398
(626) 308-2352  FAX: (626) 308-2332

阿罕布拉教育局
Alhambra Unified School District
1515 West Mission Road Alhambra, CA 91803 •
Phone: (626) 943-3000

微信號碼：1397154975

海納愚夫 編輯整理
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-27 09:06
聖蓋博(San Gabriel)

聖蓋博(San Gabriel)學區學校明細目錄

高中兩所：

德爾瑪高中
Del Mar High School, API分數694
312 South Del Mar Avenue, San Gabriel, CA 91776
Phone: 626-291-5723   Fax: 626-291-2540

加伯利諾高中
Gabrielino High School, API分數843
1327 S San Gabriel Blvd, San Gabriel, CA 91776
Phone: 626-573-2453   Fax: 626-573-5089

初中一所：
傑佛遜初中
Jefferson Middle School, API分數729
1372 East Las Tunas Drive, San Gabriel, CA 91776
Phone: 626-287-5260  Fax: 626-285-5387

小學五所：

威爾遜小學
Wilson Elementary School,
8317 East Sheffield Road, San Gabriel, CA 91775
Phone: 626-287-0497  Fax: 626-285-4247

華盛頓小學
Washington Elementary School,
300 North San Marino Avenue San Gabriel, CA 91775
(626) 282-3926

羅斯福小學
Roosevelt Elementary School,
401 South Walnut Grove Ave, San Gabriel, CA 91776
Phone: (626) 287 - 0512  Fax: (626) 287 – 4604

麥金利小學
McKinley Elementary School, 1425 Manley Drive, San Gabriel, CA 91776
Phone: 626-288-6681  Fax: 626-288-3021

庫利奇小學
Coolidge Elementary School,
421 North Mission Drive, San Gabriel, CA 91775
Phone: 626-282-6952  Fax: 626-308-0354

聖蓋博市教育局
San Gabriel School District
408 Junipero Serra Dr. San Gabriel CA 91776
Phone:626 451 5400 Fax:626 451 5494

微信號碼：1397154975

海納愚夫 編輯整理
作者: 海納愚夫    時間: 2014-12-28 06:15
二十三說美國買房

文：海納愚夫

有朋友問《話說美國買房》會寫多少說，坦白說，我也不知道。但是，我清楚，目前遠未到結束的時候。我會堅持下去，直到江郎才盡，再用半年到一年時間完成這部書稿。

在寫作《話說美國買房》的同時，我會展開《美國的那些事》的寫作。愛好閱讀，喜歡寫作，是我人生的最大樂趣。

而通過寫作結交了大量旅美志同道合的朋友，才是我人生最大的收穫與財富。通過這個平台，搭建一個有情有義有信，有才有德有能的旅美華人交友圈子，旅居異國他鄉，這樣的生活才更加具有意義，而身邊這樣的朋友也是越來越多。

記得有朋友說過，哈佛精神中最重要的一條就是給予。我通過文字傳播自己的思想，觀點與價值；通過文字激勵新的移民群體在北美這塊自由偉大的土地生根、發芽、開花、結果。

我相信，人類長存的不是物質，而是精神與信仰。

對於一個長期封閉國度的人來說，來到異國他鄉並不容易，而由於信息的不對稱，來到異國他鄉置業更不容易。人類在利益面前，沒有種族與國界，只有有效的制度才能真正制約人類慾望的無節制增長。

美國的地產經紀多如牛毛，自生自滅的遊戲規則，導致這行的競爭，其激勵程度超乎常人的想象。一些地產經紀為了成交，不擇手段。所以，選擇地產經紀，首選人品，否則，買到鬼屋、高價房，由於買家自己已經簽字畫押，美國作為一個講規則，重證據的國家，釀成的苦果只有自己咽。

買賣一棟房子，專業的地產經紀至少應該告訴客人，這棟房子的歷史交易數據，最近周邊類似房屋的成交情況。作為完全的市場經濟國家，這些數據與市場交易現狀，對客人來說，就是最簡單，最直接了解市場、熟悉市場的渠道。這也應該是客人做出決策最重要，最根本的依據。

我希望，在美國置業的朋友，讀完我這本《話說美國買房》，至少在洛杉磯買房，能夠在心中有著自己的梗概。

凡事預則立，不預則廢。我會用努力與堅持，用時間來搭建一個移民、買房、投資的平台。中美之間，最大的互補，就是人的互補。

路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。

（未完待續：二十四說美國買房）

2014年12月27日  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-1-1 04:47
二十四說美國買房

文：海納愚夫

身為美國屌絲中的一員，再等兩年，孩子馬上面臨上高中，心中一直在謀划如何為兒子進入一個好高中就讀在思考。

美國讀書，小學玩，初中混，高中累，大學苦，既然成為這個群體中得一員，只有尊重這些規則，才能在規則的博弈中獲益。所以，對孩子的教育，一直是放羊式的教育。但是，在進入相對重要的高中學習階段，為孩子創造一個好的學習環境，是作為父母的基本責任吧。

當然，有人會說在好高中附近租房，問題就解決了。但是，俺不想一直被剝削。為何不利用美國對屌絲的貸款買房政策，超低首付，以貸買房，以租付供，脫離被剝削的群體呢。

在幫助很多大佬、很多朋友買房的過程中，我也一直在關注，作為屌絲群體的代表，又要學區，又要便宜，又要房屋升值預期，又要方便，究竟該選在何處呢？

要說便利性，當然非華人老區莫屬，而老區頂級學區只有聖馬利諾與雅凱迪亞，聖馬利諾就不必考慮了，這個城市房屋的起價已經在一百萬美金以上。那麼只有雅凱迪亞了，也就是著名的影星——所謂國民女婿生活居住的城市，這個城市還有30到50萬美金的屌絲住所。

買一個三十到五十萬美金的居所，百分之三到五的超低首付，月供在1500美金與2000美金之間，月租金與月供基本持平。如果能買房，為何還去租房幫他人還月供呢？

雅凱迪亞的學區在老區已經屬於頂級，但是，雅凱迪亞的房屋比較老舊了。如果考慮便利性，那麼，屌絲的學區只能選擇雅凱迪亞了。

屌絲們還有一個選擇，那就是華人新區——核桃市學區。當然，核桃市學區，在核桃市已經沒有多大選擇了，只有屬於核桃市學區的鑽石吧，還有屌絲們的一席之地。

我堅信，隨著新移民的大量湧入，這個南鑽石吧學區房的價格窪地，會穩步上升。目前，三十到五十萬美金的房屋，在南鑽石吧還有一點點選擇的餘地，或許，這一點點餘地，會隨著時間流逝而消逝。

美國，作為一個完全市場經濟國家，美國社會，作為一個完全自由公平競爭的社會，強弱，貧富涇渭分明，大家各司其責，各盡其能，上下自由流動，國家通過稅收來調整社會差距。

弱者得到社會基本保障與尊重，強者的能力在這個社會能夠得到充分的發揮。這或許是美利堅真正百年和諧、百年強大的根源之一吧。

很多朋友認為華人區房價偏高，但是，華人區房價偏高自然有它的道理，這也充分說明華人在美國的財富地位。

人以類聚，物以群分，這個道理可以走遍世界。在洛杉磯，韓國人有韓國人的社區，越南人有越南人的社區，日本人有日本人的社區。德國人有德裔人的社區，法國人有法國人的社區，荷南人有荷南人的社區。各個族裔都有自己相對獨立、聚集的社區。大家在一種規則下和平相處，和諧生活。

多少年前，在中國課本上閱讀的日不閉戶，路不拾遺，今天在美利堅的眾多社區實現了，萬惡的資本主義為何去扇共產主義的嘴巴？！

（未完待續：二十五說美國買房）

2014年12月31日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-1-16 10:59
中國留美工作學生貸款買房好消息

文：海納愚夫  Sunny

凡中國留學生在美畢業后，參加工作滿六個月以上，能提供六個月的固定工資帳單，均可以申請超低首付，即百分之五的首付，購買美國房產，貸款者無任何身份要求。本團隊提供貸款買房一條龍服務。

月工資收入與貸款額度平衡表如下：

以下數字是基於沒有其他負債的情況下（沒有學貸，車貸,房貸以及其他負債） 首付5% 信用分數760+ 為標準 （信用分數越高，利率越低）30年固定利率，以下數字較為保守，僅供參考

每日利率會有浮動，所以這些數字會有變化，以下數字是按照2015年1月14日利率來計算的：

貸款數額低於$417，000時可以首付5％

月薪2千
大概貸款額度大概是：16萬左右

月薪3千：
大概貸款額度大概是：21萬左右

月薪4千
大概貸款額度大概是：28萬左右

月薪5千
大概貸款額度大概是：33萬左右

月薪6千
大概貸款額度大概是：40萬左右  

如果首付20% 信用分數760+ 為標準 30年固定利率，以下數字較為保守，僅供參考

每日利率會有浮動，所以這些數字會有變化，以下數字是按照2015年1月14日利率來計算的：

月薪2千
大概貸款額度大概是：15萬左右

月薪3千：
大概貸款額度大概是：21萬左右

月薪4千
大概貸款額度大概是：28萬左右

月薪5千
大概貸款額度大概是：33萬左右

月薪6千
大概貸款額度大概是：40萬左右

月薪7千：
44萬左右

月薪 8千
大概貸款額度：55萬左右

月薪9千
大概貸款額度：62萬左右

月薪1萬
大概貸款額度：69萬左右

月薪1.1 萬
大概貸款額度：74萬左右

月薪1.2萬
大概貸款額度：80萬左右

月薪1.3萬
大概貸款額度：86萬左右

本團隊提供選房、買房、貸款一條龍服務，非誠勿擾。

聯繫電話：626 703 5506
微信號碼：1397154975

（備註：Sunny是提供貸款銀行的一位專職工作人員，早年留美學生，一位漂亮的中國女孩。）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-1-19 04:33
旅美的中國女人們

海納愚夫 著

旅居美國將近三年，由於在網上發表的，近五十萬文字影響力的持續發酵，點擊量累計已經達上百萬，所以，有幸結識了遍及全球各地的讀者朋友。當然，認識更多的是旅居美國的中國女人們。

這個群體遍及各個階層，各個行業，身份各異。她們的生存，生活狀態也從一個側面反映了旅美華人的生活現狀。

寫一部關於這個群體的書籍，一直是我的目標。

在與她們的交流中，這些女性們展示給我的狀態，都或多或少帶有女漢子的特質。作為旅美華人中的一員，我也深知，沒有這些特質，這些女人們在異國他鄉將很難適應、生存與發展。

作為一個寫作愛好者，每次聆聽她們的人生故事，總會湧起把這些故事記錄下來的衝動。而隨著生活的平靜，事業的發展，我將有時間去記錄這些人生故事。

基於個人隱私等需要，全篇大約五十個上下女人的故事，我都將用別名替代。當然，無論好壞，也請身邊的女性朋友們讀到這本書籍后，不要對號入座。我只希望帶給您們更多的是人生，人性的思考。

由於每一個人身上的女漢子特點，所有人名都以「*子」代替，例如晴子、風子、雅子、玲子、魚子等等。

這部著作將不會在網上連載發表，將直接尋求出版社合作發行。希望能夠有出版社合作，歡迎洽談出版發行。

本書已經開始著作，已經完成上萬字的寫作。全書計劃寫五十個上下的旅美女士，共計十餘萬字的文章，在今年內完成全書的寫作。

如果有旅美女性讀者朋友想成為本書中的一個代表性的人物，您的故事也具有某種代表性，也歡迎講給我聽，本書將鐵定出版發行，或許這個牛夠您吹一輩子。

2015年1月16日 於洛杉磯

微信號碼：1397154975
作者: 海納愚夫    時間: 2015-1-26 08:57
新春自白  感恩所有

文：海納愚夫

又是一年新春到，跨越2014，走進2015，旅美已經進入第四個年頭。

一路走來，幾多艱辛，幾多汗水，幾多感慨。

2012年6月19日，當一個人提著行李步出洛杉磯機場時，四顧茫然，因為在洛杉磯，我沒有一個親戚，沒有一個朋友，甚至沒有一個熟悉的人。

行走在人生岔路口，除了美國，我別無選擇，這或許就是命運！

如今，洛杉磯國際機場，已經成為我最熟悉的地方；洛杉磯，這座有名的國際大都市，我也瞭然於胸。每天奔波於這座城市之間，感受著這座城市的陽光與空氣；感受著這座城市的包容、大氣與關愛；感受著身邊經歷的每一個人。

旅美三年，常有讀者朋友問我，美國究竟怎麼樣，美國是天堂嗎？

這世界沒有天堂，天堂僅存在於每一個人的內心。

三年來，完成了從中國賣味精，到美國賣房子的人生轉型。

2013年8月獲取地產經紀執照，9月6日完成第一筆交易。我將永生銘記來自強哥與青華姐姐的這份支持與情誼，人生轉折之期，這不是一筆簡單的交易，它寄託了一份信任，一份感動，更是莫大的緣分。

參與美國房產交易的一年半以來，對這個行業由陌生到熟悉，由熟悉到說不上的精通。一路上得到了很多朋友的支持與信任，交易額累計已經接近500萬美金。

感謝陪我一路走來的客戶朋友們，因為有了您們的支持，讓我及我的團隊得到不斷的成長，那份恩情，永遠銘記於心。

我也必將以擁有的資源，不斷去回報支持我的客戶朋友。

三年來，多次得到在這個行業奮鬥了三十多年地產大佬大哥的指點，他讓我少走了很多彎路，也讓我學到了很多。人生的緣分，總是在不經意間開始。

一生狂妄，放蕩不羈的我，2014，遇見了一位德才兼備，情義俱佳的本家兄長，因為他，我寫出了＂二十四說美國買房＂，因為他，我知道這世界上還有我理想中的完美男人與家庭。未來人生路上，也將因為他，充滿更多傳奇。

2014，一位傳奇的醫者兄長，再回洛杉磯，因為他，生活充滿了更多健康，開心，快樂與笑聲。他，必將以自己高超的醫術，而譽滿洛杉磯，譽滿美國！

三年來，更無法忘卻那些在我落魄時，給我幫助的哥們兄弟姐妹，患難見真情，大恩不言謝！

成也蕭何，敗也蕭何。因為寫作，得罪了這世界最大的黑社會；也因為寫作，結識了大批志同道合的朋友，讓旅美之路，愈加平坦。

寫作，成為了我業餘的最大愛好。我將筆耕不輟，如果未來幾年，寫出了幾本暢銷書，那將是人生的另一大收穫。三五年後，寫出我本身充滿傳奇與勵志的人生，或許它就會一本暢銷書。

生命曾經充滿黯淡，曾經暗無天日，但是，我始終堅信，前面總有一絲亮光屬於我。除了奔跑，我別無選擇。因為堅信，所以得到。

我很感謝，當經歷人生的困頓與磨難后，上帝還給予了我一顆平和的心境。我更感謝，在人生路上曾經經歷的傷害，是它們讓我走向成熟與堅強。

感恩與回饋，人生將更加精彩與充滿樂趣。

2014，兒子來到自由世界，重新回到我的身邊，終於讓我如釋重負。兩年前帶給孩子的人生變故，讓他顯得比同齡孩子更加成熟，更加懂事，更加懂得珍惜今天擁有的生活。

人到中年，肩上最大的責任莫過於為人父。兩年的分別，重新與兒子相處，兒子不再是過去叛逆的兒子，我也不再是兒子心目中的魔王父親，我與兒子是父子，也親如兄弟，無話不談。

以身作則，陪伴他的成長，期待他離開父母的懷抱，在自由美利堅去飛翔。

2014，在兒子的推薦下，觀看了＂變形計＂，它讓我看到了自己曾經的童年，時常讓我淚流滿面。苦難，依然無處不在。

這個節目也讓我產生了一個想法，在自己力所能及時，成立一個慈善基金，去幫助一些可造的孩子們，幫助他們留學美國。

這個民族已經病得太久，拯救一個人，或許就拯救了一個家庭；拯救了一個家庭，或許就拯救了一群人；拯救了一群人，或許這個世界將更有希望！

贈人玫瑰，手有餘香。希望未來，我的兄弟姐妹，乾兒乾女，干孫子、干孫女，能夠遍及美利堅，遍及世界。

只要心中有愛，溫暖將時刻就在身邊。

2015，華人傳統佳節將至，謹以此文獻給那些一直關注我的朋友們，那些一直陪伴我的朋友們，那些給我支持與幫助的朋友們，那些遠在故國的親友們，感謝一生遇見您們，我將以愛，回報所有。

別了，2014；擁抱，2015。祝福所有朋友實現心中夢想！

2015年1月 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-2-23 13:23
海納愚夫地產移民投資團隊招聘啟事

文：海納愚夫

海納愚夫地產移民投資團隊因業務發展需要，誠聘助理二名，要求：

第一、雙語能力，英語流利，語言能力強；

第二、人品過硬，吃苦耐勞，誠實守信；

第三、有地產經紀執照者優先考慮。

高薪高強度勞動，能接受任何挑戰。打造洛杉磯最具口碑的地產移民投資團隊，是我們不變的目標。

有意者請將簡歷及個人大頭及全身照片發到我的郵箱，我將預約時間面談。

電話：626 703 5506
微信：1397154975
郵箱：hainayufu@gmail.com
作者: 海納愚夫    時間: 2015-2-23 13:25
二十五說美國買房

文：海納愚夫

最近同時在幫助多個朋友看房、選房、買房，奔波於洛杉磯各個城市之間。

洛杉磯東北部有座城市叫做拉文（La Verne）市，她西邊緊鄰聖迪馬斯（San Dimas），東邊緊鄰克萊蒙特（Claremonte），南邊緊鄰波莫納（Pomona），北部是山脈。這是一座風景優美，漂亮優雅，緊鄰山區的老美城市。

買房的朋友一家人已經來美三年多，通過投資超市，做跨國公司移民美國，今年獲得永久居留權。

他們對洛杉磯已經相當熟悉了，考慮華人區房屋的性價比沒有老美區高，所以，經過慎重比較，選擇了在拉文市買房自住。

這座城市的學區沒有華人頂級城市如核桃市好，但是她的學區分數也在800多分以上，距離華人老區也僅僅只有20多分鐘的車程。如果自住，還是非常不錯的選擇。

在經歷幾輪看房下來，看到一套不錯的獨立屋，1979年建築，四房二浴半，前後院，帶游泳池。佔地面積8897英尺，建築面積2538英尺。

此房從圖片上看，沒有特色，險些被我們排除在外。但是當我們進入屋內時，房型規整，布局合理，格調高雅。前後院規劃布局也非常協調，朋友一看，也非常喜歡。

此房開價接近80萬美金，我們地產經紀內部網站評估中間價768000美金，最高837000美金，最低698000美金。

經過商量，朋友開出了一個748000美金的Offer，接近中間評估價格，希望能以此探一下賣主的價格。當然，依據交易經驗，這個房子最終的成交價格應該落在78到80萬美金之間。

因為此房沒有明顯缺陷，沒有硬傷，它的售價只會高於中間評估價格。至於高多少，這取決於賣家的心態和想參與競買此房人的出價狀況。

在開出Offer后，對方經紀人在查閱了朋友的信用報告，資信證明后，並與我們的貸款銀行經紀確認朋友信用貸款沒有問題后，給出了795000美金的回價，如果我們接受這個價格，這筆交易的主動權將由賣家轉到買家。

由於這個價格與朋友的預期有些出入，所以，朋友告知先等幾天。當然，其結果可能賣主再降低一些價格，或者也有可能被其他買主買走。

我們在幫另外一個從廣州來的朋友購買核桃市學區，鑽石吧市的學區房時，也遇到了類似情況。房屋是一棟戶型、位置都不錯的康斗，報價468000美金，中間評估價在470000美金，最高評估價517000美金，最低評估價423000美金。

從屋主開價看，非常合理，屋主賣房心意很誠，上市僅僅五天，屋主就收到三個Offer。

此屋所在小區環境幽雅，寧靜舒適，除了一間卧室略為異型外，也沒有硬傷，所以售價不會低於中間價。朋友在我們的建議下，給出了468000美金的Offer。

據對方經紀講，她收到了同樣價格的三個Offer。所以，她回復我們，給大家同時最後一次出價的機會。

我們與朋友商量后，結合同樣房型近期成交價格，再次給出了480800美金的回價。如果他們與此房有緣，或許競買成功，如果其他競買人出更高價格，那麼我們只能轉向另外一棟了。

目前市場上，屋況好，房型、格局、位置不錯的房源不是太多。目前市場屬於賣方市場，所以，好房子成交還是比較快。

另：近期圈內出現了EB5投資移民較硬的項目，項目方承諾如果不成功，連律師費都一併退還，資金到位，獲得臨時綠卡周期在12到19個月之間，名額有限，圈內有意的朋友可以與我聯繫。

（預知後事如何，請看二十六說美國買房）

2015年2月17日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-3-1 04:51
二十六說美國買房

文：海納愚夫

先說說上次兩筆房產交易的情況吧。

來自廣州購買投資房的朋友，我們在幫他們競價購買報價468000美金的房子，面臨最後一次出價機會時，考慮到他們是投資，過高的飆價，會超出租售比率，在與他們商量后，給出了480800美金的極限價格，最後，此房被出更高價格的其它買家買走。

如果他們是自住，勢在必得，我們建議開出的價格應該在486000美金上方，此房最終成交價格將在Closed Escrow (完成交易）后，水落石出。

在最後一次競價的同時，我們向另外相中的一棟報價455000美金的房子，開出了423000美金的Offer，略低於中間評估價格。因為如果兩個Offer被同時接受，將陷我們於尷尬的境地，這是我們對第二選項開價較低的原因。

第一選項失敗后，我們帶著兩位客戶朋友，搜羅了華人老區與新區，具有投資價值的所有房源，一一展現在他們面前。並再次現場查看，通過比對后，並再次現場查看了第二選項的房源，第二選項的房主回價445000美金，降價了一萬美金。

如果我們接受這個價格，交易塵埃落定，賣家不能反悔。我們也還可以再次回價，當然，賣家可能不理睬我們，交易再次失敗。

我們將目前市場同類房源近期的交易情況，全部展現到客人面前，並將目前市場房源狀況，進行比對總結分析，最後由客人自己作出選擇，是接受賣家的價格，還是重新再回價一次。

他們看了我們的分析后，並結合市場房源的緊張狀態，選擇了接受賣家的報價，交易初步成功。房子進入Escrow(公證行），進行交割手續。接下來，將進行房屋檢查，房屋評估，房屋貸款，房屋交割的最後工作。

這位客人開創了兩個歷史，她是來自天涯第一個找我買房的讀者朋友，也是第一個找我買投資房的朋友。不愧對他們的信任，是一份沉甸甸的責任。

他們此次赴美，專程購房，並恰好遇見春節的客戶朋友聚會，有幸相識相交。對他們的信任，有一種責任，更有一份深深的感動。他們夫妻的謙卑與儒雅，給我留下了深刻印象，我相信，我們會成為一生的朋友。

他們在簽完貸款初審文件，並授權我的一個朋友幫他們簽貸款最後的放款文件后，即返回了中國，他們整個購房時間不到十天，乾脆利落。

在完成交易手續后，將他們的房子出租出去，並做好出租的後續服務工作。我相信，以我圈內的資源，將無愧於他們的信任。

另外一棟賣家回價795000美金的房子，是我們與朋友夫妻歷時一個月，先後五次現場看房，發現的一棟最理想的房源，此房最終花落誰家，請聽下回分解。

（未完待續：二十七說美國買房）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-3-9 05:17
二十七說美國買房

文：海納愚夫

話說與開超市的朋友夫妻選中一套賣家回價795000美金的房子，房型、位置、前後院都是在近一個月選房過程中，看到最好的房子。

由於他們對價格還有些歧義，所以，出於心理因素，在我們收到賣家經紀的回價兩天後，最後時刻，在我的建議下，朋友給出了786000美金的回價。

賣家能否接受，在考慮了對方經紀曾經告知的信息，賣家拒絕了一個775000美金的出價。如果沒有其它買家競爭，那麼賣家沒有其它選擇，接受我們價格的可能性將非常大。

在我們給出回價后，當天下午就收到了賣家接受的合約。賣家如此爽快，買房朋友反而感到了疑惑，覺得是不是還有空間。

帶著疑惑，房子進入Escrow（公證行），開始進行房屋檢查、房屋評估、銀行貸款、房屋過戶、房屋交割等手續。

此時，朋友夫妻還有17天的反悔期，退出此房的交易，將沒有任何損失。

房屋檢查結束后，由於美國房屋是木頭結構，房子已經三十六歲了，所以出現了白蟻現象，此外還有大大小小，多種問題。當然都是小問題，沒有任何結構上的大問題。

房主同意出資查殺白蟻，當然，這也是殺價的重要時候。通常房主急著賣房的話，殺價就能成功，如果房主不急於出手，市場又處於賣方市場，殺價就難以奏效。

與此同時，市面上又出現了兩棟不錯的房子，一棟報價929800美金，建築面積2925平方英尺，佔地面積8316英尺。與賣方經紀預約后，上市第二天就帶朋友前往現場看房。

此房前面是一片湖面，後面院子遠望是山景，風景極佳。而且裝修考究，給人可以直接拎包入住的感覺。這也是此房兩個最大的賣點。

當然，室內錯層太多，樓上樓下均是錯層，房型也一般，光線趨暗。不過朋友先生非常喜歡，要求出價。

在出發前，我就查閱了此房的歷史，房主買於2007年，購買價格779000美金，剛好買在一個歷史最高位。此房現在中間評估價格在757000美金，最高評估價格在855000美金。賣家現在開出928000美金的賣價，明顯脫離市場，實屬離譜。

我們與朋友商量后，考慮誠意因素，準備直接高於中間評估價格5萬美金，開出806000美金的出價，看對方如何回價，再進行磋商。但是，當我們送出Offer時，對方經紀告訴我們，已經有人出賣家的要價了。

待我們等待對方經紀的回價時，對方經紀告知，賣家已經接受出全價的Offer了。

在我們看房的同時，有華人同胞在同時看房，而且他們也非常喜歡這棟房子。如果是他們以如此離譜的價格買下了，就上演了一幕非理性的市場行為。

結合市場現狀，我們分析了此房市場價值最高也就在850000美金，而且賣家也應該會接受這個價格，這也是朋友接受的極限價格。但是，買主如果沒有獲得經紀人的市場分析報告，非理性購房，就會產生這一幕。

當然，不排除買家醒悟過來，出現反悔，此房再重新進入市場的可能性。

在帶領朋友看完另外一棟后，通過比較，朋友認為786000美金的房子，物超所值。當然，我們依然不會放過殺價的機會。因為，賣家賣房已經接近兩個月，經常來往看房的客人，早就讓他們很煩。而且他們已經開始打包家俬，明顯是想早點完成交易。

所以，考慮對方的心理承受因素，建議朋友開出降價6000美金要求，無論對方如何回價，朋友其實都會接受了。因為，市場已經告訴他們一切。

最後，賣家同意再降5000美金，房子最終成交價格在781000美金，房屋交割手續繼續進行。

2015年3月7日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-3-14 03:31
參加團體購房，打造洛杉磯華人區成規模酒店式公寓第一家，投資自住兩相宜！

文：海納愚夫

洛杉磯亞凱迪亞市（Arcadia）正在新建雙拼別墅18棟。建築面積1515平方英尺起，85萬美金起，月管理費用260美金每月。三房三浴半，兩廳一廚兩車位車庫，一後院。位於736 W Camino Real Ave Arcadia, CA  91007，屬於天普市（Temple City）學區。

團購后，如果有10家以上，可以建成洛杉磯第一傢具規模、品牌的家庭酒店式公寓，將不是夢想，圈內已經有大哥認購兩棟。

非法月子中心的消失，赴美生子面臨轉型，自助式租房待產，將成為未來的一個主流；隨著簽證的放開，旅美人數的增加，短期商務、旅遊，中美兩地跑的移民群體，都將是潛在客戶與消費群體；以及美國寶寶返美讀書的巨大學區房居住需求，潛力巨大。

我們已經與項目方代表交流，如果一次性有十人以上團購，將可以獲得適當折扣。該房屋所在位置，距離亞凱迪亞市華人超市「99大華」超級市場步行僅需要12分鐘，開車僅需要三分鐘，鬧中取靜，非常方便。項目實施后，它必將成為中、高端旅美華人落腳洛杉磯的首選。

海納愚夫地產移民投資團隊，提供現場看房、選房、買房、貸款、管理服務一條龍服務。

B1、B2簽證、綠卡首次登陸沒有報稅，本團隊均可代為辦理30%到50%的首付，30年還款期限，7年固定利率，利率大約4%上下，每一個人最多可以辦理四套貸款。

本房將於4月中旬到5月初交房，所以，時間比較緊迫，有投資團購意向的朋友，請速與我聯繫。

聯繫電話：626 703 5506
聯繫微信：1397154975
聯繫郵箱：hainayufu@gmail.com

備註：照片為樣板間圖片，依次為客廳、餐廳、廚房、後院、二樓的主卧、主卧衛生間，兩個次卧及二樓的休閑小廳。
http://***/s/blog_13edc2aff0102vtwh.html
作者: 海納愚夫    時間: 2015-3-14 03:32
說說團購房子這些事

文：海納愚夫

我在很久以前的文章中，就提到過，團購一片公寓，打造洛杉磯酒店式公寓，填補成規模，具品牌，上檔次的華人區酒店式公寓的空白。

這個商業夢想曾經受到一些讀者朋友的譏諷，並且因為能力所限，所以一直專註於每個客戶個性化的服務。

最近，第一個找我買房的兄長，國內某省優秀的企業家，在雅凱迪亞發現了一些在建的、成片的康斗，他希望能夠再買下兩棟，用於投資。

但是，考慮管理與經營成本，他願意幫我組織一些朋友團購，希望在一個小區內能達到十棟以上，就能夠實現我早期的一個商業夢想，打造一個洛杉磯華人區具檔次的公寓式酒店，希望交給我的團隊來管理。

很感激他的信任、幫助與支持。在他的引導下，發現了現在我推出團購項目的房子。

我們一起看了此房的房型，三房三整浴，封閉小區，離華人超市、餐館都在十分鐘的步行範圍內，鬧中取靜，位置非常好，他非常滿意。

但是，賣家留給我們的團購時間已經不多了。雅凱迪亞的房子，一直暢銷。只有具有共同投資眼光的人，將這18棟一起買下，才更利於打造具規模、口碑與品牌的酒店式公寓。

形成規模、口碑與品牌后，將帶動除短租房外，上下游多種產業，如租車、旅遊、留學等多種產業的發展。

目前洛杉磯華人區還有三大市場空白，一是高端酒店，二是奢侈名品店，三是酒店式公寓。圈內有多位大佬朋友正在謀划這些項目與平台。我將有幸見證這些項目的發展與實施，並將有可能參與到這些項目的進程中，實屬榮幸備至。

這次團購，或許可能面臨失敗。但是，我相信，我的團隊參與、組織與實現洛杉磯華人區房屋的團購，將只是時間問題。

我堅信，有志者事竟成。謝謝各位朋友們的轉帖，幫助他人，就是幫助自己；贈人玫瑰，手有餘香。同時謝謝大家的關注與支持！

2015年3月12日 於洛杉磯

海納愚夫，本名李林，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，代表作品有：旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》、長篇故事連載《HELLO，洛杉磯》、《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》、《旅美的中國女人們》、《話說美國買房》。微信：1397154975
作者: 海納愚夫    時間: 2015-3-16 01:54
團購房屋建立洛杉磯華人區酒店式公寓可行性報告

洛杉磯作為全美第二大城市，美國西部第一大城市，也是世界第二大城市。共有人口1000多萬，其中華人接近100萬。而洛杉磯華人生態是最完整的，上、中、下各個階層都有。所以，洛杉磯有全球海外華人的政治、經濟、文化中心之稱。同時，洛杉磯也被譽為北京、上海、廣州、深圳的後花園。

隨著中美10年簽證的執行，中美交流的進一步深化，大量的華人湧入洛杉磯。華人區僅有一家比較高端的酒店，就是希爾頓酒店，每天爆滿，房價高達170到300美金每天。

而華人區成規模的酒店式公寓，目前還是一項市場空白。誰能先佔有市場，並形成品牌，誰就有市場領先權。

洛杉磯海納愚夫地產移民投資團隊推出的雅凱迪亞團購項目，是打造酒店式公寓的難得房源。

該房源位於有名的洛杉磯雅凱迪亞市，華人區頂級學區，位置優越，方便而且鬧中取靜，房產升值空間巨大。

每套房產在88萬美金上下，三房三整浴，上下兩層，雙拼別墅。主卧周租可以訂在500美金，月租可以訂在1800美金。次卧周租可以訂在400美金，月租可以訂在1500美金。每套房的月收入大約在4800美金。實行網上預訂，可以減少空租率。

首付按50%計，月供大約接近2000美金，加上每年的地價稅及管理費用1500美金。月收入3500美金能夠持平，超過這個數據，就是投資者每月的現金收入。

投資者不僅享有一套房，還能夠享受美國房產未來的升值，以及租客們每月為投資者的存錢（租金代還月供，變相為房主存錢）。

投資者還能夠規避人民幣預期的貶值風險，享受美金預期的升值風險。

投資者無論居住中美，或者來往中美兩地，都可以定期或者隨時居住自己的房子。這裡也將成為往返中美兩地朋友一個重要的交流平台。

當然，整個項目完全步入良性循環，需要半年到一年的宣傳與磨合期。

我們再來看看亞凱迪亞目前上市房源，請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128748503。
我們推薦的項目，目前沒有上市，但是售價已經列出。與目前市場上同類房源相比較，價格適中。項目方沒有上市原因，一是因為在建中，二是因為項目方直接在路邊插一個牌，整個房子可能就賣掉了。這是由資源需求的供給所決定的，美國作為一個透明、公開的社會，價格高了，無人問津；價格過低，大家會哄搶，所以，市場會維持一個相對平衡。

我們再來看看過去一年亞凱迪亞市同類房源的成交價格，請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128815962。通過比對，我們團購項目的價格算是合理。而我們這個項目的位置相對最好，而且也可以看出此類資源的稀缺性。

項目開發方網站www.dexterdev.com。每一個房子明碼標價，童叟無欺，公開透明。

雅凱迪亞是洛杉磯頂級學區城市之一，眾多中美富豪定居在這個城市，這個城市最高房價上千萬美金。多年以來，雅凱迪亞房屋的價格增幅，在大洛杉磯地區，都位居前列。我們在2013年9月為客人購買的一棟價值84.5萬美金的房屋，目前中間評估價格已經達到94萬美金，最高評估價格已經達到102萬美金。

美國是一個窮富分明的社會，窮人就住在窮人區，富人就住在富人區。在美國，身份的標籤不是看您開多麼豪華的車子，您住在哪裡，往往就成為了身份的象徵。因為高房價意味著高賦稅，這是窮人無法承受的。

每一個人憑著自身的能力與本事，自由流動。但是區域的特徵，因為數百年的市場經濟競爭，很難改變。窮人有錢了，向富人區流動；富人破產了，向窮人區流動。一切交給市場來分配。富人區的房子，就是屬於優質資產，升值空間與潛力始終超越窮人區的房子。

海納愚夫地產移民投資團隊

2015年3月14日於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-4-28 09:17
二十八說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之一篇

文：海納愚夫

隨著在微信朋友圈陸續展出洛杉磯300萬美金以上的豪宅，為進一步讓更多朋友了解、認識洛杉磯豪宅交易市場，愚夫將在接下來的《話說美國買房》系列連載中，推出洛杉磯豪宅市場交易分析報告，供需要這方面資訊的讀者朋友做決策參考依據。

我們還是先從熟悉的雅凱迪亞（Arcadia）市說起，這是位於洛杉磯東北部聖蓋博谷的一座小城，素有洛杉磯「華人的比佛利山莊」之稱。該市有著名的聖塔安尼塔公園跑馬場和洛杉磯縣植物園，也稱「孔雀園」。

雅凱迪亞（Arcadia）北部靠山，環境優美，據最新的人口統計數據，該市人口為56,364，亞裔的比例高達59.2%，而白人人口只有25.7%。隨著近幾年華人的持續湧入，白人在這個地區成為了名副其實的「少數民族」 。

雅凱迪亞市（Arcadia）與帕薩迪納(Pasadena)、塞拉瑪瑞(Sierra Madre)、聖瑪利諾(San Marino)、蒙羅維亞（Monrovia）、天普市(Temple City)、阿爾蒙迪（El Monte）相鄰，市區總面積28.8平方公里（11.1平方英里）。

雅凱迪亞橫跨多個學區，當然頂級學區非雅凱迪亞聯合學區莫屬，所以在這個城市買房，一定要搞清楚房子所屬學區。如果買到阿爾蒙迪學區，房子將大打折扣。

從2014年4月26日至今年4月26日，雅凱迪亞共完成了37棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格8，388，000美金，最低交易價格300萬美金。

最老建造於1937年，最新建造於2014年；2014年建造21棟，佔比56.8%%；1960年以前建造8棟，佔比21.6%；1990年後到2013年建造8棟，佔比21.6%。

最短上市5天成交，最長288天成交。在60天以內成交21棟，佔比56.8%；超過60天成交的佔比43.2%。

成交房型最少的三個卧室，最多的九個卧室，位於CLELO街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大10869平方英尺，位於Singing Wood街，最小4106平方英尺；佔地面積最大40651平方英尺，位於Fallen Leaf街，最小9563平方英尺。

雅凱迪亞豪宅分佈廣泛，以東北及東南方向居多。目前上市300萬美金以上豪宅共有48棟。

在雅凱迪亞市，隱居著來自中國大陸、台灣、香港、新加坡以及東南亞的華人豪門巨富。深宅大院，庭院深深，知名影星李連杰就曾經定居於這座著名的城市。

曾經鬧得沸沸揚揚的所謂「國民女婿」黃海波，也於2014年1月24日在這個城市置業。「14124」，是否預示著黃海波後來的命運呢？！黃海波購買的房子成交價格在178萬美金，全現金交易，五房二浴半，建築使用面積3593平方英尺，佔地19463平方英尺，建造於1983年。

在豪門巨富的雅凱迪亞，黃海波的房子也僅僅屬於中級屌絲房子。

雅凱迪亞由於獨特的地域特點，便利的區域優勢，很多中國大陸新興的豪門巨富，在這個城市置業安家，將這個城市的房價推得節節攀升。

在300萬美金以上豪宅的交易中，雅凱迪亞是成交非常活躍的城市，在整個大洛杉磯地區，也是排在前列。

部分讀者朋友認為雅凱迪亞市房價存在泡沫成分，但是，依據筆者的交易經驗，由於資源的有限性，而需求的無限性，以及其獨特性，雅凱迪亞市房價大幅回落的可能性接近為零。

全世界華人有十多億，而美國洛杉磯雅凱迪亞市卻只有一個。雖然近年來由於搶劫、二奶的負面新聞籠罩雅凱迪亞，給這個城市的聲譽帶來了一定影響，但是，這個城市的房價依然紋絲不動，穩步上行，市場足以說明一切。

未完待續：二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇
作者: 海納愚夫    時間: 2015-4-28 09:17
二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇

文：海納愚夫

在洛杉磯聖蓋博谷地區，分佈著十多個城市，居住著華裔、白人、黑人、墨西哥裔、亞裔等眾多族裔。

在北部靠山區域，雅凱迪亞、帕薩迪納、聖馬利諾緊緊連接在一起。聖蓋博谷的豪宅大多分佈在這一區域。在上一篇我們重點介紹了雅凱迪亞市豪宅交易的市場狀況，這一篇我們將向讀者朋友重點介紹帕薩迪納豪宅的市場交易狀況。

帕薩迪納是一個傳統的老美社區，具有厚重的歷史韻味。帕薩迪納南部區域，圍繞著LANGHAM酒店，周邊分佈了眾多豪宅。樹林茂密，根深葉茂，庭院深深，藏龍卧虎。全美有名的熊貓快餐老闆，一位越南華裔，就居住在這個區域。

LANGHAM酒店也屬於聖蓋博谷周邊地區最高端的酒店，筆者登陸美國的客人，他們第一站大多從這個酒店開始。

210高速穿越整個帕薩迪納城區，以210為界，北邊屬於相對低端的社區，居住著大量黑人，南邊屬於相對高端的社區，居住著一些傳統的老美巨富。世界聞名的加州理工大學就坐落在這座城市，帕薩迪納城市學院與加州理工大緊密相連。兩所大學，給這個城市帶來了厚重的人文氣息。

目前帕薩迪納有20棟300萬美金以上的豪宅，在市場上待銷。

從2014年4月27日至今年4月27日，帕薩迪納共完成了27棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格6，628，889美金，最低交易價格301萬美金。

最老建造於1901年，最新建造於2006年；1960年以前建造19棟，佔比70.4%；1960年到2000年建造6棟，佔比22.2%；2000年後建造2棟，佔比7.4%。

最短上市3天成交，最長680天成交。在60天以內成交13棟，佔比48%；超過60天成交的佔比52%。

成交房型最少的三個卧室，最多的七個卧室，位於OAK KNOLL街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大12711平方英尺，位於ALLLENDALE街，最小3892平方英尺；佔地面積最大67，840平方英尺，位於HILLCREST街，最小10866平方英尺。

帕薩迪納的豪宅特點是地大，房屋建造年代比較久遠。但是走進這些二三十年代建造的房屋中，如果不是主人提醒，您是不可能知道房齡比我們自己還大。

近年來，眾多大陸豪富，喜歡幽靜，喜歡厚重歷史文化，喜歡樹高林密的富豪商人，選擇了在這個區域安家置業。

筆者今年在一次陪客人看房過程中，聽聞大陸當紅影星吳秀波也在考察這個區域的房屋。帕薩迪納作為老美傳統社區，有著老美社區風情，距離華人商業中心聖蓋博VALLEY大道，也僅僅十多分鐘車程。

所以，生活在這座城市，既能感受老美風情，又能兼顧生活便利，是眾多華人在這個區域置業的首要原因。也有很多大陸富豪，將二奶與孩子們安置在這座城市，隱居在一座座深宅大院中。

如果您要感受歷史，您要感受人文，您要人氣旺盛，您要樹林茂密，帕薩迪納，或許是您不錯的選擇。

借用馮小剛的電影台詞作為本文的結束：我在帕薩迪納等您，不見不散！

未完待續：三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇
作者: 海納愚夫    時間: 2015-4-29 08:41
三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇

文：海納愚夫

雅凱迪亞，「華人的比佛利山莊」，土豪們的樂園；帕薩迪納以厚重的歷史文化，彙集了眾多老美傳統巨富；而聖馬利諾以歷史文化名城相稱，一點不為過。

這座成立於1913年的城市，據最新人口統計，至今僅僅只有13000多人口，其中41.3%的白人，亞裔53.5%，其它族裔5.2%。聖馬利諾共有4437套住房，已經沒有百萬美金以下的房屋。

從2014年4月28日至今年4月28日，聖馬利諾共完成了34棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格11，300，000美金，最低交易價格300萬美金。1000萬美金以上住宅成交了兩棟，600萬美金以上住宅成交了9棟。

最老建造於1912年，最新建造於2014年；2000年以後建造3棟，佔比8.8%；1960年以前建造27棟，佔比79.4%，其中建於二三十年代居多；1960年後到2000年建造4棟，佔比11.8%。

最短上市0天成交，最長325天成交。在60天以內成交14棟，佔比41%；超過60天成交的20棟，佔比59%。

成交房型最少的三個卧室，最多的八個卧室，位於OAK GROVE街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大9120平方英尺，位於SHENANDOAH街，最小2301平方英尺；佔地面積最大63624平方英尺，位於EUSTON街，最小12310平方英尺。

聖馬利諾目前市面共有34棟房屋待售，其中300萬美金以上待售豪宅13棟。

驅車行駛在聖馬利諾社區，茂密的植被，參天的大樹，綠蔭蔽日，一座座豪宅隱於其中。

生活在美國，您居住在哪裡，將直接決定一個人的身價。聖馬利諾市房屋沒有公寓，沒有康斗，全是獨立別墅，地大林密。價值數百萬美金的房屋，僅僅是地價稅每年就是數萬甚至數十萬美金，這絕非普通工薪階層所能夠承受的。

聖馬利諾、帕薩迪納、雅凱迪亞三座城市連接在一起，最近高速靠近210號。三座城市的豪宅，首選聖馬利諾，次選亞凱迪亞臨近聖蓋博山脈區域，最後選擇才是帕薩迪納靠近LANGHAM酒店附近。

因為這三個城市，聖馬利諾學區當之無愧屬於第一，亞凱迪亞位列第二，帕薩迪納排名末次。當然，多年以來，居於帕薩迪納的豪富們，都習慣於把孩子送進高端私立學校就讀。

三個城市，各具特色，論生活便利性，亞凱迪亞第一，論老美風情，帕薩迪納更具之，論歷史韻味，聖馬利諾更甚之。

三個城市豪宅交易活躍度，在過去一年中，亞凱迪亞以成交37棟位列首位，聖馬利諾以成交34棟位列次席，帕薩迪納以成交27棟居於末席。而這些交易數據，華人功不可沒！

聖蓋博谷，百年變遷，匯聚了歷史多少滄桑！

未完待續：三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975)
作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-2 02:40
三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

文：海納愚夫

核桃市，音譯又叫沃爾納特，素有洛杉磯的「小瑞士」之稱。有洛杉磯最安全與最宜居城市兩大稱號。

這座成立於1959年的城市，據最新人口普查統計僅僅三萬餘人，亞裔高達63.6%，白人佔比23.7%，其它族裔佔比12.7%，核桃市共有8753套住房。

核桃市學區是洛杉磯乃至全美的頂級學區之一，這個學區橫跨核桃市與鑽石吧兩個城市。這兩個城市有全美有名的高中：核桃市高中與鑽石吧高中。

核桃市與鑽石吧緊密相連，這塊地形呈山地丘陵地貌特徵。這塊區域的豪宅大都建立在山上，以山景房作為賣點。但是由於植被有限，沒有了聖蓋博谷的樹大根深，所以，這些依山而建的房屋，終年都享受著加州炙熱的陽光浴。

由於房屋建造時間相對短暫，這些區域的豪宅大多新、大、裝修豪華，而且城市街道面貌與聖蓋博谷的陳舊相比，也顯得煥然一新。

位於鑽石吧南部的山崗上，最近十多年來，陸續修造了眾多豪宅，現在還在繼續修建。筆者曾經多次陪同客人看過這些房屋，房新、屋大、裝修豪華、有山景，是這些房屋的主要賣點。

位於這兩個區域的豪宅交易相對比較少，2014年4月30日至今年4月30日，這個區域300萬美金以上的豪宅僅僅成交8套。

筆者有幸結識的某省飼料王，全家投資移民后，就在核桃市山上購置了價值300多萬美金的豪宅，定居於這個城市。

從2014年4月30日至今年4月30日，核桃市聯合學區共完成了7棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格6，180，000美金，最低交易價格300萬美金。

最老建造於1990年，最新建造於2007年；2000年以後建造5棟，佔比71%；2000年以前建造2棟，佔比29%。

最短上市9天成交，最長440天成交。在60天以內成交2棟，佔比29%；超過60天成交的5棟，佔比71%。

成交房型最少的六個卧室，最多的八個卧室，位於WINDMILL街，以6、7個卧室居多；建築使用面積最大11，134平方英尺，位於WINDMILL街，最小5，050平方英尺；佔地面積最大206，356平方英尺，位於CRYSTAL RIDGE街，最小29，037平方英尺。

目前這個區域，市面上待售的300萬美金以上的豪宅也僅有7套。

核桃市與南鑽的豪宅和聖蓋博谷的豪宅相比，前者建造時間相對更短一些，更符合現代建築的一些特點，少了一些歷史韻味。當然，聖蓋博谷近些年新建的豪宅，也已經打破了老美傳統的風格。

要說營養，筆者隨客人走進這一座座豪宅中，有著一些建築年華，那些掩映在大樹綠茵之中，保養維護很好的老房子，倒感覺讓人更舒適與溫馨。

走進近些年新建的豪宅中，能感覺到這些房子的奢華，寬敞與明亮，但是，總感覺缺少一點什麼，或許，那就是溫馨！

三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇


作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-3 01:12
三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇

文：海納愚夫

洛杉磯豪宅分佈，大多要麼靠山，要麼臨海。房屋要麼有山景，要麼有海景。

整個大洛杉磯地區包括五個縣（County），分別是洛杉磯（Los Angeles）、文圖拉（Ventura）、聖貝納迪諾（San Bernardino）、橙縣（Orange）、里弗賽德（Riverside），300萬美金以上上市豪宅共有1553套。

2014年5月1日到2015年5月1日，累計實現交易1684套，其中洛杉磯縣以實現1212套的交易量，穩居第一，橙縣以實現420套的交易量，佔據次席，里弗賽德成交37套，位居第三，聖貝納迪諾成交8套，文圖拉成交7套。

從成交可以看出，洛杉磯縣佔據絕對優勢，洛杉磯縣共轄87個城市。

而洛杉磯的成交主要分佈在洛杉磯市（Los Angeles），成交374棟；比弗利山莊市（Beverly Hills），成交150套；太平洋帕里賽德市，成交114套；聖塔莫妮卡市（Santa Monica），成交90套；馬利布市（Malibu），成交88套；曼哈頓海灘市（Manhattan beach），成交57套。

而華人集中購買豪宅的幾個城市，帕薩迪納（Pasadena）、聖馬利諾(San Marino)、阿凱迪亞(Arcadia)、布拉德百里(Bradbury)、鑽石吧(Diamond Bar)，共計成交114套。這幾個城市大都屬於山景豪宅。

華人購買海景豪宅主要在新港灘（Newport Beach），屬於橙縣（Orange）管轄範圍。

橙縣在整個大洛杉磯地區絕對面積並不大，可以說算是最小的縣（COUNTY），橙縣下轄34個市，但是這是一個非常富有的縣，華人喜歡置業的爾灣（Irvine），約巴林達（Yorba Linda），都屬於這個縣。

橙縣所轄的海岸線並不長，但是從亨廷頓比奇（Huntington Beach）、紐波特比奇（Newport Beach）、拉古納比奇（Laguna Beach）等沿線海灘一帶，豪宅分佈眾多。

筆者曾經驅車沿著一號公路遊覽這一段的海岸線，風景秀麗，風光旖旎，非常迷人。金黃色的沙灘，碧藍的大海，一望無邊。

里弗賽德、聖貝納迪諾、文圖拉三縣屬於農業縣，與洛杉磯與橙縣相比，屬於相對貧窮與落後的區域。

大洛杉磯地區東南與西南海岸線豪宅分佈相對更加集中，中南的LONG BEACH海岸線，由於這是一個港口城市，居住著大量黑人，碼頭工人，所以，這一帶的海岸線，豪宅分佈比較少。

西邊靠山，到比弗利山莊，再到聖蓋博山脈一帶，是山景豪宅的集中地，這一帶也是白人集中居住的區域。

從聖蓋博谷山脈往東行，越往東，房屋的性價比越高，但是距離洛杉磯市中心DOWNTOWN的距離也就越遠。

洛杉磯作為面向全世界的國際大都市，以她獨特的氣候，旖旎的風光，吸引著全世界的豪門巨富在此置業。

英、德、法的鉅賈，加拿大、澳洲、紐西蘭的新貴，日、韓的巨富，中東的王室，遍布世界各地的華商，都在洛杉磯購房，洛杉磯房價焉有不高的道理？！

有人說是華人把洛杉磯乃至全美的房價抬高了，數據即可說明一切，這完全是一種謬論。與世界傳統豪門巨富相比，華人僅能算爆發富一族。當然，華人對洛杉磯個別城市的房價，還是功不可沒，比如雅凱迪亞、聖馬利諾。

而近些年，這些先富起來的華人選擇在這兩個城市置業，同樣有著深刻道理的。這些在刀尖上跳舞，而獲得成功的大陸商人，哪一個不是人精呢。這兩個城市在聖蓋博谷，無論風水，城市面貌，地理位置，都排在前列。

這兩個城市與洛杉磯整體豪宅價格相比，並不突出。洛杉磯上千萬美金豪宅，比比皆是。

人以類聚，物以群分，來到海外的華人，誰也無法逃脫這一宿命！

親愛的讀者朋友們，洛杉磯豪宅市場交易分析報告篇，將暫時到此結束，希望筆者這些文字，能帶給您在洛杉磯置業的一些幫助。

未完待續：三十三說美國買房

（買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-7 03:57
三十三說美國買房

文：海納愚夫

《話說美國買房》系列連載推出后，受到了眾多投資美國房產的海內外朋友的喜歡與關注，愚夫在此衷心謝謝各位讀者朋友！

作為美國加州一名持牌地產經紀，從業將近兩年，成交量接近千萬美金，在此要感謝那些支持與信任愚夫的朋友們。因為您們的支持與信任，愚夫及其團隊取得了一點小小的成績；也因為您們的支持與信任，讓我們在交易中不斷進步與成長。

實踐出真知，參與美國房產交易將近兩年來，我們的業績不斷增長，我們的業務不斷精進。愚夫深信，隨著時間的推移，我們的專業能力必將得到更大的提升。我們將更加專業、專註、專一，去服務於更多的客戶朋友們。

《話說美國買房》系列連載，在對大洛杉磯地區東區的房產概貌進行論述后，我相信對初次在美國洛杉磯置業的華人朋友，有了一個大致梗概。

後來因為微信圈內有多位朋友諮詢洛杉磯300萬美金以上豪宅的市場情況，所以又推出了五篇洛杉磯豪宅市場交易報告，希望能提供給在洛杉磯購買豪宅的朋友們參考。

愚夫因為能力有限，提供的資訊不可避免有某些瑕疵，如果有誤導到讀者朋友們，希望能夠得到大家的諒解。金無足赤，人無完人。

為了幫助到更多的朋友在美國洛杉磯置業，《話說美國買房》還將推出系列專題資訊，比如，洛杉磯每月地產報告。愚夫將在每月地產報告中，對大洛杉磯地區上一月的成交情況做一個梗概介紹。將包括住宅、土地、酒店等成交情況，以及可能發展的趨勢，提供給讀者朋友們參考。

愚夫重點的研究對象將是住宅交易買賣，每次幫客戶朋友們買到喜歡的房子，是愚夫及團隊成員最開心的事情，比獲得傭金本身更開心。當然，由於美國房屋買賣的競價機制，在幫客戶朋友競買失敗時，我們也會有一些難過。

愚夫一直認為，謀事在人，成事在天。凡事順其自然，順勢而為，順理成章。凡事隨緣，不可強求，強扭的瓜不甜。

人到中年，曾經的人生浮沉，不說已經看破一切。但是，自從來到美國，愚夫已經可以平靜應對一切。喝茶、閱讀、寫作，已經成為了愚夫生活中的最愛。而這些已經成為了愚夫閑暇生活不可或缺的一部分。

工作時，與客戶朋友一起看房，看房就是看人生，什麼樣的人住什麼樣的房，一切之中，似乎都有上帝的安排。分析市場，判斷市場，根據市場，制定應對策略，與對方經紀討價還價，一次次博弈，都是責任、能力與智慧的較量。

愚夫及其團隊在精進住宅地產交易的同時，還將鑽研美國住房投資市場。愚夫在美國有幸結識的地產大佬兄長，傳授了愚夫一些運用美國金融槓桿，撬動美國地產市場，獲得超值回報的玩法。

美國作為一個規則至上的社會，在遵守規則的同時，合理的運用規則，才能在這個社會更好的立足、生存與發展。

愚夫不僅僅喜歡現在的工作與生活，也喜歡關注與研究世界金融市場。中國人的人生，或許就像滬市指數的曲線，站在山巔，一不小心，或許就將跌入谷底，萬劫不復。但或許，一夜之間，又站在了山巔，目空一切，不知未來，面對的是萬丈深淵！

美國人的人生，或許就像那道瓊斯指數的曲線，只要堅持，未來必將向更高方向發展。在這個過程中，或許有險灘、有河流、有天坑、有曲折，但是，只要實施穩健的財務政策，腳踏實地，一切陰霾都將過去，明天依然美好！

未完待續：三十四說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-8 06:04
三十四說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之一篇

文：海納愚夫

由於對洛杉磯地區地產交易的日益熟悉與專業，為了讓讀者朋友能夠獲取更多洛杉磯地產交易的第一手資訊，愚夫將每月寫作一份洛杉磯地產交易報告，供需要的讀者朋友參考。

從2015年我們參與市場交易情況看，洛杉磯房市還是處於持續火熱中，好的房源，即沒有硬傷，如沒有靠近高速、主要交通大道，沒有路沖，房屋沒有異型，格局沒有不合理，房屋採光沒有昏暗。這類房源只要賣家開價公道，沒有脫離市場基本價格區間，通常會很快成交。有時還會出現多人爭搶，競價的格局，導致價格層層加碼，高位成交。

而從市場反應看，房價在持續走強，上升趨勢並沒有改變。從近期很多房屋的成交歷史看，最近的交易價格有的已經遠遠高於2006年的歷史最高成交價格，當然，這與區域存在絕對關係。

第一是Location（位置），第二還是Location（位置），第三也是Location（位置）！同樣價錢，寧買好區一破屋，不買孬區一豪宅！這是地產交易的基本遊戲規則！

截至2015年5月7日，整個大洛杉磯地區五縣郡，目前共有房屋34776棟在市場上交易，其中300萬美金以上豪宅1591套，100萬到300萬美金的5192套，100萬美金以下的28038套。

2015年4月，整個大洛杉磯地區五縣郡，共計完成交易（Closed Sale）14233套，300萬美金以上成交169套，100萬到300萬美金的成交1286套，100萬美金以下的12777套。

（備註：愚夫在搜索設置範圍時，100萬，300萬可能會出現重複計數，所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org）

我們再來看看土地，愚夫主要專註於R3類土地，這類土地可以蓋多棟房屋，比如連體別墅，俗稱康斗，或者公寓。它也是商業地產形態之一，是愚夫未來主攻的一個方向。這類地產可以自住，可以投資。只要區域好，其升值潛力同樣不可小覷。

截至2015年5月7日，整個大洛杉磯地區五縣郡，共有R3類上市土地96塊。

2015年4月成交僅僅只有一塊，位於聖貝納迪諾（San Bernardino）縣郡，安大略市（Ontario）。土地面積24000平方英尺，可以建設5個單元的房屋。土地報價46萬美金，最終成交在49萬美金。

愚夫搜索了目前200萬美金以下，15000平方英尺以上的土地，目前市場上共有40塊，分佈在整個大洛杉磯地區，最低價格12000美金，可以買到20893平方英尺的土地，位於Lake Los Angeles city，距離洛杉磯市中心，大約1個半小時車程。

價格數萬的也不少，愚夫就不一一累述了。如果讀者朋友想投資數萬美金的這類土地，可以與愚夫聯繫，愚夫將以專業的眼光給您一些參考與建議。這些土地的升值潛力，與持有時間，與區域開發進度，有直接聯繫。當然，這些幾萬美金的交易，愚夫不想浪費太多時間與朋友們去糾結。所以，請朋友們理解。

這類土地，在聖蓋博谷地區屬於稀缺資源，市場行價基本在100美金每平方英尺。所以，幾萬美金買下數萬平方英尺的土地，只要長時間持有，一旦開發成熟，其升值潛力可能是數倍，甚至數十倍。當然，如果沒有開發到，可能數年不升值也屬於正常。

根據圈內幾個大佬兄長的需求，愚夫選擇了一些土地供圈內兄長們參考。位於洛杉磯縣郡，波莫納市（Pomona），有一塊24809平方英尺的土地，報價598000美金，上市8天，可以蓋六棟房屋。具體位於Franklin大街，介於60號、71號、10號高速之間，每棟按建築面積1700平方英尺算，土地加上建築投入，應該在200萬美金以內完成整個項目。

這個城市屬於相對成熟區域，周邊配套生活商業設施非常齊全，房子蓋好后，可以出租，可以出售，適合小規模地產投資試水。

聖蓋博谷地區，僅有帕薩迪納有一塊9053平方英尺的土地，報價158萬美金，緊鄰兩所大學，帕薩迪納城市學院與加州理工大學。這塊土地屬於拆出舊房重建新房項目，可以蓋6個單元的康斗，四層建築，每個康斗1600平方英尺上下。上市已經129天，愚夫曾經現場查看，整條街道大樹林蔭，大格局不錯，但是小環境還是缺點感覺，這或許也是遲遲賣不出的原因吧。

在英格爾伍德也有一塊不錯的R3類的土地，16204平方英尺，報價950000美金，上市31天，可以建造11單元的康斗。

接下來我們再來看看目前的酒店（Hotel/Motel）上市情況，愚夫只想關注洛杉磯與橙縣兩個縣郡。這兩個縣郡上市酒店共有9處，最貴報價875萬美金，位於橙縣的聖克萊蒙特（San Clemente），緊鄰海邊。

聖蓋博谷地區有兩處上市酒店，一處位於華人區的阿罕布拉，報價598萬美金，一處位於墨西哥人聚集城市柔絲蜜市，報價495萬美金。

2015年4月，這兩個縣郡沒有酒店項目成交。2015年1月至今，這兩個縣郡也僅成交了兩處，一處價值355萬美金，一處95萬美金。

愚夫以自己的眼光與視野，對洛杉磯地區的地產酒店項目進行了一些梳理與總結，僅供讀者朋友們參考，據此投資，虧損與盈利都與愚夫無關。如果您據此虧了錢，愚夫只能說抱歉，您如果要找愚夫算賬，愚夫只能請您喝茶聊天，寬慰寬慰而已；如果您據此賺了錢，您就請愚夫喝茶吧。

未完待續：三十五說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-25 09:17
三十五說美國買房——美國買房流程詳解

文：海納愚夫

第一步：銀行開戶，資金入賬。無論是美國公民、居民，還是非美國人，都必須有一個美國銀行賬戶，將買房資金事先存入這個賬戶。

如果需要貸款，那麼頭款通常均需要兩個月的存期，這兩個月期間，銀行賬戶不能有資金進入，否則，貸款銀行會讓您說明資金來源，通常情況下，是很難說清的。

如果是全現金購房，則沒有兩個月的存期要求。

第二步：選房看房，確定房源。這一步時間有長有短，短的三五天，長的一兩年買不到房也有很多很多。

愚夫就自己的交易經驗，給出如下建議：

首先，確定購房資金額度。選房時，先往資金小的方向看，如果小資金能買到自己理想中的居所，何樂不為。從少往多看，這樣更能夠準確把握市場脈搏，適時作出決策上的調整，更易達成目標。

其次，明確購房區域範圍。目標明確，思路清晰，前路好走。購房區域明確后，我們就時刻盯緊這個區域出現的房屋。一旦出現近似自己理想範圍中的房屋，即刻要約經紀人帶您進屋查看詳情，找到自己的DREAM  HOUSE。

再次，明確自己接受範圍。美國絕大部分房屋是二手房交易，所以，沒有完美無缺。那麼我們在有限的區域範圍內，有限的資金預算範圍內，哪些缺點是我們可以接受的，哪些缺點是我們不可以接受的。

愚夫綜合自己的看房經驗，列出以下要素：位置、房型、樓層、採光、大小、格局、裝修。在同樣價格範圍內，這些要素會出現此消彼長。哪些要素排第一，自己首先做到心中有數，這樣我們才能儘快找到自己的目標。

最後，確定接受價格上限。美國房屋交易是競價制度，同一棟房屋，在市場上，可能出現多人競價格局，在這種情況下，賣家通常會選擇賣給出價最高的買家。知己知彼，百戰不殆。所以，在買房前，我們首先通過經紀人了解當前市場現狀，處於買方還是賣方市場。

如果處於買方市場，那麼買房人出價應該採取謹慎策略，避免交易價過高。如果處於賣方市場，那麼遇到自己喜歡的房屋，而且賣方開價合理，此時就應該果斷接受賣方的價格，杜絕競價狀況的發生，把握主動權。

因為通常一棟好的房屋，會贏得很多人的喜歡，如果您能夠快速接受賣方開出的價格，並且通過經紀能夠說服賣家快速將OFFER回簽給您，這樣您就把握主動權了，就能避免競爭對手的出現。

美國作為一個完全市場經濟國家，一切公開透明。誰對市場最熟悉，誰就能準備把握市場脈搏，做出最精準的決策，實現自己的目標。

在房屋競價過程中，不可避免有非理性的人出現。愚夫曾經參與過一棟市場評估價值61萬美金的房屋，競買價格飆到71萬美金；一棟市場價格在80萬美金的房屋，競買價格飆到92萬美金。有錢就任性，適合全世界。

第三步：房屋檢查，尋找問題。確定房源，談妥價格，雙方簽署交易文件后。買家通常必須在48小時內將定金匯到賣方指定的公證行，英文叫做ESCROW，以表示自己購房的誠意，定金通常為房價的百分之三。接下來就是房屋檢查，在房屋檢查前，買家通常在七天內，可以無理由終止交易，沒有任何金錢損失，當然會有無形信譽的損失。

1980年以前的房屋，通常問題會比較多，2000年以後的房屋，問題通常比較少。

房屋檢查由第三方機構執行，房屋檢查費用通常由買家支付，根據房屋大小，檢查費用從200美金以上到近千美金。房屋檢查結束時，買方通常以支票方式付給房屋檢查公司。房屋檢查工作人員會將詳細的房屋檢查報告，以書面文字及圖片方式發給買方經紀人。

對房屋出現的問題，買方可以要求賣方修理，或者降價。當然，如果賣方認為有很多人等著買自己的房屋，這種情況下，賣方可能既不接受修理，也不降價。如果買方想買到這棟房屋，也只有接受賣方的條件。

如果賣方急於賣出房屋，又沒有其他人競爭，那麼通常會接受買方提出的修理或者降價條件。

房屋檢查結束后，買方必須移除毀約條件，也即買方不能再以房屋質量終止合約。

第四步：匯入房款，辦理交割。房屋檢查結束后，買家可以以房屋質量問題終止合約，損失房屋檢查費用。如果買家繼續，那麼就需要匯入除定金以外的購房款到公證行指定賬戶。以及中間交易費用，通常交易費用不到房價金額的百分之一。

如果是貸款購房，那麼買家就需要密切配合貸款經紀提供相關資料，在約定的時間內辦理好貸款手續。通常賣方會設定21天貸款審批時限，如果21天貸款沒有批下，買方需要與賣方重新協商，是終止合約，還是重新約定。

獲得貸款后，買方將自付與貸款資金匯入公證行，等待交割。

第五步：獲取鑰匙，產權登記。公證行將買房人的資金進行分配，先支付這棟房子上的債務，如銀行欠款，房屋修理欠款，地稅欠款等，支付完欠款后，公證行才會將餘款划給賣房人。這樣保證了房屋產權的乾淨，杜絕了一切可能出現的糾紛。完成交割后，賣方通過公證行將房屋鑰匙交給買方。公證行再到市政府憑雙方簽署的交易文件完成產權轉換登記，通常一周后，買家會收到產權登記文件。

未完待續：三十六說美國買房

(美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975)
作者: 海納愚夫    時間: 2015-5-28 03:13
三十六說美國買房

文：海納愚夫

近期成功CLOSE兩棟房屋，其中一棟從開始選房到完成交易，僅僅一個月就全部完成。另外一棟因為貸款問題，從選房到完成交易，持續了四個多月，總算功夫沒有白費。

還有一棟因為貸款被拒，因為客人遠在中國，無法更換貸款銀行，只得中止交易，幫助客人退回了購房定金。未能成功幫助客人達成心愿，完成購房交易，有點遺憾，也深感歉意。退回的房子在重新上市后，很快被再次售出。

持續四個多月的房子交易，是一個經典案例，它是愚夫近千萬美金房產交易中，給愚夫最多交易經驗與教訓的一處房產交易。當然，在這個過程中，最感激的是嫂子與兄長的信任，能讓我們在危機中不斷應變與沉著應對，最終成功完成交易。

在交易過程中，幫客人買到理想房屋，不因交易意外受到任何損失，我們做出的適當讓利承諾不因任何原因改變，是愚夫對自己，也是對團隊成員的基本要求。每一個人都會或多或少有所疏忽，或者犯錯，但是，我們不能因為客人的疏忽或者犯錯而推卸責任。因為客人不可能知道，自己在交易過程中犯錯可能導致的後果，但是作為專業人員的我們，應該清楚明白。我們有責任與義務事前預示與防範，事中預警與提醒，避免出現不良的後果。

愚夫深信，一個負責任的人，一個成功的人，絕不會找借口，只會找方法。勇於擔責，是愚夫對自己，也是對團隊成員的基本要求。當然，愚夫深信，只要不抱有私心，不急功近利，我們以專業知識、能力與智慧，處處站在客人立場著想，就不可能犯下一些低級錯誤。

愚夫深信，凡事預則立，不預則廢。這次交易曲折，就是因為準備工作不足。由於美國金融管理的嚴格，很多中國習慣在美國行不通，但是新的移民群體，或許需要一個適應過程。

愚夫需要特別提醒的是，在美國貸款購房的朋友們，在買房申請貸款前，一定保持自己賬戶的乾淨，即在貸款申請前，保持有兩個月銀行賬單的乾淨，特別不要出現進帳記錄；在貸款申請過程中，同樣需要保持自己賬戶的乾淨，並保持自己信用的乾淨。

我們一個小小的失誤，就可能導致貸款不能按時批准；貸款不能按時批准，就可能導致我們的訂金處於危險境地，讓我們很多工作處於被動境地。

美國是一個規矩眾多的國家，就是這些規矩，讓來自世界各地的移民，能夠在這塊土地和平、和諧的相處。不守規矩，不論您背景多麼深厚，在這塊土地都是扯淡。眾多官二代、富二代在這塊土地撒野，其結局必然是受到懲罰后再被遣返，永遠不要再踏入這塊土地。

近期有不少讀者朋友問我，美國房市還會不會大跌？愚夫憑著自己的交易經驗，以及對美國房市歷史走勢的研究與了解，隨著美國經濟的持續好轉，美國房市沒有大跌的可能性。而且現在的成交價格，隨著時間的推移，這種價格不會再現。

目前市場上好的房源，基本很快就成交了。不要以為買家很傻，美國作為一個完全市場經濟國家，市場決定一切。參與買賣的雙方，特別是買家，多看幾次房源，多出幾個OFFER，就明白市場是一種什麼狀況了。

當然，美國房市是不適合短期投機交易的，適合長期投資持有。美國房市的長期趨勢，愚夫是站在堅定看好一邊的。這是由美國房市的歷史走勢，美國經濟發展趨勢，美國移民國策所決定的。

（未完待續：三十七說美國買房）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-2 02:01
三十七說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之二篇

文：海納愚夫

隨著夏季的到來，全美地產交易也是日趨熱絡，交易價格與交易量均創新高。

作為一名專業的地產經紀人，在不斷尋求交易量突破的同時，愚夫也在不斷尋求專業能力的突破與發展。洛杉磯地產交易月度報告，將是愚夫在地產交易職業生涯中，堅持向讀者朋友們提供的一個參考資訊。

接下來，我們還是以數據說話，來看看大洛杉磯地區房屋市場的交易情況。

截至2015年6月1日，整個大洛杉磯地區五縣郡，目前共有房屋36876棟在市場上交易，其中300萬美金以上豪宅1720套，100萬到300萬美金的5869套，100萬美金以下的29338套。與上月同期相比，各項數據都明顯增加。

2015年5月，整個大洛杉磯地區五縣郡，共計完成交易（Closed Sale）14107套；300萬美金以上成交178套，100萬到300萬美金的成交1335套，100萬美金以下的12605套。從成交看，100萬美金以下的，比上月略微減少；100萬美金以上的，比上月略微增加；整體成交量與上月相差不大。

（備註：愚夫在搜索設置範圍時，100萬，300萬可能會出現重複計數，所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org）

我們再來繼續看看愚夫主要專註於的R3類土地，截至2015年6月1日，整個大洛杉磯地區五縣郡，共有R3類上市土地89塊，比上月同期少7塊。

2015年5月成交R3類土地僅僅只有一塊，位於洛杉磯（Los Angeles）縣郡，阿爾蒙蒂（El Monte）。土地面積12820平方英尺，可以建設2個單元的房屋。土地報價368000美金，最終成交在35萬美金。

整個大洛杉磯地區，土地資源還是非常豐富，目前各類上市土地共有10547塊。在阿罕布拉、帕薩迪納、波莫納等城市，目前市場上還有一些不錯的土地資源，需要的朋友，可以直接與愚夫聯繫。

聖蓋博谷地區，阿罕布拉市，目前市場上有一處剛剛上市14天，報價358萬美金的汽車旅館。共計4110平方英尺，12個單元，佔地面積19602平方英尺，位於華人區有名的「萬利（Valley）」大道上。

在資源有限的情況下，目前這處剛剛上市的MOTEL，還是具有相當投資價值，當然，至於投資回報周期，還需要現場考察論證后，才能做出準確判斷。

隨著人民幣的國際化，中國資本走向世界，走向全球，將是歷史性的大趨勢。而走在前列，無疑將佔有市場最大的先機。

而中美之間巨大的互補性，雖然在發展過程中，兩國會有爭執，但是，歷史潮流無法阻擋，更多中國資本湧向美國，將是大勢所趨。

中國或將掀起一波全民投資美國的熱潮，讓我們拭目以待。

未完待續：三十八說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-4 09:34
三十八說美國買房——中國人美國買房攻略之一

文：海納愚夫

無論是在與讀者朋友，還是與準備在美國買房的客戶朋友探討時，發現他們對在美國買房總會有很多困惑。愚夫能夠理解這種困惑，也能夠體會這種困惑。

愚夫作為一個專業地產經紀人，作為洛杉磯房產市場交易的參與者，同時，我也是一個消費者。為了幫助更多朋友解答、解除一些困惑，我將不僅站在地產經紀人的角度，也將站在一個消費者的角度，用愚夫自己的視野來透視在美國買房的一些攻略，提供給讀者朋友們參考。

《孫子兵法》上有一句話叫做：兵馬未動，糧草先行。在美國買房，我們首先要確認一個投入資金的範圍。確定了資金範圍，那麼接下來必須將資金進入美國，全資也好，貸款也罷。資金進入美國，首先要有一個美國國內銀行的賬戶。

開具美國銀行賬戶，美國各個銀行的要求是不同的，有些銀行需要美國身份，如大通銀行；有些銀行憑外國護照、中國駕照、一個美國地址，即可開戶。如：美國銀行、花旗銀行、華美銀行等等。

資金進入美國賬戶后，如果貸款，需要將頭款加交易費用存入美國賬戶滿兩個月（備註：以最後一筆資金入賬之日算起），在這期間，賬戶可出但是不能進錢，否則將在貸款辦理期間遇到麻煩，甚至可能辦不下貸款。

確定了資金範圍，接下來就是選擇區域。無論在美國，還是在洛杉磯，區域直接決定房價，居住區域直接決定您的品位。

同樣的價錢，要好區域，那麼，房子要求相對就必須降低；選擇好了區域，就是房型。同樣的價錢，同樣的區域，是買康斗還是獨立屋呢。那就看我們需要屋內舒服，還是屋外舒服。當裡外都能滿足需求時，當然選擇獨立屋；如果我們的資金只能滿足屋內更舒服，那麼我們可能就只能選擇康斗。

美國房子的區域直接與學區、與房價成正比關係，通常好區更容易良性循環，房價更堅挺，保值增值功能更強。

同樣的價錢，在好區域能買一個不錯的康斗，那麼在相對差一些的區域，可能就能夠買一個不錯的獨立屋。那麼在愚夫面臨這種選擇時，愚夫會毫不猶豫選擇在好區買一個康斗，而不會選擇後者。

或許這就是戰略與戰術的選擇，戰略第一，戰術第二。當然，每一個人的價值觀是不同的，所以，每一個人的決策當然也不一樣。

房價確定，區域確定，房型確定，那麼接下來就是選擇房屋結構，房屋結構直接決定我們每天身處這個環境中是否感到舒適。

愚夫在不長的職業生涯中，看房已經接近千套。好房總會讓人眼前一亮，感覺非常舒適。房屋結構包括採光、布局、高低等元素。

我們常說，買房是一種緣分，什麼樣的人住什麼樣的房。愚夫在看房過程中，發現有品位的房子並不多，當然，有幸的是，在品位不多的房源中，愚夫幫助客戶朋友們還買下了不少這類的房子。

美國作為一個二手房源交易頻繁的市場，房子買賣直接由市場的冷熱所決定。當交易處於賣方市場時，好房源通常會供不應求而出現爭搶抬價狀況。要避免爭搶抬價，當市場機會出現時，就必須當機立斷，取得主動權。

而這就需要買家知己知彼，才不會做出錯誤的市場決策，而貽誤戰機。

未完待續：三十九說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-11 08:22
三十九說美國買房——中國人美國買房攻略之二

文：海納愚夫

現代社會，由於網際網路的功能，全世界信息已經四通八達。

美國地產經紀有自己的專業網站，每位加入協會的地產經紀，每一年都需要交一筆不少的費用，才能進入這個專業網站。在加州我們專業經紀人是以CRMLS網站為專業平台，查詢房源、交易紀錄、房屋歷史等數據。

而美國對公眾開放的地產交易網路信息平台，主要以REDFIN與ZILLOW為主，無論您身在美國還是中國，隨時都可以進入這個網站查詢當前市場上的房源信息。當然，由於這個網站的信息沒有專業網站準確。因此，在找好目標房源后，可以找專業的經紀人確認。

愚夫很多客人朋友都是從這兩個網站找到自己的目標房源，再聯繫愚夫確認后現場看房，這樣目標性更明確，更易找到自己心儀的房子。

當然國內很多朋友會認為自己的英文不行而看不懂，其實藉助百度翻譯，您很快就會掌握這些英語單詞，查找房源的同時，還學習了英語，何樂而不為呢。

通過這兩個網站，您不僅可以了解美國上市房屋信息，學習英語，還能更快熟悉美國房屋市場交易情況。當您真正進入美國房屋市場參與買賣時，如果遇見不良的地產經紀時，他們想忽悠您也不可能了。而且，您也能夠通過一些細節來判斷所選擇經紀人的人品、專業能力等。

房屋買賣過程中，在前期資金準備工作完成後，最難的就是房源的選擇。美國作為一個以二手房交易為主的市場，房屋資源具有不可複製性。所以，在尋找到理想房源時，必須結合當前市場果斷決策，機不可失，失不再來。

在房源確定，買賣雙方達成價格交易協議后，房屋進入公證行（ESCROW），辦理交割手續。通常，作為買家有七天的無理由反悔期。也就是在七天內，買家可以退出，但是賣家不行。當然，在賣方市場狀況下，對買家來說，占不了什麼便宜。好房源，有的是人等著要。

但是，在買方市場時，特別是在房屋價格處於下行期間，對買家來說，無疑是佔有優勢。比如，如果在七天內，房屋下跌厲害，買家可以退出。

七天內，完成房屋檢查后，買家必須移除以房屋質量為由的退房理由。當然，買家有權利以房屋質量與賣家再一次討價還價，賣家可能接受也可能不接受降價請求。通常在賣方市場時，或者賣家並不急於脫手時，買家在此時提出的降價要求不易行得通。

如果賣家急於出手，通常才會做出一些讓步。由於美國房屋木製結構的特性，所以，年代較久遠的房屋都有一些白蟻蟲害，這通常都由賣家進行查殺。如果房屋是貸款購買，通常貸款銀行需要看見專業機構的查殺報告，才會批准貸款。

當然，如果房屋出現爭搶競價現象，賣家也可能不接受殺蟻要求，那麼買家要麼選擇接受，要麼選擇退出。

而貸款購屋，通常在21天必須有一個貸款批准信件，如果此時銀行不能給予最終批准貸款文件，那麼必須及時與賣家協商，要麼要求賣方再給時間，要麼及時退出交易，而保證購房定金的安全性。

在房屋進入公證行后，買家必須及時與自己的貸款經紀進行溝通，隨時跟進自己的貸款進度。因為，據愚夫所知，一些不負責的地產經紀，為了儘快達成一筆交易，根本不管買家貸款最終能否批准，在交易期限到期時，也不提醒客人存在的巨大風險，而導致客人定金受損。

最後客人請律師打官司，花掉大筆律師費用，官司還未必能夠贏，因為買方當事人已經簽下白字黑字，沒有責任心的經紀人早已經將自己責任推得一乾二淨。

在圈內，愚夫不止一次聽聞這種消息。特別是剛剛登陸美國的新移民，語言障礙加上人際圈狹窄，遇人不淑，導致受損。

愚夫以為，服務好客人，是工作性質；保護好客人，是工作職責。任何坑害人的行為，良心都必將受到譴責，而人生路也必將越走越窄。

未完待續：四十說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-11 08:22
四十說美國買房——四十萬美金在洛杉磯能買什麼房

文：海納愚夫

洛杉磯以DOWNTOWN為中心，華人區分佈在DOWNTOWN的東邊，主要以十號高速一字排開。

有眾多朋友問，四十萬美金在洛杉磯能夠買一個什麼樣的房子。愚夫以自己的從業經驗，來簡單說說，供讀者朋友們參考。

在華人老區蒙特利公園市、聖蓋博市、阿罕布拉市，40萬美金只能買到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房齡在30年左右，比較老舊了。如果還要精選位置與環境，那麼可能到45萬美金左右。

而在華人老區雅凱迪亞、天普市、帕薩迪納，由於這是聖蓋博谷地區最好的學區，40萬美金只能買一個兩房的公寓了，面積在1000平方英尺左右，房齡在30年到40年之間，而且基本有硬傷，比如靠近高速、主要交通幹線等。

如果四十萬美金想在聖蓋博地區購買獨立屋，只能選擇在墨西哥裔居住區域，柔絲蜜市、阿爾蒙蒂市、鮑德溫公園市，在這三個市還能買上三房左右，1200平方英尺上下的獨立屋。

如果再往東邊移動，距離DOWNTOWN越遠，房價相對就越低。

在庫卡蒙格市，40萬美金的選擇餘地相對就大很多。在這個中等收入居住為主的白人城市，40萬美金能夠買到一個非常不錯的康斗，面積可以提升到1600平方英尺上下，房齡20年以內，而且位置還能夠不錯。

由於這個城市的面貌、房屋性價比都非常不錯，所以近幾年來，有很多華裔在這個城市安家置業。

在華人新區羅蘭崗一帶，40萬美金只能買到一個二到三房的康斗，而且房源相當有限。由於羅蘭崗在華人新區商業中心的地位，40萬美金以下的房子曾經絕跡。

而在緊鄰羅蘭崗的核桃市學區，鑽石吧市，40萬美金能夠買到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房齡在30年以內。

而在華人新貴區爾灣，四十萬美金只能買到1房的公寓了，面積大約在900平方英尺上下。

大洛杉磯地區包括五個縣郡，在遠郊區域，40萬美金也能夠買到非常漂亮大氣的獨立屋，但是，這對工作、生活都會有諸多不便。

在洛杉磯，房價與區域存在著絕對的關係，同樣的價錢，看每一個購房人首先需要的是什麼。按價錢、區域、房型、大小做一個符合自己的取捨，相信每一個人都能夠買到自己的夢想之屋。

未完待續：四十一說美國買房
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-14 01:46
愚夫隨筆之四：以文會友 跨越人生

文：海納愚夫

喜歡閱讀，愛好寫作，是愚夫的興趣之所在。平均每天花在閱讀上的時間，都在兩個小時以上。讀書對我而言，就是休閑，就是靜養。

2012年來到美國后，就筆耕不輟，寫下了將近五十萬的文字發布在各大網路之上。涉及美國生活、感悟、房產、移民等各個方面。

但是，愚夫認為自己不是一個文學青年，也不喜歡無病呻吟，更不喜歡寫一些無厘頭的文字。愚夫希望用自己的心，通過文字去表達自己的觀點，結識生活中志同道合的朋友。

將近三年來，通過文字實現了我的預期目標，結識了跨越五湖四海的朋友。這也為我在美國面臨人生事業的第二次轉型，創造了很好的條件，打下了很好的基礎。

這是一個網路的時代，這也是一個大眾的時代。在這個時代，草根也有了實現自己夢想的可能；在這個時代，網際網路為社會大眾提供了展現自己人生的舞台；在這個時代，只要是真金，就一定可以發光。

旅美三年來，通過文字，建立了一個跨越中美兩地，乃至世界各地的人脈朋友圈。海內存知己，天涯若比鄰。

三年前，在跨入美國土地的那一刻，在人到中年的事業轉型期，對未來我也非常迷茫。只是人生路上，除了美國，我已經沒有選擇。而當命運將我拋入美國這塊自由，而且充滿夢想的土地時，除了勇敢迎接命運的挑戰，我還能做什麼呢？！

幾百年前，當這塊土地的先人乘著「五月花號」來到北美的沃土時，就註定充滿著挑戰與夢想。幾百年後，實踐已經證明，他們成功了。他們的後輩在這塊土地上享受著繁榮、自由、民主、和煦的陽光。

幾百年來，雖然他們歷經艱辛，甚至有的付出了生命的代價。而在西征的道路上，為了生命的延續，曾經發生了妻食子，夫食妻的人倫慘劇。而這一切皆是為了實現心中的夢想，為了夢想的延續！

而對比著他們，我們今天已經是何等的幸運！人生前進路上，必然面臨很多障礙，除了清除、跨越，我們別無選擇，否則，我們的人生必將躑躅不前。

文字是靜態的，而思維是動態的。文如其人，言由心生。愚夫不斷通過文字傳達自己的觀點，表明自己的價值觀、世界觀、人生觀。人以類聚，物以群分。

世界的多樣性，也註定不是每一個人都有緣。而我們唯有做到惜緣隨緣，緣來則聚，緣盡則散，隨緣而已。這或許就是人生！

2015年6月12日 於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-21 08:47
愚夫隨筆之五：旅美三年 重塑人生

文：海納愚夫

昨天是來到美國三周年的日子，三年前，隻身一人，遠渡重洋，來到夢想的國度。

三年時間，在人生的長河中，不短也不長。但是，過去三年，卻是我人生與命運的一個重要轉折點。

三年時間，我完成了人生一次跨越。

三年前的6月19日，當我一人步出洛杉磯國際機場時，四顧茫然。

當司機載著我駛入洛杉磯的高速公路時，洛杉磯給我的印象是，低矮的房屋，超快的車速，破舊的公路，明媚的陽光，清新的空氣。

三年過去了，陽光依然燦爛，空氣依然清新。

洛杉磯，作為全美及全世界的第二大城市，三年來，我已經深深的愛上了這座農村化的城市，這座城市化的農村！

因為工作的原因，經常奔波於這座國際大都市的各個城區之間，對這座城市，我已經瞭然於胸。

三年的努力與奮鬥，我像來自世界各個地方的新移民一樣，去融入這塊土地，去重新尋找屬於自己的位置。

在這座擁有140多個族裔，90多種語言的移民城市，各種規則，像一隻無形的手，指揮著來自世界各地的移民，在這座城市和諧相處。

三年來，從對美國房產的無知，到熟悉，到專業。以三個多月的時間，拿下美國房產經紀執照，跨越人生路上的大山。

以一年多時間，實現近千萬美金的交易，是人生路上的奇迹。但是，人生沒有奇迹，只有軌跡。

以文化搭台，以經濟唱戲。建立全美，乃至跨越世界的人脈資源網路，實現共贏人生，是過去，也是未來孜孜不倦的追求。

胸懷決定格局，視野決定未來。人生沒有如果，只有今天與明天。把握好今天，就會有美好明天。

未來人生路依然漫長，唯有謹小慎微，如履薄冰，或許才會少犯錯誤，少走彎路。

未來，我將以更加專業，更加貼心，帶領我的團隊去服務於我的客戶朋友們，在這塊自由的土地上共創美好人生。

2015年6月20日  於洛杉磯

(作者是加州持牌地產經紀人，網路自由撰稿人  微信：1397154975)
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-23 02:22
四十一說美國買房——美國房產中介揭秘之一

文：海納愚夫

由於美國已經經歷上百年的市場經濟，市場競爭機制非常完善，市場完全公開、透明。表現在美國房產這個領域，那就是美國所有上市房源面向全球開放。

在加州，所有經紀人都共享一個交易平台——CRMLS，通過這個交易平台，可以查詢加州房產的交易歷史，價格評估，房屋金融貸款狀況，以及房屋所處的交易狀態等。

美國房產經紀人競爭制度，非常殘酷。經紀人的服務意識，專業水平，人脈資源，將直接決定經紀人職業生涯的長短。美國地產經紀多如牛毛，但是，真正能夠在這個行業生存下去的不到百分之二。

由此可見，這個行業競爭的激烈程度。據統計，在十個剛取得房地產執照的經紀人中，半年後，就剩下七個，三個已經不幹了；一年後，只剩下四個，又有三個干不下去了；剩下的這四個多少都有些強項，也有業績；但三年後，其中的三個要麼不幹了，要麼做半工，只有一個成為優秀的經紀人或者開了房地產經紀公司。

與很多中國朋友接觸，特別是想在美國房產市場分一杯羹的朋友。他們試圖改變美國地產交易的遊戲規則，也即去中介化。以愚夫的從業經驗，以及對美國房產市場的觀察，這一點是不可能行得通。

美國是一個規則至上的國度，美國房產市場多年交易形成的完善的規章制度，我們憑著中國經驗去挑戰它，基本沒有可能。

圈內有個大哥，近幾年來，每年房產交易金額都在數百萬美金，他從事美國房產建造三十多年，在房產買賣領域，他也沒有去中介化而去降低所謂成本。在與他探討這個問題時，他說中介是規避自身風險，保護自己利益的最好方式。

也有很多國人想當然，直接找到賣方經紀，認為可以降低成本。其實，這是羊入虎口，而不自知。根據美國地產法律規定，同一個經紀人在獲得買賣雙方同意后，可以做雙方經紀。但是，試想委託一個知道雙方底牌的人來幫助您打牌，結果會是什麼呢？然而，通常只要不是貪婪的經紀人，也不會去做雙方經紀，因為，這樣也會將自己置於非常危險的境地。

經紀人能否找到獨家代理的房源，能否找到真實可靠的客人，直接決定經紀人能否在這個行業生存下去。很多經紀人取得執照后，一年兩年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最後，不得不選擇黯然神傷的離開這個行業。

一個人的成功，百分之十五靠專業知識，百分之八十五靠為人處事的技巧。技巧是什麼？技巧絕不是投機取巧，耍小聰明。而是踏踏實實，實實在在，為客人提供全方位的服務。

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-6-25 09:33
四十二說美國買房——在美國買房可能遇見什麼坑？

文：海納愚夫

有讀者朋友諮詢愚夫，在美國買房可能遇見什麼坑？我想這也是大家都想知道的問題。以愚夫的交易經驗，以及在行業內的見聞，大致歸納如下一些坑，希望能引起在美國買房朋友注意。

第一坑，買價過高。美國房屋價格，在上市前，由賣主與賣方經紀人協商后，制定一個上市價格。

有高開低走，低開高走，平開平走，三種開價方式。第一種開價，通常是脫離市場狀況的，當然，通常賣家銷售慾望也並不強烈，能賣則賣，不能達到預期價格，就不賣。如果實在想賣，那麼就降價。當然，不可避免會出現一些不懂市場行情的買家及買家經紀，急於成交，買下高價房。一個願打，一個願挨，這就是市場。

避免出現這種狀況，通常需要經紀人對周邊近期成交瞭然於胸，市場成交才是硬道理。相同區域，相同房型，相同大小的房屋市場成交狀況，是美國房屋買賣交易過程中參考的主要指標。

所以，買家在參與房屋買賣過程中，不要急躁。儘可能將目標區域相似上市房源看過遍，貨比三家，熟悉市場，就不會被不良經紀人忽悠，也可避免出價過高而後悔。

第二坑，買到死人房或者兇殺房。這不是聳人聽聞，這種事情在圈內時有發生。根據美國地產法規規定，賣家當然有責任與義務披露這些信息。但是，中國買家因為語言不通，這類房源又比市場同類房源便宜一些，人性決定誰都想省錢，再遇上急於成交的不良經紀，中國買家也就稀里糊塗的在信息披露上籤上自己的大名，買下一處問題房。

想訴諸法律，但是看著自己簽上的大名，在一個講證據的國家，律師只能告訴您，忍忍吧，誰叫自己當時認為還撿了個便宜呢。

天上沒有餡餅掉下來，但是天上一定可能有陷阱掉下來。您的經紀人，因為心中有愧，從此也會從您的視野中消失掉。

很多朋友找愚夫買房，一開始就告訴愚夫，能不能便宜點，優惠點。愚夫只能笑笑，因為愚夫也來自一個神奇的國度，能理解這種神奇的想法。愚夫會用行動去告訴這些朋友，美國的便宜真的很難撿，無時無刻不有貪婪的資本盯著市場的機會。愚夫能以相對客觀、公正的價格，來滿足客戶朋友的需求，這就是愚夫最大的目標。愚夫以為，撿便宜就是吃虧，吃虧就是撿便宜。

第三坑，訂金不退。根據美國法律規定，在買賣雙方簽署成交合約后，買家有權在七天內無條件反悔。當然，不是所有經紀人都會將這些信息披露給自己的客人，誰也不想只做一些無用功。畢竟，只有成交，經紀人才能獲得傭金，勞動才有回報。否則，都是瞎忙活。

特別是牽涉貸款購房條款時，通常在合約簽署21天後，買家必須移除限定的貸款購房條件。而由於一些客觀原因，買家此時可能並沒有獲得最終貸款批准文件，如果移除條件，買家訂金就將處於危險境地，因為如果買家貸款最終不能批准，那麼買家訂金將被沒收。

有經驗的經紀人，會時刻關注條約的細節條款，隨時與賣方協商，調整條款，保護自己的買家。但是，由於利益驅動，買家訂金被沒收，買方經紀人同樣可以分走一些。所以，遇上沒有責任心，還有點利益熏心的經紀人，買家只有啞巴吃黃連了。

第四坑，買到好城市的爛學區房。由於美國每個城市緊密相連，相鄰的兩個城市，一個很好，一個很爛。

比如，在洛杉磯雅凱迪亞市與阿爾蒙蒂市，兩個城市相連。雅凱迪亞屬於頂級學區，而阿爾蒙蒂就完全不在一個檔次。但是，在雅凱迪亞就有一部分社區，屬於阿爾蒙蒂學區。有些買家，以為在雅凱迪亞買房，就一定在雅凱迪亞讀書，這種認識是錯誤的。當然，經紀人有責任與義務告知，可是很多經紀人自己都不懂，如何告知呢。

這種情況，在洛杉磯比比皆是，在全美也一樣比比皆是。當然，也有一些不好城市的社區，併入近鄰的好學區上學。

愚夫一直認為，一個優秀的經紀人，與客戶一同看房，不是頭頭是道的講房子如何的好。好，其實大家都能看到。關鍵在於能否看到房子的不好，因為不好通常都帶有一定的隱蔽性，這就需要一些功力了。

美國90%以上都是二手房交易，每一棟房子都或多或少有一些缺點，能將這些缺點一一告訴給您的買家，才是一個成熟經紀人的作為。因為買家精力、時間、信息都有限，讓他們來發現一些問題，有些勉為其難。

未完待續：四十三說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-1 01:38
四十三說美國買房——投資美國房產勝過黃金

文：海納愚夫

最近中國股市暴跌，給中國股民、投資者上了很深動形象的一課，這僅僅是中國系統性金融危機的一次預演而已，好戲還在後面。

把這次中國股市暴跌說成是一場戰爭的開端，也不為過。我們很榮幸，能在有生之年看到一場看不見硝煙的戰爭。戰爭已經開始，但是整個戰役應該會持續二到三年，最終的目標是要進行一場生死博弈，至於誰生誰死，各位讀者朋友自己去悟吧。

當然，結局已經沒有懸念，這是世界歷史賦予索羅斯的重任，他必將被銘記在世界金融、歷史與人類的史冊。

說說為什麼投資美國房產勝過黃金吧。

美國作為世界老大，自1864年南北戰爭結束后，世界經歷了一戰、二戰，但是戰火從來沒有延燒到美國。

南北戰爭結束后，美國本土遭到最大的攻擊就是「911」，但是，攻擊美國的組織與個人，最終受到的懲罰，我想世界人民都看見了。這就是美國，這就是偉大的美利堅。

看美國百年房產走勢，一直是穩步向上，雖然中間偶有回落，但是也不過短短兩到三年便會回補，並一浪高過一浪。

美國房產的穩步上升，由兩個主要因素決定，一是美元的貶值，二是美國的人氣。

美元指數雖然有周期性的循環，但是，美元長期性的貶值一直存在，只是幅度較小，而美國房價一直對沖美元貶值。

美國作為世界民眾心中的天堂，作為世界民眾移民的首選國家，決定了美國的人口一直是向上增長，從需求看，也決定了美國房價的堅挺。

愚夫在洛杉磯結識的大佬朋友，無一不是與房地產有關。從八十美金到億萬富豪的創富神話，也是與地產息息相關。

一位在洛杉磯從事地產建造與投資的億萬兄長，常常給我說，美國房產是最大的吸金行業，說我幹上了這行，今後對其它行業不會有興趣。

當然，愚夫打造的產業鏈上，房產是一個基石，也是最重要的產業鏈。我的餘生將與房產買賣與投資，結下不解之緣。

投資美國房產，不僅享有長期穩定的升值回報，還享有出租收益的現金流。而且，活躍的美國房產市場，保證了隨時可以交易變現。而且，也可以通過發達的美國金融體系，將房產抵押融資。當然，因為交易成本的高昂，美國房產不適合短期投資。

而持有黃金，不僅面臨持有成本，而且可能面臨貶值風險，黃金也無法產生現金流。

而從過去三十多年美元指數的大格局看，美元升值預期已經成立，而且時間將持續數年，美元指數突破歷史高點，都有可能。

所以，大量的中國人湧進美國房產市場，或許，我們就能夠明白這是為什麼了。

一邊是虛高的泡沫巨大的有毒資產，一邊是具有升值預期的優質資產，聰明人都知道自己該選擇什麼。

北京今天價值一套300萬人民幣的房可以換取接近50萬美金，六年後，我們看看它能夠換取多少美金，歷史將給予我們最準確的答案，拭目以待。

未完待續：四十四說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-1 01:39
四十四說美國買房——美國房價往何處去？

文：海納愚夫

美國房價在2006年見頂后，經過兩年的頂部盤整，在2008年開始百年不遇的大跌。跌至2009年，部分城市最大跌幅達到70%多，全美平均跌幅接近40%。

全美房價在底部盤整三年多，從2012年開始緩慢爬升，2013年上半年，開始快速拉升，走出了三年多的泥潭。僅2013年，平均升幅達到30%多。

經歷2014年，2015年兩年的上行后，目前部分區域已經超越2006年的歷史高點。

接下來，在全美面臨加息，貨幣緊縮之際，美國房價將往何處去？相信這是很多人關心的問題。

錯過2011年前後底部的購房人，追悔莫及。而且有部分群體，還在期待房價下跌。

從筆者的交易經驗看，作為一個專業經紀人，筆者研究了美國房價的百年走勢。一百多年來，美國房價一直呈現穩步上行趨勢。當然，每一次上升后，七到十年之間，全美房價都有一定幅度的回調。

而2008年的大跌，百年不遇。由於次貸危機引起的美國房價下跌，史無前例。經過數年的修復，美國在房屋貸款等金融政策方面，進行了嚴格監管，再次出現2008年的狀況，幾率極小，至少數十年內難以見到。

而從歷史看，每一次下跌后，美國房價都會後浪高過前浪，穩步推升。

從今年交易看，美國房價依然穩步上漲。今年七月據CoreLogic發布的數據，南加7月房屋銷售量達到了9年來新高，房屋中位價格較去年同期上漲5.5%。

當然，南加房屋一直領先美國房價指數，而且從某種角度說，也是全美房市的風向標。

筆者今年上半年參與的數棟房產交易過程中，也明顯感覺到房市的火爆。僅以幫助客人在帕薩迪納買的一棟康斗為例。

在明確客人的需求后，我們帶著客人，連續一個月現場看了帕薩迪納，50到70萬美金之間的所有上市房屋。選出了客人看中的多棟房屋，參與競買。其中一棟報價61.5萬美金的房屋，通過競價，達到71萬美金。

另外幾棟報價也明顯高出2006年的歷史最高價，競買都未能成功。

最後，耐心、機會、再加上運氣，我們幫助客人選中一棟剛剛上市，非常不錯的房屋，報價也非常合理。為了中止競價現象發生，我建議客人直接給予了賣家所要求的價格，並說服對方經紀人，快速簽回了合約，我們取得了主動權。

最後幫助客人買下了這棟房屋，獲得了自己的DREEM  HOUSE。

這棟房屋的成交價格也超越了2006年的歷史最高價，而且如果出現競爭對手，依當時帕薩迪納的市場狀況看，這棟房子至少還有五萬美金的上浮空間。

筆者舉這個例子，只是想告訴讀者朋友，目前市場的供需情況與市場交易現狀。

美國房價目前剛剛填補2008年以來的天坑，再出現大幅回調，首先，房屋持有人就不會答應。而目前市場上的優質房源，銷售速度也是非常快捷。

2008年大跌，根本因素是房屋所有者出現了財務危機。而今天，隨著美國經濟復甦，隨著過去幾年嚴格的金融監管，根本不可能出現2008年的狀況。所以，大幅回調的可能性完全可以排除。

從市場供應看，新房開工依然存在不足，二手房源賣家惜售。這些因素也將決定美國房價出現大幅回調可能性極小。

身為華人，常常聽到華人講，美國的房價是中國人炒作起來的，這種論調純粹是在意淫。美國房價最近三年的大幅攀升，是美國整體經濟的表現。

作為世界最龐大的經濟體，中國資本在美國市場九牛一毛。當然，中國人對華人聚居區域的房價堅挺，大幅上升，功不可沒。

洛杉磯頂級華人區域聖馬利諾、雅凱迪亞，這兩個城市最近幾年房價的瘋狂上漲，華人起到了非常大的作用。

而隨著中國外匯資本管制的加劇，這兩個城市的房市在今年出現了銷售放緩的跡象。但是，資源的有限性，將註定這個兩個城市房價出現大幅回落，可能性也極小。

當然，這兩座城市過去三年形成的房市泡沫，將隨著空間與時間的轉換而逐漸消化。

而人民幣貶值趨勢已經確立，美元升值還有很長的路要走。雖然中國外匯管制加劇，但是，中國資本還將繼續出逃，而美利堅就是世界上最好的避風港。

從筆者與中國客戶群體的交流看，有大量潛在中國客人正在想著辦法把錢運往美國。當然，有的人可能功虧一簣，特別是在中國股市套牢的群體。

但是，更多精明的中國客人會將資金想法轉到美國，流入美國房市。所以，華人區的房價，特別是中端的房屋，將因供求關係，而保持堅挺。

筆者曾經寫過一篇文章，叫做《投資美國房產勝過黃金》，美國房產具有穩定性投資特點，從美國房市百年走勢即可看出。

美國房產租金產生的現金流，能夠維護美國房子產生的稅金及管理費用，而且還有結餘。而美國房市交易的活躍度，持有者也極易變現。

美國房市經歷了三年多的穩步上升，隨著美元加息周期的到來，美國房市將在一個平台進行整理。當然不排除小幅度回調，但是，每一次回調都是買入的絕佳機會。

筆者相信，未來數年也將難以再見今天的房屋價格。未來五到八年，美國房市還將持續上行。

（作者海納愚夫，本名李林，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，代表作品有：旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》丶長篇故事連載《HELLO，洛杉磯》丶《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》丶《旅美的中國女人們》丶《話說美國買房》、大型長篇小說《美漂》  微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-1 01:39
四十五說美國買房——美國房市報告之一篇

文：海納愚夫

美國房市最近三年如火如荼，經歷了瘋狂上升，到平穩上升，最近趨於相對平穩。

為了大家更直觀的感受美國近幾年房市走勢，愚夫對洛杉磯頂級華人區，並且具有代表性的區域，聖馬利諾（San Marino）與雅凱迪亞（Arcadia）兩個城市最近八年的成交，進行了數據梳理。

成交，就是市場最真實的反映。從歷史成交數據中，我們可以去感受美國房市的一個波動，以便作出自己的決策。

作為自由資本主義市場，經濟周期性的波動，就是因為大家看法不同，有人看空，就有人看多，通過市場的博弈，對財富進行二次分配。這二次分配，就是智慧與能力、眼光的較量。

以下是兩個城市最近八年的歷史成交數據，供需要的朋友們參考。

聖馬利諾（San Marino）歷史交易數據：
2008年成交111棟，最小成交額800000美金，最大成交額340萬美金；300萬以上成交3棟。
2009年成交125棟，最小成交額863000美金，最大成交額455萬美金；300萬以上成交14棟。
2010年成交114棟，最小成交額818888美金，最大成交額620萬美金；300萬以上成交15棟。
2011年成交130棟，最小成交額688000美金，最大成交額668萬美金；300萬以上成交13棟。
2012年成交148棟，最小成交額750000美金，最大成交額470萬美金；300萬以上成交12棟。
2013年成交141棟，最小成交額900000美金，最大成交額888萬美金；300萬以上成交23棟。
2014年成交110棟，最小成交額123萬美金，最大成交額1130萬美金；300萬以上成交22棟。
2015年成交82棟，最小成交額1105000美金，最大成交額915萬美金；300萬以上成交20棟。

雅凱迪亞（Arcadia）歷史交易數據：
2008年成交563棟，最小成交額160000美金，最大成交額322萬美金；300萬以上成交2棟。
2009年成交585棟，最小成交額240000美金，最大成交額380萬美金；300萬以上成交6棟。
2010年成交551棟，最小成交額220000美金，最大成交額620萬美金；300萬以上成交9棟。
2011年成交581棟，最小成交額180000美金，最大成交額389萬美金；300萬以上成交17棟。
2012年成交637棟，最小成交額175000美金，最大成交額493萬美金；300萬以上成交61棟。
2013年成交704棟，最小成交額135000美金，最大成交額710萬美金；300萬以上成交50棟。
2014年成交632棟，最小成交額195000美金，最大成交額838萬美金；300萬以上成交61棟。
2015年成交429棟，最小成交額180000美金，最大成交額950萬美金；300萬以上成交36棟。

備註：以上數據來源於加州地產經紀人專用網站：www.crmls.org

從房屋交易數據，以及美國年平均收入數據考量，聖馬利諾是絕對的富人區，而雅凱迪亞有富人，也有窮人。

雅凱迪亞300萬美金以上豪宅的交易量，在2012年得到突破，而此時正是大陸富豪移民潮的開端。需求決定市場，供給決定價格。

從資源有限性來看，聖馬利諾與雅凱迪亞房市的走勢，將與此波移民潮直接相關。移民潮緩解，兩個城市的房價或將終止上行，如果移民潮繼續，房價回落可能性極小。

這兩個城市的位置優勢與品質決定了房市走勢，就洛杉磯而言，在100多個大大小小的城市中，沒有任何城市可以取代它們的位置。

（未完待續 四十六說美國買房）

作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-2 10:32
四十八說美國買房——說說對美國房屋的估價

文：海納愚夫

參與美國房屋買賣，學會如何估價，是一個專業經紀人最基本的技能。

愚夫在幫助朋友購買美國房子時，選出意向目標后，在向賣家發出OFFER前，愚夫都將對房子的歷史成交記錄進行調查，知己知彼，方能百戰不殆。

由於美國房屋走勢的周期波動性，有的人買房買在了最高位，有的人買房買在了最低位。最高位與最低位接盤者，他們在售房時的心態是完全不一樣的。

在調查了房子的背景后，愚夫還將調查周邊類似房屋最近半年的交易情況與價格。不怕不識貨，就怕貨比貨。

經過反覆比對，以及結合市場實際情況，愚夫還將根據美國房屋歷史大趨勢，做出一個判斷，對房屋做出一個交易價格區間，在區間內，為客人爭取最好的價錢，最大的利益。

美國作為一個完全市場經濟國家，房屋作為商品的一種，其交易已經完全市場化，相對公開、透明、公平。

優質的上市房源，如果賣主開價過低，大家會去爭搶；如果賣主開價過高，將會無人問津。所以，市場會像一隻無形的手，調整著價格的走勢。

那麼，要買到物超所值的房屋，一定是從上市不久的房源中選擇。並非所有屋主，所有賣家經紀人都完全了解市場，所以，會有信息不對等，或者信息接收不及時，而造成屋主賣屋時開價超低現象。

在美國房價2013年上半年的大幅拉升階段，就有很多屋主因為不了解市場所產生的變化，而把自己房子賣低了的現象。

所以，愚夫在選擇房屋時，上市超過一月還在售的房屋，愚夫基本先排除在外，首先從上市不久的房屋中選擇目標。只有這些房源中，才有可能找到物超所值的房屋。

當然，找到物超所值的房屋，還需要買家識貨才行，如果買家不識貨，也會造成機會瞬間即逝。

物超所值的房屋，大家一定會去爭搶，好東西大家都會喜歡。避免爭搶的唯一辦法就是，答應賣家開出的所有條件，及時避免其他買家參與進來。一旦其他買家參與進來，整個交易格局就發生了逆轉。

所以，在這種時候，不要遲疑，不要猶豫。那麼，選擇一個懂行的經紀人就非常重要，只有懂行的經紀人才可能發現這種機會，也只有懂行的經紀人才可能把握住這些機會。

（未完待續 四十九說美國買房）

2015年9月29日 星期二  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-2 10:35
華人在美國（1）

文：海納愚夫

作為在美華人中的一員，了解與認識華裔在美國的歷史，有助於我們能夠更加清晰確定自己在這個社會中的定位。愚夫將從華人進入美國的開始，來講述華裔先人在這塊土地上奮鬥與抗爭的歷史，希望能夠給今天旅美的華人帶去一些啟迪與思考。


華人踏入美國的歷史，始於1785年，緣於美籍船長跳船結婚，迫使華人船員在美國停留一年，這也是華人踏入美國的第一次記載。

十九世紀中葉，美國西部的淘金熱，開始帶動了大量的華人來到美國西部加州的舊金山。據史料記載，從1848年開始，到1849年，來美華人勞工達到791人；到1850年，達到4015人；1852年，達到25000人。經過二十年的發展，到1870年，旅美華人達到63000人。

早期的旅美華人，大多來自廣東沿海。迫於生存的壓力，他們拋妻棄子，乘船從廣東沿海出發，途經澳門、香港，跨越太平洋，經過長達40到60天的遠洋旅行，到達加州舊金山，加入淘金大軍的行列。

早期旅美華人乘船像豬仔一樣，躋身於狹窄的船艙中，惡劣的環境導致很多人在旅行途中，就因為飢餓、疾病死於太平洋的航船上，最後屍骨葬身大海，成為海洋生物的大餐。

如果家鄉舒適，沒有人願意背井離鄉，冒著生命危險遠渡重洋，來到一個未知的國度，去追求一個未知的未來。

十九世紀中葉，太平天國起義，致使廣東沿海一帶處於戰亂之中，民不聊生，苦不堪言。為了生存，他們不得不背井離鄉，遠渡重洋。早期成功登陸美國的華人，在美一年的薪資，可以供養家鄉親人全家的生存。

趨利避害，乃人之本性。大量在美華人將錢源源不斷的匯往中國的家人，形成了很好的示範效應，也因此帶動了更多華人拋妻棄子來到美國。

華人骨子裡的吃苦耐勞，忍氣吞聲，很快在加州勞工市場佔有了一席之地。從淘金到修建橫貫美國東西部的鐵路，華人成為了主要的勞動力來源市場。由於華人大量搶佔了美國白人的就業崗位，這為日後的排華留下了隱患。

橫貫美國中西部的鐵路，原計劃14年完工，因為華人的加入，實際只花費了七年就完成了全部建設。將從紐約到舊金山的時間由六個月縮短到6天，可以說華人功不可沒。

在修建這條鐵路的過程中，眾多華人為此獻出了卑微的生命。由於美國需要大量華人勞工，1868年美國與清政府簽訂了《蒲安臣條約》，讓兩國人民可以自由往來貿易與居留。

自此廣東沿海居民大量登陸美國加州，當地居民戲稱，美國有五十一個州，這個州叫做「廣州」。

（未完待續）

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975/hainayufu666）

話說美國買房（連載）http://www./f/page_viewtopic/t_520137.html
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-2 10:36
華人在美國（2）

文：海納愚夫

美國加州舊金山，是早期旅美華人的發源地。而美國另一個城市——夏威夷，則是早期旅美華人另一個重要的登陸地。

廣東沿海有著農業技術的農民，大量登陸夏威夷，受雇於當地白人，通常簽訂兩到三年的勞工合約。合約期滿，有的勞工選擇回到中國，有的留在夏威夷繼續謀求發展。登陸夏威夷的勞工，憑著在家鄉積累的農業耕作技術，得以在夏威夷立足。

所謂「國父」孫中山的兄長孫眉，就是早期登陸夏威夷的華人勞工之一。孫眉不僅有著普通勞工的技術，也有著普通勞工不具備的頭腦，經過數年的奮鬥，他從普通勞工混成了夏威夷的地主、「島王」。

孫中山十三歲那一年，在兄長的幫助下，孫中山與母親登上了美國夏威夷，與兄長一家得以團聚。從小就不安分的孫中山，在夏威夷求學幾年後，開始了在美國華裔中鼓動革命的奔走呼號，成為了一代偉人。

今天的夏威夷，居住著很多早期華人的後裔，他們憑著祖輩數十年的積累，不少人在這個全球聞名的島嶼，擁有大量的土地，成為富甲一方的華人。但是，他們從不顯山露水，極端低調謙卑。

大量華人登陸美國，對美國白人的就業造成了嚴重威脅。美國作為一個民主社會，選民的聲音將決定政府的某些政策。

華人勞工大量搶佔美國白人的勞動力市場，有選票的白人當然不會答應了。而美國資本家卻需要大量華人勞工來降低自己的成本，經過多方博弈，加州地方政府開始了一系列關於歧視華人勞工的立法。

1850年，加州政府制定了《外國礦工執照稅》；1852年，制定了《登陸費》；1855年，制定了《人頭稅》；1860年，制定了《中國漁人執照稅》。並針對華人做出了一系列的歧視性規定，1854年，禁止華人在法庭控訴白人；1863年，規定中國兒童不得就讀公立學校；1870年，禁止人行道用扁擔肩挑重物；1872年，禁止白人與華人通婚。

美國國會從1878年開始的《排華法案》，曾經經歷過總統否決，但是最終還是在1882年得以通過。

該法案通過監禁和驅逐的懲戒方式，禁止「被礦井雇傭的有技能或無技能的華人勞工們」在10年之內進入美國，同時，華人不得歸化為美國公民。

從此，在美華人勞工開始了長達六十年的黑暗歲月。他們在這個號稱全世界最自由民主的社會，開始了最艱難的堅持與堅守。

1888年，《斯科特提案》得到通過，禁止華人返回中國后再次入境美國，等於宣告華人永久不能回國探親。

1892年，《基亞里法案》得到通過，限制華工入境延長十年，未隨身攜帶身份證明的華人，可立即驅逐出境。1902年，美國國會再將華工入境限制無限期延長。

背井離鄉，妻離子散，客死他鄉，成為了很多華人的生活寫照。然而，美國夢想既然如此殘酷，這些華工們為何不回到自己的故鄉呢？！

（未完待續）

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-3 01:34
華人在美國（3）

文：海納愚夫

居住在美國的華人勞工，因為獨特的生活習慣，以及與美國白人完全不同的文化背景，他們結群而居，舊金山的唐人街因此而來。

而且由於大量華人勞工的湧入，有頭腦的華人便開始了從國內進口消費產品，滿足在美華工的需求，走上了經商的道路。這一部分華人也成為了美國華裔的先富群體，他們的後代也得以在美國接受良好的教育，為後來第二代，第三代進入美國主流社會，打下了堅實的基礎。

1869年，橫貫美國東西部的鐵路竣工后，大量華工處於失業狀態。為了謀取生計，美國社會最底層的工作，全部被華人包攬，很像今天中國社會進城的農民工。

廚師、理髮師、縫紉師，號稱「三把刀」，是當時在美華人的主要職業。而且，由於加州的排華浪潮，大量美國華人開始向東岸紐約移動，來到這座更加包容的城市，開始追尋美國夢想。

由於廣東沿海旅美華工的示範效應，導致大量廣東居民想法設法移居美國，這也是廣東僑鄉形成的根源。

1906年，舊金山7點8級的大地震，唐人街被夷為平地，而由地震引發的大火，不僅燒毀了眾多建築，也將加州政府華人移民的文件全部焚毀。

這場大火為眾多依親移民的廣東僑民帶來了機會，為了達到移民目的，旅美華人出現了大量的「paper sun」、「paper daughter」，也即所謂的「紙兒子」，「紙女兒」。

加州政府與美國移民局也從中發現了破綻，為應對與審查大量的中國移民群體，美國政府在舊金山天使島設立了移民審查站。

據史料記載，先後有17萬5千多名華人在天使島經歷了移民審查。有些不能通過審查的華人，面臨被遣返的命運時，以命相搏，通過吞匙等方式自殺。

從1910年天使島移民審查站建立以來，在1940年經歷一場大火后，這個審查站方才關閉。

而1941年12月7日，日本偷襲美國珍珠港，徹底改變了世界的格局，美國直接加入二戰。而中國成為了美國當時在亞洲最大的同盟國，同時將近兩萬名美國華裔青年主動參軍，加入歐洲戰場，這些都提振了華人在美國社會的地位。

時任中國國母宋美齡訪美，提出美國排華法案不公正，在1943年，時任羅斯福總統簽署法案，廢除了長達六十一年的《排華法案》，給予了華人每年105個的移民名額，華人得以在美國取得相對平等的地位。

二戰結束后，隨著國民黨退守台灣，中國大陸與美國斷交，以及1952年美國通過禁止共產國家的民眾登陸美國，大陸居民長達數十年無緣踏上這塊自由的土地。

自1949年後，移居美國的華人主要以港、澳、台灣、東南亞的華人為主。

（未完待續）

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-3 01:34
華人在美國（4）

文：海納愚夫

1950年代，移居美國的華人，大多以從大陸逃到台灣、港、澳，為追求平穩生活，再從這些地方移居美國，他們大多是一些具有權勢與財富的華人。

1952年，美國通過移民及歸化法，廢除對華人及其他種族移民限制，但是保留對國家及地區的移民配給制，規定每年移民名額不超過27萬人。

而全球華人每年105人的移民名額遠遠不夠。

1960年代，隨著台灣經濟的起飛，大量台灣學生留學美國。1965年，美國通過新的移民及國籍法，以專業能力作為移民資格，中國地區每年增加到2萬名額。包括台灣、香港、澳門及東南亞的華人，都在這個名額範圍內。

自此美國華人移民群體發生根本轉變，由過去的底層勞工向高薪技術移民方向轉變。隨著華人第二、三代的成長，參與美國政治生活，華人逐漸融入美國主流社會，影響美國政府對華人的政策。

隨著中國大陸與美國的建交，1980年代開始，眾多大陸留學生登陸美國。而兩萬華人的移民配額，囊括了中國大陸、台港澳地區。在美台灣人通過遊說美國國會參眾兩院，在1982年為台灣爭取了額外的兩萬移民配額。

而在美台灣華人、留學生，由於吸取了美國的民主自由制度，他們擔起了推動台灣社會進步的責任，由於蔣氏家族在台灣的獨裁統治，致使眾多台灣人無法回到台灣。

這些群體，也逐漸成長為美國社會華人的精英。

在1980年代，由於台灣社會處於轉型動蕩期，大量台灣華人開始移居美國。位於洛杉磯的蒙特利公園市，就是台灣人最早的聚集城市。因此，蒙市也落下了「小台北」之稱。

今天的蒙市，已經成為了華人的天下，圍繞丁胖子廣場周邊，已經很難看到幾個外國人了。

1983年，陳李婉若成為了首位華裔女市長，而蒙市議會在1980年代，就有四位華裔女議員。

當然，在1959年夏威夷華裔第三代鄺友良，便代表共和黨當選為美國聯邦參議員，成為了華人參政美國最早最高職位的紀錄。

1996年，駱家輝成為第一位華裔州長；1999年，吳振偉成為第一位聯邦參議員；2001年，趙小蘭成為第一位華裔女性勞工部長。隨著華人參政意識的提高，華人在美國社會的地位也大大提高。

而隨著華裔人口結構的變化，華人在美國的工作，也由傳統的餐飲向高薪技術行業發展。華人在美國的科技領域也取得了巨大成就，眾多華人先後在多個領域獲得了諾貝爾獎。

（未完待續）

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-4 02:00
洛杉磯商道之一篇

文：海納愚夫

前言：

愚夫讀者朋友圈有很多希望到美國發展的企業家、商人，由於中美信息的不對等，很多朋友缺乏對美國，對洛杉磯的了解，內心對美國充滿了嚮往，但是因為很多的未知因素，內心對到美國發展又充滿了恐懼，可以說非常矛盾與糾結。

愚夫因為經歷了多年市場經濟的洗禮，所以，對市場還算比較敏感。為了幫助圈內朋友更好的認識美國，認識洛杉磯。愚夫將以自己的視野，以自己的筆觸來展示美國華人圈的商道，展示洛杉磯的商道，希望能夠給朋友們帶去一些啟迪與幫助。


洛杉磯坐落在美國西海岸，不僅是美國第二大城市，也是世界第二大城市，同時也是美國西部第一大城市。洛杉磯城市群分佈146個族裔，有90多種語言，一千六百多萬人口。其中華人大約接近100萬，主要分佈在洛杉磯東部地區。

洛杉磯城市群跨越五個郡（COUNTY），以DOWNTOWN為中心的洛杉磯郡最大，西部分佈文圖拉郡，東部有橙縣郡，聖貝納迪諾郡，里弗賽德郡。

西部以傳統老美社區為主，相對而言人口密度更高，人氣也更旺。東部族裔種類分佈更多，人氣相對更低一些。

洛杉磯郡共轄80多個小城市，英文名字叫做「CITY」，其中十個最大的城市（CITY）中：洛杉磯、帕薩迪納、阿爾蒙蒂、波莫納與華人區最近。

美國兩大城市，東部的紐約以歐洲移民為主，西部的洛杉磯以亞洲移民為主。而洛杉磯又是海外華人最集中的城市，華人生態最完整。上、中、下各個群體都有。

在洛杉磯，只要願意付出自己的勞動，不懂英文也完全可以生存。

洛杉磯的華人區又分為三大區域，以聖蓋博為商業中心的華人老區，以羅蘭崗為商業中心的華人新區，以爾灣為中心的華人新貴區。

此外，庫卡蒙格與喜瑞都兩個城市一帶，也分佈著不少華人。

以聖蓋博為商業中心的華人老區，周邊以聖馬利諾市為頂級社區，這個城市一棟房屋價格都在一百萬美金起價，與聖馬利諾相鄰的南帕薩迪納，阿凱迪亞，都屬於頂級區域。

南帕薩迪納分佈眾多數百萬美金的豪宅，以中美企業家，大商人，高級管理人員為居住群體。

阿凱迪亞被譽為華人的「比弗利山莊」，但是這個城市因為有豪宅，也有公寓，所以，房價差異很大，最低有20餘萬美金的公寓，最高有上千萬美金的豪宅。

天普市緊鄰阿凱迪亞，是緊隨其後的較好學區。但是，天普市很大的區域屬於阿爾蒙蒂學區，阿爾蒙蒂主要以墨西哥人為主要居住群體。所以，這部分區域房價與天普學區房價差異還是很大。

聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉三個城市，是整個華人老區的核心商業區域。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-5 02:19
華人在美國（5）

文：海納愚夫

隨著中國大陸改革開放三十多年的發展，旅美華人人口結構發生重大變化。

從清政府的廣東沿海華人勞工，到東南亞、港、澳、台灣華人群體，旅美華人群體與素質都在發生著根本性的變化。

中國大陸改革開放，打開國門后，大量的大陸留學生踏入美國，成為旅美華人的生力軍。而福建僑鄉大量的偷渡客，也成為了美國華人一個重要的群體。

福建人在美國的中餐業佔有很大市場份額，特別是快餐業，因此需要大量的勞動力，福建鄉黨因此形成了一個巨大的利益偷渡鏈條。前兩年客死美國監獄的大姐大萍姐，在紐約出殯時，自發的數十輛豪車送葬隊伍，曾經在美國新聞媒體轟動一時。

因為，萍姐改變了很多福建鄉黨的命運。在福建僑鄉，旅美華人在家鄉修建的一棟棟豪宅，就是當地人千方百計偷渡美國最好的廣告。

很多福建偷渡客冒著生命危險，穿越多個國家，耗時數月，從墨西哥邊界入境美國。一進入美國，就成為餐館最廉價的勞工資源。

然後編造各種故事，申請政治庇護，運氣好的，三五年後，洗白身份，獲得綠卡，還清偷渡費。運氣差的，獲得工卡，在美合法打工，然後進入漫長的美國移民訴訟期，經過十年八年，獲得身份。

倒霉蛋最後因為各種原因，在美國完全黑了下來，比如因為郵路不暢，錯過美國移民上庭時間，最後進入遣返程序，很難再找到翻身可能，就只能在美國打黑工，混一天算一天。

大陸留學生通過工作，獲得工作簽證，熬上五六年獲得綠卡。當然，也有很多人是通過與美國公民結婚，獲取身份，這是最快捷的途徑。

隨著時代的變遷，旅美華人人口結構也在發生著巨大的變化。

由於大陸人口基數的絕對優勢，進入2000年以後，大陸人後來居上，成為了旅美華人中最大的來源地。

而旅美華人人口，也由1848年的數百人，發展到今天的數百萬人。據美國人口普查統計，在2013年，擁有美國公民或者永久居留權的華人已經超越400萬。

自2010年後，旅美華人每年以10萬以上遞增。目前完全黑在美國的華人接近三十萬，留學生群體不下數十萬，而且逐漸呈現低齡化趨勢。

而通過投資移民進入美國的大陸華人，每年以8000多個家庭的速度進入美國，這些群體的進入，將進一步改變美國華人的人口生態。他們帶著資金，頭腦，還有年青的下一代，進入美國，必將為美國華人群體帶來新的活力。

（全文完）

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975/hainayufu666）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-5 05:12
中國資本外流之謎：錢是用這8種方法轉移到國外的

在中國，由於存在年換匯5萬美元的限制，如果想通過正規渠道把國內財富大規模轉移到國外，並不容易，但是這個市場上總不缺乏灰色的途徑。

「在中國通過秘密途徑將資金轉移到國外是非法的，」上海財經大學教授奚君羊對彭博表示，「但是政府一直是對此持睜一隻眼閉一隻眼的態度，直到最近才改變。」

如今在811匯改之後，監管機構對資本外流開始前所未有的嚴肅起來，不止包括正規途徑的換匯受到部分限制，非法的地下錢莊也面臨嚴厲打擊。

《中國經營報》曾採訪一位參與過央行、外匯管理局調查地下錢莊的一位人士稱，由於地下錢莊的隱秘性，聯合調研也未能完全掌握地下錢莊的規模情況，但是從辦案機關的一些情況匯總來看，大致判斷一年國大陸下錢莊的資金規模至少在2000億美元以上。

今年美國加息時點越走越近，加上8月人民幣意外貶值引起了資本外流的壓力，美國財政部近日公布的一份《匯率半年度報告》認為，中國前8個月資本外流達5200億美元。

來自中國的財富最明顯的效應便是推高了從悉尼到紐約，從香港到溫哥華的房價。以美國為例，美國全國地產經紀商協會數據顯示，截至今年3月底的12個月內中國買家在美國住宅的國際買家中佔比16%，是最大外國買家，這一年裡，中國買家在美國購置房產花費了近300億美元。同時中國買家對美國住宅的平均花費也最高，達到83萬美元，而排名第二的加拿大買家的平均花費僅為38萬美元。

《金融時報》曾報道，表示由於中國實行嚴格的資本管制，每人每年只能匯款5萬美元到國外，湧入全球房地產市場的大部分資金看起來在技術上是非法的。雖然存在匯兌更大金額的合法途徑，但北京的數家大銀行介紹說，他們從來沒有為海外房地產買家安排這樣的交易。

那麼，在中國承諾的2020年實現人民幣完全可兌換之前，富豪們是如何將資產向外轉移的呢？八種常用的方法如下：

1.香港地下錢莊

據彭博介紹，香港有超過1200家換錢莊，經營著財富轉移的業務，手續費大概每100萬港元之比銀行換匯高1000元人民幣左右。

原理是：大陸人A先來到香港開設香港的銀行賬戶，然後然後到換匯店，用自己在國內的人民幣賬戶轉賬給錢莊主人B在國內的賬戶，確認到賬后，B計算好匯率和傭金，再將等額美元或港元轉到A的香港賬戶里。

這一過程一般在兩小時內就能搞定。這種境內外「對敲」、「兩地平衡」的運作方式，境內外雙方定期軋差、對沖結算，並未發生資金跨境流動。

不過這種方式就要求兩地的業務平衡、對沖，短期的差額就需要由自己墊付，對資金調集的要求比較高，如果錢莊資本金不夠可能會失掉很多生意。

2.大陸地下錢莊

換匯人將需要轉移的人民幣交給中國境內的地下錢莊，在境內向換匯人簽發來自香港銀行的外幣支票，因體積較小，可以由換匯人自己夾帶出境，再行兌換。

一些投資者利用夾帶的支票來到香港購買住房。香港房價去年上漲13.5%，今年又漲9.5%。地產中介Knight Frank的研究總監David Ji表示，「若不是非正規渠道，你如何解釋香港房價漲這麼大的漲幅？」

3.多賬戶「螞蟻搬家」

利用「個人每年5萬美元跨境匯款」的政策，搜集親友的或購買大量個人身份證，開立結算賬戶，將大額資金分散存入銀行並匯出。

監管當局已經注意到這種螞蟻搬家式財富轉移的危害性，今年9月9日多家媒體報道稱，外管局已下發文件要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。

根據外管局的規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款划轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。

比如說，小明打算在美國買房子，受困於每年5萬美元的購匯額度，因此發動家裡的親戚購匯后電匯給他(同日、隔日或連續多日)。這樣就可能構成了個人購匯分拆交易，如果往前推算90日內購匯總金額超過等值20萬美元，則小明就上了銀行的「關注名單」。可能會被暫停外匯交易及匯款。

4.回購商品

有些香港的珠寶商店提供「回購」的特殊服務，在這裡你可以在店裡用銀聯卡刷金條，然後再把金條以一定的折價賣給珠寶店。

5.「改裝」POS機

所謂「改裝」的銀聯終端機，乃經過不法之徒使用網路技術，每當有人在香港/澳門使用銀聯信用卡時，銀聯繫統卻被矇騙，誤以為交易在大陸大陸進行，從而省卻境外交易相對較為昂貴的手續費，而且更可逃避國內外匯管制的監控，成為國內資金轉移至境外的渠道。

6.夾帶現金

最原始的「換匯」方法是夾帶現金，因出入境夾帶現金額度有限制，一種方式是通過人海戰術多次往返，另一種就是通過特殊通道夾帶，直接偷渡運送，逃過檢查，深圳和香港隔著一條河，對一些「水客」來說這不是一道很難越過的屏障。不過確定是這種方式比較耗費人力，風險也比較大。

7.利用企業結售匯額度

個人利用外貿公司的經常性項目進行交易。

外貿公司需要匯錢出去的時候，就多報進口、少報出口，進口的時候報高進口商品的價格，相應差價對應的款項就留存境外；

匯錢進來就相反，多報出口、少報進口。有些甚至直接偽造企業出口貿易項目，利用進出口合同騙取外管局核准的外匯結算額度，進行跨境付款。

8.人民幣資產抵押貸外幣

對多數想在海外買房的富人來說，中國有銀行可以提供資金渠道。彭博介紹稱，中國建設銀行去年開始了一項業務，可以讓其私人銀行客戶以人民幣存款、資產做抵押，最高在香港借到2000萬港元。不過建行發言人對此事拒絕評論。
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-6 03:31
洛杉磯商道之二篇

文：海納愚夫

東起WALNUT GROVE，西至ATLANTIC的VALLEY大道，橫跨柔絲蜜、聖蓋博、阿罕布拉三個城市，是洛杉磯華人區的頂級商圈。

這個大道看上去很破舊，因為據定居洛杉磯多年的朋友講，這條大道四十年前就是這樣，沒有多少變化。

這條大道上分佈著眾多華人超市、餐廳、銀行、律師樓、零售店、加油站、酒店、汽車旅館、按摩店、寫字樓等。還有多個較大的商業廣場，其中最繁華的當數全統廣場。

每到周末，以全統廣場為中心的周邊地區，車水馬龍。分佈在大洛杉磯地區的華人，都會到這裡來消遣，這裡的中國餐廳有各種中國菜系。

華人區相對最好的酒店，希爾頓酒店也在VALLEY大道上，與全統廣場隔街相對。

全統廣場集中了99大華超市，廣東茶餐廳，內蒙古小肥羊火鍋店，川菜，江浙菜，台灣菜，珠寶零售店，日常用品零售店等各種店面。

全統廣場是洛杉磯華人區最大的商業廣場。每到中午，偌大的地下地上停車場，往往很難找到一個停車位。在全統廣場的東邊，有洛杉磯華人區最大的珠寶店——李青華珠寶，緊鄰還有一家汽車旅館。

日常生活用品最齊的華人超市——夏威夷超市，與全統廣場隔DEL MAR大道相望。在夏威夷超市的南邊，有一棟年代久遠的辦公樓，裡邊分佈著多家職業中介，律師樓等。無論有無身份的華人，都能夠通過這些中介找到工作。

在全統廣場周邊，還有多個大小不一的商業廣場，這塊區域是洛杉磯華人商圈核心區的核心。

從希爾頓酒店，沿著VALLEY大道往東，與SAN GABRIEL大道交匯的西南角，分佈著另外一家叫著順發的華人超市。這個廣場年代比較久遠，看上去非常破舊，地面凹凸不平。

順發超市內，還分佈著各種攤位，有修表配鑰匙的，有賣電話卡的，有賣衣服的，有賣日常用品的。

分佈在超市周圍的門店，有華人餐館，中藥房，快餐廳，電話服務廳等。

穿過SAN GABRIEL大道，再經過兩個小街口，VALLEY大道的南邊，屬於柔絲蜜市轄範圍，北邊屬於聖蓋博市轄範圍。

在VALLEY大道，柔絲蜜市轄範圍，有兩個相鄰的商業廣場，這裡分佈了眾多的中餐廳。生意也異常火爆，有東北菜，陝西菜，川菜，廣東菜等多種菜系。

在VALLEY與WALNUT GROVE大道的西南角，有一家剛剛新建的商業廣場，由於多家洛杉磯有名的中餐館落戶於此，廣場的人氣也很快旺盛起來，愚夫也經常與朋友們到這裡就餐。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-9 02:31
洛杉磯商道之三篇

文：海納愚夫

愚夫回頭看了前面兩篇，覺得有些啰嗦，後面將更多從戰略與策略方面來入筆。

中國產品也好，餐飲也罷，要想進入美國，打開美國華人市場，離不開VALLEY大道。

這條大道上的商業地產，近年來因為大量新移民的湧入，帶動了餐飲、零售、旅遊、地產、服務等多種行業。因此，商業地產的租金也是節節攀升。特別是全統廣場店面的租金，上漲非常驚人。

而面對節節攀升的租金，依然一鋪難求。供求決定市場，需求決定價值。

隨著中美簽證的進一步放開，隨著大量新移民群體的湧入，隨著美國經濟的復甦，消費的旺盛，VALLEY大道成為了洛杉磯華人區名副其實的商業黃金地段。

華人餐飲本在全世界就是獨樹一幟，每當夜幕降臨，分佈在VALLEY大道兩旁的中餐館，門庭若市，有的中餐館甚至到晚上八九點鐘還有人排隊等候吃飯。

而到下班時刻，華人超市也會排起長長的隊伍，有些時候，您甚至感覺不到自己身在美國。

愚夫有很多在美國其它州經商、打工的朋友，他們來到洛杉磯，說感覺回到中國了。

蒙特利公園市與聖蓋博市，緊密相連。上世紀八十年代，台灣政局動蕩，大量台灣人移居美國，他們就從蒙特利公園市開始。因此，蒙市也有小台北之稱。

但是，隨著歷史的變遷，歲月的流逝，大量大陸移民群體的湧入，如今的蒙市早已不是台灣人的天下了。

有名的林肯酒店、丁胖子廣場、香港超市，就分佈在GARFIELD與GARVEY大道交叉口附近，這塊區域是蒙市的核心商業區域。

GARFIELD大道上，診所比較多，赴美生子媽媽產檢，大多在這條大道的醫療大樓上。

GARVEY是與VALLEY大道平行的一條東西路，西至ATLANTIC，東至SAN GABRIEL，是華人區另外一條重要的商業大道。當然，這之間依然是以華人餐館為主，生意最為紅火。

其中也分佈著多個大小不一的商業廣場，成為居住在蒙特利公園市與柔絲蜜市華人的商業活動中心。

蒙特利公園市由於是華人更早期的聚居地，所以，圍繞丁胖子廣場周邊，分佈了大大小小不下數十家家庭旅館，一間房子里擺上上下床兩張，一個床位10美金一晚。

當然，根據美國相關規定，每個房間住人不能超過成人三個。所以，這些低端的家庭旅館，都是在美國法律邊緣行走。通常情況下，如果沒有人舉報，政府也睜一眼，閉一隻眼。

很多在底層打工掙扎生活的華人群體，家庭旅館成為了他們的棲身之處。這些家庭旅館不乏畫家、作家、音樂家。這些所謂的藝術家們，因為沒有在市場經濟中自我謀生的能力，在美國這個完全市場化的國家，也就逐漸被邊緣化了，他們直接落入了美國社會的最底層，甚至連最底層勞工都不如。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-12 01:13
洛杉磯商道之四篇

文：海納愚夫

很多朋友疑惑美國究竟是一個什麼樣的社會？不同的人，對這個社會感知是不一樣的。

愚夫認為，這個社會是在一定規則下，高度自由、高度競爭的社會。

在這個社會，弱者會得到基本的生存保證，基本尊嚴會得到尊重。強者在這個社會能獲得廣闊的發展空間，可謂海闊憑魚躍，天高任鳥飛。

中國人來到美國，就像中國農民工進城一樣。多年以後，有人的命運會發生翻天覆地的變化，有的人依然原地踏步，有的人甚至大踏步後退。

記得《北京人在紐約》中有一句台詞，如果你愛一個人，你把他送到美國，因為美國是天堂；如果你恨一個人，你也把他送到美國，因為美國是地獄。

愚夫一向認為，美國既不是天堂，也不是地獄。無論天堂也好，地獄也罷，僅存於每一個人的內心。

在洛杉磯華人老區，LAS TUNAS大道也是一條主要幹道。西起ROSEMEAD大道，東至BALDWIN大道，這一商圈，華人餐飲生意也非常不錯。

居住在阿凱迪亞與天普市，以及聖馬利諾與北聖蓋博地區的一些華裔居民喜歡到這個區域消費，因為空間距離更近。

愚夫所在的精英地產公司，就位於這條大道上，在BALDWIN與LAS TUNAS十字的東南角。精英地產以她獨特的經營模式，吸引了眾多地產界的銷售精英，不乏年銷售上億美金的地產經紀。

愚夫將以專業、職業、敬業的精神與態度，帶領自己的團隊，成為精英地產真正的精英。為客戶朋友提供放心、安心、舒心、貼心的服務。在專業上精益求精，在服務上溫暖人心。

相對於英文而言，愚夫相當於一個半文盲。但是，愚夫的兩個助手，都曾經在英美留學多年，具有博士與碩士學位，很好的彌補了愚夫英文的不足。愚夫作為一個「壞孩子」，帶著「好孩子」為朋友們提供貼心的服務。

愚夫追求的目標是，客戶朋友以找愚夫團隊買賣房屋為榮。

北京大哥曾經對愚夫以文會友，以文促商，表示了極大的讚賞。當然，閱讀與寫作對愚夫而言，不是負擔，不是工作，它們已經成為了愚夫的一種愛好，一種享受，一種休閑。

BALDWIN與DUARTE大道十字交匯處，在這一區域周邊，也有很多餐飲、銀行、寫字樓。DUARTE與GOLDEN WEST十字的東南角，有一處商業廣場，分佈著99大華超市與眾多門店。這裡是阿凱迪亞華人經常光顧的地方，人氣也比較旺盛。

BALDWIN與HUNTINGTON大道的東北角，是華人老區周邊最具規模與最繁華的購物中心，這裡已經中西合璧。國內較有名氣的海底撈火鍋店，就坐落在這個商業購物中心。

愚夫經常陪朋友光顧於此，從來沒有溜達完過。周末到這裡品茗一杯咖啡，欣賞各國美女，倒不失為一個好的去處。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-13 01:25
洛杉磯商道之五篇

文：海納愚夫

華人老區因為年代久遠，給人整體感覺顯得破舊、雜亂。但是，由於生活的便利性，她在洛杉磯華人區的商業地位無可取代。

愚夫認識很多老移民群體，他們英語也是非常流利，數十年居住在這一區域，就是因為生活的便利與習慣性，而不願意東移，搬到環境與居住條件相對更好的東部區域。

人以類聚，物以群分。在洛杉磯，來自世界各地上百個族裔，都是各自聚居在一起，形成各自族裔獨有的特色。

生活在洛杉磯，您不會感受到歧視，也不會感受到排外。因為，大家都是來自五湖四海。據媒體報道，洛杉磯的人口，有三百多萬不是出生在美國，可想而知，土生土長的洛杉磯人就更少了。

洛杉磯作為美國西部最大的城市，隔著太平洋與中國上海相連。洛杉磯有著漫長的海岸線，金黃色的沙灘，終年四季燦爛的陽光。迪斯尼樂園，好萊塢影城，形成了洛杉磯最好的旅遊產業鏈。

如果說旅遊分淡旺季的話，洛杉磯最不明顯。據愚夫身邊在世界各地居住過的朋友講，無論歐洲各個城市，還是亞洲各個城市，最愛的還是洛杉磯。

洛杉磯給愚夫最大的感受就是，城市化的農村，農村化的城市。每天清晨起來，都能夠看到燦爛的陽光，湛藍的天空，讓人心情愉悅，生活中所有的陰霾都會一掃而光。

洛杉磯華人老區，在聖馬利諾、南帕薩迪納、阿凱迪亞北部靠山區域一帶，大樹參天，綠蔭蔽日。一棟棟獨立屋掩映在大樹之下，前後院落，錯落有致。

愚夫每次驅車陪客人在這些區域看房時，總能感受到歷史的塵埃，歲月的風霜。不告訴看房的朋友們，他們根本無法想象這些房子年齡已經數十年，甚至逾百年。

華人老區以她特有的歷史地位，已經形成了華人商貿、酒店、地產、餐飲、零售、服務等無可撼動的地位。

居住在大洛杉磯任何角落的華人，每年都或多或少會到這個區域來活動幾次。或就餐，或報稅，或請律師，或購物，凡此等等。

最近幾年，由於大量的華人富豪湧入洛杉磯，南帕薩迪納，聖馬利諾，阿凱迪亞的房價，平均漲幅遠遠超過全美房價的漲幅。

當然，因為資源的有限性，因為區位優勢的獨特性，因為供求關係的平衡性，這些區域的房價大幅下跌，可能性不大。

愚夫在平時工作中發現，這些區域，優質的房源，只要開價相對合理，在市場停留不會超過三十天，就會被買家買走。

據愚夫個人觀察與推測，中美之間這波史上最大的移民潮何時結束，也就是這個區域房價見頂之日。

這些區域作為頂級白人傳統居住區域，已經慢慢被頂級華人富豪佔領。而且，這個趨勢短期內將不會變化。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-14 00:32
洛杉磯商道之六篇

文：海納愚夫

在洛杉磯的華人超市，沒有您買不到，只有您想不到。中國產品應有盡有，各種中國醬油、醋、雞精、味精、火鍋底料，來自中國大陸的、台灣的、香港的、澳門的，吃的、穿的、用的。

華人超市在洛杉磯有99大華超市、香港超市、168超市等多個品牌。很多超市都是從大中華區直接採購，也形成了各自超市相對的特色。

美國各大商業廣場為避免惡性競爭，而且本來位置有限，通常會先入為主。所以，華人超市除了以全統廣場為中心，周邊不到1公里範圍內，分佈了三家而比較密集外，其它區域分佈都比較鬆散。

當然，這與人流量存絕對正比關係。但是，近年來華人新移民的大量湧入，為華人商超也帶來了大量的生意。洛杉磯多個華人聚居區，新的華人商超在不斷出現。

愚夫常與朋友探討，第一代移民，面對語言的障礙，陌生的環境，資源的匱乏。來到美國這個完全的市場經濟國家，要想與成熟的商業體制去競爭，坦白說，是非常困難的。

愚夫見證了太多厲害的華裔商人，赴美多年，他們依然不能脫離華人商圈。作為一個新移民，移民美國就想進入美國主流，做美國人的生意，瞧不起自己的同胞，其結局可想而知。

第一代移民更多是求生存，求發展，為第二三代移民能夠進入美國主流社會打下一個基礎。

華人大多重視教育，但是往往重視的是書本教育，而忽視了品質與人格教育。所以，大多數華人在美國社會還是處於相對邊緣化的地位。像駱家輝、趙美心等參政議政的華人還不算多。

美國參政更多是一種在經濟上取得成功后，獲得人生更高精神享受的一種需求。由於權力來自於選票，所以官本位在美國沒有市場，從政意味著自己必須全方位接受公眾的監督，失去比普通人更多地自由與樂趣。

愚夫與身邊多個經濟上取得巨大成功的朋友探討，問他們為何不從政，他們反問我，為何要從政。在聖蓋博谷，有多個城市的市長，先後鋃鐺入獄。在美國從政，不僅意味著奉獻與犧牲，從某種角度上看，也是一種高風險的職業。

當然，美國並不完全乾凈，有人的地方，就有江湖；有利益的地方，就有團體。

人類在利益面前，本性都是一樣的，沒有種族、國界、膚色、性別之分。只是每一個個體因為道德與信仰，底線不同而已。

數千年的專制壓迫，華人在美國，更多還是在圍繞吃、穿、住、行而奔波，無暇他顧。解決了自己的，還有親友的。中國作為一個人情社會，這種紐帶已經延續到海外。

福建、廣東形成大量的僑鄉，也就因此而來。人往高處走，水往低處流。也正因為此，全世界眾多民眾心中都有一個美國夢。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-16 02:26
洛杉磯商道之七篇

文：海納愚夫

從洛杉磯華人三大區域觀察，三個區域的商業布局變遷，也反映了美國城市的發展變化。

在華人老區聖蓋博一帶，以臨街門店居多；在華人新區羅蘭崗一帶，臨街門店在減少，城市布局、規劃更漂亮，更合理；在華人新貴區爾灣一帶，也就看不見臨街門店了，商業門店已經完全被中、大型商業廣場所取代。

所以，爾灣給人感覺耳目一新，像花園一樣的城市，獲得了大量新移民的青睞。當然，由於爾灣畢竟是一個新興的城市，所以，相對於傳統老美城市，如帕薩迪納而言，爾灣缺乏一些歷史的韻味。

如果以女人來形容洛杉磯華人區，華人老區聖蓋博谷就像一個年老的媽媽，歷經歲月的洗禮，充滿了歷史的滄桑感，遠行的孩子們每年總得回來看望媽媽幾次。

華人新區羅蘭崗就像一個年輕的少婦，這裡充滿新鮮，充滿激情，也充滿了慾望。

華人新貴區爾灣就像一個剛剛成年的少女，一切都感覺很美好，未來也充滿了希望。

從商業氛圍上看，爾灣人氣還是比較缺乏，新移民居住在這裡僅僅享受美國生活，還是不錯的。如果要工作，對新移民來說，還是有諸多不便。爾灣以高新軟體產業，教育為主，是老美高級知識分子就業的區域，無一技之長的新移民顯然不合適。

羅蘭崗一帶，隨著大量華人新移民的入駐，特別是前幾年月子中心的火爆，二奶的定居，帶動了這一帶的商貿、餐飲、地產。

聖蓋博谷一帶，因為數十年形成的人氣，在美國華人圈，她也具有無可替代的商業地位。她雖然像一個年老體弱的媽媽，歷經歲月滄桑，飽嘗人間冷暖，但是，媽媽的地位，無人可以撼動！

羅蘭崗以科利馬（COLIMA）大道為商業中心，西起哈仙達崗的HACIENDA大道，東至FAIRWAY大道，這一區域是華人新區羅蘭崗傳統的商業中心。

近年來，由於大量華人新移民入駐鑽石吧、核桃市，圍繞在GRAND與DIAMOND BAR大道十字附近的一些商業廣場，部分傳統老美門店在一步步被華人所蠶食，愚夫相信這個趨勢將會繼續發展。

在羅蘭崗60號高速的北邊，有一條叫做GALE的大道，這條大道上也有很多商業廣場。近年來，這個區域也湧現了大量的中餐館，愚夫在陪朋友看房時，也經常去這個區域的不同中餐館就餐。

愚夫發現，這個區域的中餐館在裝修風格、檔次上，在與中國大陸靠攏。

早期的旅美華人登陸美國時，帶來的只有勞動力；今天的旅美華人，已經帶著大把美金登陸，或許，這也是洛杉磯華人區服務業能夠走上高端、大氣、上檔次的一個緣由吧。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-16 02:29
本帖最後由 海納愚夫 於 2015-11-16 08:23 編輯

一些國內赴美買房客人的教訓

文：海納愚夫

以下是愚夫與國內一位朋友的微信交流（見圖片）：


愚夫已經不止一次接到這類讀者朋友的求助，或者說教訓了。本來可以事不關己，高高掛起。但是，愚夫本著基本的做人準則，每次還是會幫助這類讀者朋友答疑解惑，希望他們在美國這塊土地上少走彎路，少遭受損失。

當然，愚夫的度量也是有限的，找愚夫諮詢，但是沒有找愚夫做經紀人，愚夫還是可以理解。比較不能接受的是找愚夫現場看房，然後去找其他經紀人成交，可以說就有點不厚道了。當然，這類事情在洛杉磯地產界經常發生，所以，愚夫也就笑笑而已。

愚夫不能接受的是，找愚夫事前諮詢，事中現場看房，最後找其他經紀人成交，再回頭來找愚夫的麻煩，您不僅僅是不厚道，堅持就是不地道，做人不能這樣啊。這種情況下，愚夫基本會讓這類人從身邊消失掉了，拉黑微信，QQ，電話設入黑名單。

愚夫經歷洛杉磯地產交易兩年多的歷練，以十餘萬的專業文字，上千萬美金的交易額，遍及中國大陸大江南北的客戶群體，遍及大洛杉磯地區的交易記錄，足以說明一切。

愚夫也將為自己所有的客戶朋友，竭盡所能提供終生服務，用行動去做出屬於海納愚夫地產移民投資團隊的口碑。

愚夫堅信，憑著專業的知識，服務的意識，寫作的才能，營銷的能力，過硬的人品，愚夫必將帶領團隊，不斷刷新交易的記錄，成為洛杉磯地產界的一個傳奇。

為了您在美國買房不致遭來麻煩，受到損失，給美國買房的讀者朋友們幾條建議：一是應該杜絕直接找賣方經紀人交易，不要以為您可以節約經紀費，您的這種小聰明弄不好就會吃大虧，愚夫已經多次見證。作為小白，賣家經紀人如何保護您的利益？他的驅動力在哪裡？

二是在找經紀人時，人品一定放在第一位，人品不行，專業能力越強，您可能只會越受傷。

三是衡量經紀人人品后，時刻注意合約條款出現意外時，可能的補救措施。美國是一個契約社會，只要您簽字畫押，您就必須承擔相應後果，否則上法庭您也是一個輸官司。而且美國打官司將因為語言問題，律師問題，成本很高，而且還有可能影響您出入美國。

記住：中國式小聰明在美國遲早吃大虧，遵守規則，尊重契約，做人厚道，走到哪裡，您或將朋友遍天下。

因為愚夫近期接到多個讀者朋友的求助，所以，特寫下此文，希望能夠給讀者朋友帶去一些啟迪，愚夫希望讀者朋友們在美國購房愉快順利。

洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975
買賣房屋 專業 職業 敬業  服務客人 用心 貼心 舒心
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-19 06:19
五十說美國買房——說說我們的作業流程

文：海納愚夫

第一步，審核客人資信證明。

如果是現金購房，資金是否已經到達美國帳戶，銀行資金文件能夠證明所購房屋在資金額度範圍內。

如果是貸款購房，首付款是否到達美國帳戶，以及是否通過貸款銀行預先審核。獲得最終貸款批准需要多長時間，避免賣家接受我們的OFFER后，在21天移除貸款條件時，我們進退兩難。

所以，我們通常在客人與貸款經紀確認前期資料后，我們會與貸款經紀加強溝通，協同工作，保證整個進程良性、有序推進，保證定金安全，保證客人購買到理想房屋。

第二步，帶領客人直觀感受市場。

第一次購房客人，通常對市場的感受都是來自於理論與書面。對居住城市的選擇，也是憑著朋友或者自己通過文字的一些了解。

我們會根據客人的需求，帶領客人進入目標城市感受這個城市的氛圍，進入在售房屋參觀，深入了解當前市場情況。我們並會向客人介紹目標城市的房價情況，人口構成，家庭收入，種族結構等，提供第一手資料為客人最終確定居住城市做出參考。

第三步，帶領客人選擇理想房屋

通過帶領客人對目標城市考察后，客人通過綜合比對，確定最終目標后。我們再帶領客人現場查看目標價格範圍內的所有房源，通過比對，客人再做出自己的選擇與判斷。

第四步，為客人提供當前市場情資

選擇到理想房屋后，我們提供近似房屋情況與資料，為客人出價提供參考，知己知彼，避免客人買到高價房，保證客人不落入高價房陷阱。美國作為一個信息公開、透明的社會，所有博弈都在陽光下。

理想房屋的交易歷史，相似房屋近半年的成交情況，這些都是最重要的第一手資料，我們將提供給客人作為決策最重要的依據。

第五步，為客人完成合約條款把關定案

在出價過程中，根據市場狀況提出應對方案，幫助客人達成目標。並在合約條款中，保證客人利益。以及在出現意外情況下，我們所要採取的補救措施，確保萬無一失。

第六步，房屋進入公證行完成交割手續

在雙方完成交易協議后，房屋進入公證行辦理交割手續，客人在三天內匯出定金到公證行帳戶。接下來進行房屋檢查，尋找房屋毛病，為客人爭取更多權利。當然，如果有很多買家爭買這個房屋，賣家可能對房屋的任何問題置之不理。客人可以解除合約，退回定金，損失房屋檢查費用。也可以選擇繼續，對房屋質量問題自行處理。

房屋檢查完成後，客人需要移除第一個條件，也就是此後客人不能再以房屋質量問題退出交易。如果現金購房，雙方通過房屋檢查這一關，所有購房資金進入公證行帳戶，由公證行進行資金分割，保證房屋產權乾淨，並完成在市政府的產權登記，房屋進入客人名下。

如果現金，通常兩周即可交房，愚夫最快的記錄是一周完成交易，客人入住新房。

如果貸款，通常是交易合約達成后21天，移除貸款條件。通常情況下，如果客人準備充分，三周完全可以完成貸款審核，取得最終貸款批准書。此後貸款銀行一到兩周完成放款，客人連同貸款金額與頭款一起匯入公證行，由公證行完成資金交割，保證產權清晰，即可交屋給客人。所以，貸款最快30天完成交易，慢則45天完成交易。但是，前期準備工作一定要充分。

第七步，協助客人入住辦理水電氣網開通

公證行完成交易，客人獲得鑰匙，交易完成。我們在協助客人完成水、電、氣、寬頻的過戶或者安裝。

協助客人子女就近辦理入學手續，協助客人處理其它事務。

我們從程序上，從用心上，保證對客人立體式、全方位的服務，解除客人所有後顧之憂。

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業，服務客人用心、貼心、舒心
美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975

作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-20 02:50
洛杉磯商道之八篇

文：海納愚夫

中國的移民大潮，始於清朝末年，但是，那時的移民，區域流動沒有今天的國際化。

愚夫曾經多次看過《故夢》這部電視劇，或許它反映了一個時代的變遷，以及在時代變遷中，個人命運的跌宕起伏、不可捉摸。其實，它也反映了在時代變遷下，民眾被迫的遷徙，被迫的移民。

而中美之間的移民高潮，應該始於上世紀的台灣。由於大陸與台灣之間的緊張關係，出於安全考慮，在1960年代末期，大量的台灣有錢人開始移居美國。

在1980年代，隨著台灣轉型期政局的動蕩，台灣人移居美國，達到一個小高潮。隨著台灣民主轉型的成功，台灣人移居美國的熱情劇減。

大陸人移居美國，從80年代改革開放開始，但是，那個年代能夠來到美國，對大陸人來說，是非常困難的事情。當然，那時來到美國的大陸人，一窮二白，只有從最底層做起。

而改革開放三十年後再來美國的大陸人，他們經歷了市場經濟將近二十年的錘鍊，帶著頭腦，帶著美金，帶著信息，登陸美國，已非昔日所比。

一些有經商頭腦的老華人，在大陸這波移民潮下，早已賺得盆滿缽滿。

而這波移民大潮，將與中國大陸息息相關。同時，也與美國國策相關。美國的簽證政策將直接影響與決定多少中國人能夠來到美國，美國對華簽證政策的有限度放開，華裔大使駱家輝先生功不可沒。

可以預見，這波移民潮將持續到中國大陸轉型成功，直至中國大陸邁入世界文明民主自由的大家庭。

爾灣的華人商業活動中心主要集中在兩個商業廣場，JEFFREY與WALNUT大道的西北角，與5號高速相連，這裡的商業廣場相對小一些，但是，中餐館比較多，華人超市99大華入駐其中。

IRVINE CENTER與CULVER大道的西北角，是爾灣華人活動最大的一處商業廣場。這裡集中了多家銀行，華人超市，餐館，加油站。

爾灣居住人口二十多萬，其中華人比例近年來隨著新移民湧入，據官方統計，已經突破百分之二十多。

5號高速與405號高速在爾灣匯合，形成一個三角形，從405號高速一直往北，即可到達洛杉磯國際機場。

加州大學爾灣分校，在全美公立大學校中，排名也非常不錯。近年來，大量中國留學生入讀該校。

隨著華裔移民的大量湧入，為這個城市也注入了新的活力。爾灣的豪宅買家，還是以老美白人為主。這個城市因為規劃合理，城市漂亮，社區安全，成為了全美最安全的城市之一。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-21 02:47
五十一說美國買房——為何發生訂金被沒收

文：海納愚夫

愚夫在從業兩年多的時間中，已經超過五次接到讀者朋友的諮詢，詢問訂金被沒收，應該如何應對？

在愚夫的交易生涯中，也曾經發生客人訂金處於被沒收的危險狀態，愚夫沉著應對，兵來將擋，水來土掩，化危險為緊急，化緊急為平安，最終客人沒有損失一分錢，完成了交易。

在美國買房過程中，這些危險狀態是如何發生的呢？

先說說愚夫的親身經歷，客人在找愚夫買房前，已經諮詢貸款銀行，貸款沒有任何問題。但是，在買房過程中，客人再次匯款進入自己的帳戶，希望能夠購買價值更高一點的房屋。這一點，愚夫完全理解。

但是，愚夫非常清楚，根據美國貸款流程規則，在辦理貸款前，必須保持銀行帳戶兩個月的乾乾淨淨。特別是不允許資金再進入貸款申請帳戶，因為一旦進入，貸款銀行會叫您證明資金來源的合法性，防止洗錢行為。

貸款申請者是很難說清楚與完全證明的，這是導致貸款被拒的重要原因。

在貸款條件移除前，我們也沒有及時書面OFFER解除合約，導致客人不能退出交易，訂金處於危險狀態。

在這個過程中，客人有一些責任，但是，愚夫認為，責任應該完全由愚夫團隊承擔，愚夫已經做好賠償客人訂金損失的準備。在徵詢客人與賣家意見后，客人希望買下此屋，賣家也想賣掉此屋，不想再折騰。

經過愚夫居中協調，在客人帳戶乾淨后，重新申請貸款，接受每天100美金的罰款，由愚夫團隊承擔罰金。經過近兩個月的重新努力，終於皆大歡喜，成功完成交易。

這一筆交易，為愚夫及團隊上了生動的一課。在後來的交易過程中，愚夫在助理審核后，都會再次嚴格審核每一條附加條款，確保每一筆交易安全無虞。

國人喜歡吃快餐，而且中美房屋交易規則完全不一樣，因為慣性，國人喜歡拿中國那一套參與美國房屋買賣。什麼刷卡買房，提著現金買房，這些在美國都是行不通的。

美國作為資深資本主義國家，各種制度相對非常完善，對資金管理非常嚴格，在資金監控上嚴防洗錢、逃稅等行為。

而在貸款辦理時，有很多條件限制，比如銀行存期要求，帳戶往來要求，收入證明，信用證明，工作證明，凡此等等，每一個細節都必須時刻注意。

據圈內資深經紀朋友講，因為國人不大喜歡守規矩，往往憑著一張貸款預審證明就去競價購屋，而忽視貸款真正批複的時間、要求與條件。而部分經紀人也急功近利，忽視交易過程中存在的風險，最後，導致貸款不能按期批准，而美國作為一個契約社會，違約就應該承擔相應責任。訂金被沒收，也就理所當然了。

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業，服務客人用心、貼心、舒心
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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-21 02:59
洛杉磯商道之九篇

文：海納愚夫

改革開放三十多年，特別是近二十年中國經濟的高速發展，造就了一些世界級的富翁。但是，中國企業家、商人因為語言的障礙，信息的閉塞，思維的慣性，眾多人失去了跨越國門，走向世界的勇氣與信心。

而且眾多中國企業家、商人因為制度的原罪，在財富的積累過程中，並不那麼乾淨。很多人是依靠巧取豪奪，官商勾結，一夜暴富。德不配位，必有災殃。遠的不說，近有袁氏兄弟，劉漢兄弟，而他們僅僅只是中國漫長歷史長河中的一個縮影而已。

在一個叢林社會，興旺發達以後，可以呼風喚雨，為所欲為，很多人根本不知道自己姓什麼了。上帝讓其滅亡，必先讓其瘋狂。成也蕭何，敗也蕭何。

愚夫喜歡閱讀歷史，但是中國歷史就像一部穢史，讓人不堪入目。而中國歷史一個典型的特徵就是，沒有永遠的獲益者，只有暫時的獲益者。而暫時的獲益者，大多是未來的受害者，中國歷史就是在這樣不斷的惡性循環。而今天，我們依然在惡性循環的泥沼中不能自撥。

任何社會，都有先知先覺者。大批走出國門，走向世界的中國企業家與商人，就是屬於他們中間的先知先覺者。

在西方民主自由世界，資本早已無國界。美國，才是真正世界級巨富的藏龍卧虎之地。索羅斯能夠運用金融的槓桿，撬動一個國家的政權，這已經不是傳統意義上的戰爭了。巴菲特能夠在投資界叱吒風雲數十年，也非中國資本市場大亨所比擬。

華裔熊貓快餐能夠征戰美利堅，年營收百億美元。凡此等等，沒有一個穩定的社會機製做保障，恐怕都將成雲煙。

洛杉磯華人商界，生意做得最好的，不一定是語言能力最好的。語言只是一門工具，思維模式，做人境界，做事方法，才決定一個人的未來與成就。

在洛杉磯，由於更多台灣人、香港人早於大陸人登陸美國，所以，在華人商圈，台灣人、香港人佔有相對的優勢。而眾多大陸人有錢人登陸美國，更多是來消費。

因為他們已經習慣了大陸投資少、回報高、回報快的官商模式，對美國投資高、回報低、回收慢的商業模式，短期內很多人無法接受與適應。

美國作為一個自由市場資本主義社會，經歷上百年的發展，競爭已經非常充分，各行各業，已經白熱化，所以，獲取暴利的可能性幾乎極小。

穩定性、均衡型與長期性，是美國投資最顯著的特點。任何想短期獲得較大收益，都是不可能的，中間必然蘊藏巨大的風險。

而隨著中國大陸經濟的走低，人民幣的貶值預期，美元的升值，以及大陸營商環境的變化，可以預見，將會有越來越多的大陸商人到美國淘金，進行人生的二次創業。

愚夫接觸了眾多來自中國大陸的企業家、商人，坦白說，經歷大陸近二十年市場經濟的錘鍊，他們能夠成為其中的佼佼者，能夠在刀尖上跳舞而生存下來，能夠來到美國發展，他們的思維模式，思想觀念，已非很多老華人可以比擬。

他們缺乏的僅僅只是語言的能力，對美國規則的認知與了解。但是，愚夫相信，只要給他們時間，這些都將不是問題。

或許，我們將有幸見證一個時代的變遷，這是這個時代每一個人的機遇，也是我們的榮幸！

（全文完）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

2015年10月  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-24 04:29
五十二說美國買房——美國房產交易中有哪些主體？

文：海納愚夫

在美國房產交易過程中，參與交易的主體主要包括賣主、賣方經紀人，買主、買方經紀人，貸款銀行及貸款經紀人，第三方公證行，英文叫做ESCROW，房屋檢查公司，保險公司。

賣主，即市場房源供給方。賣主有權決定選擇誰做自己賣房的代理人，根據市場狀況決定自己房屋的成交價格，以及選擇賣給誰。在房屋交易完成後，支付百分之四到六個點的傭金，由買賣雙方的經紀人分配。

賣方經紀人，即賣主的代理。在賣家的委託下，賣方經紀人將賣家房源拍照，文字編排，突出房屋賣點，結合文字與圖片將房源掛上專業經紀網站，即可面向圈內所有經紀人開放銷售。

賣方經紀通常會與賣家簽訂獨家代理銷售合同，銷售周期通常兩個月，即60天。如果60天沒有完成交易，賣方有權解除銷售代理，也可以繼續代理銷售，由雙方協商決定。賣方經紀獲得獨家代理權后，只有付出努力將房子銷售出去，才能獲得傭金。

買主，即市場房源的需求方。買主有權決定選擇誰做自己買房的代理人，根據市場決定自己購買房屋的成交價格，以及選擇購買什麼樣的房屋。

買方經紀人，即買家的代理。接受買家的委託，在市場上根據買家的條件尋找相應的房源。代理買家與賣方談判房屋交易條件及價格。買方經紀通常會與買家簽訂一份代理合約，避免買家找多個經紀人同時看房，造成無效勞動。

買方經紀人為買家提供完全的市場資訊，避免買家買到高價房，協助買家辦理房屋交易過程中的手續。只有達成交易，買方經紀人才能獲得傭金。

貸款銀行及貸款經紀人，如果買家不是全款購房，就需要貸款銀行提供資金。通常貸款銀行也有專業辦理貸款的經紀人，幫助處理相關文件及手續。也有專門的貸款中間機構，這些從業人員都必須有有專業貸款經紀執照。

公證行，即ESCROW。專門辦理房產交割手續的第三方機構，非政府組織，完全公司化運作。買賣雙方達成書面交易協議后，進入公證行辦理交割手續。買家訂金、首付款或者全款、銀行提供的貸款，進入公證行帳戶，由公證行按照雙方約定辦理房屋交割。

公證行釐清房屋的產權，從交易金額中先行扣除房屋可能的負債，如國稅局房屋稅金，賣家銀行貸款，房屋維修費用等，剩餘金額再進入賣家帳戶，保證房屋產權的乾淨。分割完成後，再到市政府完成房屋產權轉移登記，將鑰匙交付買方，以及分割買賣雙方經紀人的傭金並完成支付。

房屋檢查公司，作為房屋交易過程中的第三方，在買賣雙方達成交易協議后，房屋進入公證行，買家委託房屋檢查公司派專業執照人員對房屋進行檢查，由買家支付房屋檢查費用，買家根據檢查結果，決定自己下一步的交易行為。

保險公司，房屋在公證行辦理交割手續時，通常都需要完成房屋的保險手續，投保哪一家保險公司可以由買家自己決定，也可以由公證行推薦。如果屬於貸款購買房屋，貸款銀行要求必須購買保險；如果是全款購房，買家可以不投保險。但是，買方經紀人通常會建議買家購買保險，如果買家不購買房屋保險，買家需要簽署文件，不追究買家經紀人的責任。

美國房產交易經過上百年的發展，制度已經非常完善。買賣雙方通常不會見面，由雙方經紀人居中協調的制度，充分保證了交易的平穩、有序、良性。

當然，由於經紀人入門門檻很低，造成經紀人素質良莠不齊。這個行業完全、充分、自由的市場競爭，優勝劣汰，競爭異常激烈，所以，無論買家還是賣家在交易過程中，選擇經紀人就非常重要。

（未完待續）

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-26 04:59
五十三說美國買房——對最近洛杉磯房產市場的一點看法

文：海納愚夫

洛杉磯作為全美第二大城市，美國西部第一大城市，終年陽光燦爛。以及臨太平洋的優勢，吸引了全世界的人到洛杉磯定居，因此，洛杉磯的房市非常火熱。

由於地震的威脅，洛杉磯建築一直是攤大餅的方式，以一二層木製房屋為主，導致洛杉磯城市群跨越很大，各個區域房價差異也異常巨大。同樣一棟房子，在不同的城市可能差距數倍甚至數十倍。

所以，很多朋友問我洛杉磯房價怎麼樣，坦白說，這個問題很難回答。

洛杉磯房價經歷2008年大跌，2009年到2012年，長達四年的底部盤整，2013年猛烈上漲，2014與2015年的持續上升，房價已經上升到一個相對高度的平台。

從愚夫參與市場交易現狀看，目前市場處於平台整理狀況。雖然沒有了前兩年的多人爭搶，競相抬價。但是優質房源，開價公道，進入市場，還是很快會被買家買走。

而市場上優質房源供給量並不大，所以，對於買家來說，可選擇餘地也並不大。優質的房源，依然存在多人競買的格局。

很多人希望房價能夠大幅下跌，但是，從當前供需來看，房價大幅下跌的可能性並不大。2008年的大幅下跌，金融危機是始作俑者。而目前美國本土居民貸款購買房屋，要求非常嚴格，需要提供工作、收入、納稅、信用證明，而且是根據個人償還能力，倒推貸款額度。這一要求，限制了大量的剛性需求，但是另一方面也避免了2008年的悲劇再次重演。

百年不遇的美國房市危機，對很多人來說，或許一生也只能遇見一次。

美國房市重啟的升勢，或將因為美國經濟，公眾收入，市場需求等因素而放緩。而從洛杉磯的交易現狀看，眾多城市的房價早已超越2006年的高點。也就是說，金融危機對洛杉磯房市來說，已經成為了過去時。

從外部看，中國投資移民群體，留學移民群體大量湧入洛杉磯，這部分人群帶著財富登陸洛杉磯，這對洛杉磯房市來說，必將起著巨大的支撐作用。

美國最近四十年房價走勢圖譜


2015年11月25日  於洛杉磯

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業，服務客人用心、貼心、舒心
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作者: 海納愚夫    時間: 2015-11-26 11:29
本帖最後由 海納愚夫 於 2015-11-27 06:23 編輯

洛杉磯前100名學校排位表

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-1 04:36
愚夫第一本紙質書已經上市，歡迎讀者朋友們購買！

——《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》已經上市

文：海納愚夫

《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》歷經愚夫三年的寫作，收錄了愚夫三年來關於旅美紀實方面的文章。它立體、完整、真實、客觀記錄了愚夫三年來的旅美歷程。

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凡是購書加入此微信群的朋友，涉及個體旅美疑問，愚夫定將抽空餘時間解答。這也算對購書讀者朋友們的一點回報吧，謝謝大家支持！
作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-3 05:34
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文：海納愚夫

愚夫歷經十年寫作，從中國到美國，先後寫成了：

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郵箱：hainayufu@gmail.com

2015年12月2日  星期三  於美國洛杉磯

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作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-5 03:10
找愚夫團隊買房，免費辦理美國留學

文：海納愚夫

兩年來，愚夫在為赴美買房客戶朋友的服務過程中，深感大家需要的不僅僅是買房服務，而是需要一個系統性的服務。

兩年來，愚夫帶領團隊一直在身體力行，為朋友們儘力提供購房外的系列服務。為此贏得了眾多客戶朋友的信任與支持，客戶群體發展形成疊加效應，銷量與客戶群體均處於穩步發展之中。

在愚夫的准客戶朋友中，有很多朋友特別需要提供孩子美國留學服務。而由於身處國內，信息不對等，所以給他們帶來很多困惑。

而在實際工作中，愚夫團隊已經為部分客戶朋友辦理了美國留學、轉學、上學事宜。為了提升愚夫團隊的品質，增強愚夫團隊的核心競爭力。我們決定將這一項工作制度化，作為對客戶朋友們的增值服務。這無疑解決了很多客戶朋友們的後顧之憂，也提升了愚夫團隊的品牌價值。

對客戶朋友們，對愚夫團隊，都是多贏格局。

旅美三年來，愚夫以寫作為載體，彙集了跨越中美兩地眾多志同道合的朋友，愚夫為此深感幸運。

愚夫把寫作與美國買房的有機結合，並形成了良好的互動。這避免了愚夫成為一個無法生存的酸楚文人，也避免了愚夫寫的文章空洞無力，酸楚乏味。

寫作源於生活，寫作高於生活。閱讀與寫作，已經成為愚夫生活不可或缺的一部分。

愚夫深知我們的民族有著太深太久的劣根性，任何埋怨與抱怨，都不具有建設性，這個民族的革新，這塊土地的進步，需要幾代人付出艱辛與努力。作為一個理想主義者，愚夫希望通過寫作來傳播一些思想，以及價值觀。愚夫常對身邊朋友說，改變他人，從自己做起；影響他人，從身邊做起。

只有建設好自己，強大好自己，我們才能更好的去幫助他人，服務社會。愚夫今生最大的幸運就是能夠從中國來到美國，並能夠在這塊自由的土地生根、發芽。

愚夫常常在思考，在愚夫前途黯淡，未來已經渺茫時，為何能夠來到美國，是上帝的恩賜，更是因為愚夫血液中流淌著正直、善良、責任與道義的血液。

愚夫會好好珍惜命運給予愚夫的一次機會，在寫作上，筆耕不輟；在美國房產交易上，精益求精。

愚夫將帶領團隊，以市場為導向，以服務與誠信為根本，以寫作為載體，向洛杉磯最頂級的地產團隊邁進。在突破年營收千萬美金，向年營收億元美金的目標奮鬥。用五到十年時間來打造跨越中美之間的商業體系，讓身邊眾多朋友能夠從中獲益。

路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。

2015年12月4日  星期五於洛杉磯

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業，服務客人用心、貼心、舒心
美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975



愚夫的第一本書《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》已經出版上市，歡迎讀者朋友加微信15912510550購買。愚夫謹以此書獻給已經移民或者正在移民的朋友們，此書或將為您打開了解美國生活的一個窗口，了解異域的生活，增長您的見識，您的人生或將因此而改變！——海納愚夫
作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-12 04:50
愚夫隨筆之七：學會付出 換位思考

文：海納愚夫

學會付出，換位思考，您的人生或將因此不同。

愚夫常常收到一些年輕讀者朋友的留言，很多時候讓人很無語。作為八零九零后的一代，很多是家中獨生子女，父母爺爺奶奶視如掌上明珠。

從出生時，全家人都以他們為中心，伴隨著整個成長過程，直至成年。因此，這些孩子成年後，很多由於家人的溺愛與嬌慣，完全不知道自己姓什麼。帶著這些價值觀走向社會後，可見他們將會遇見什麼。

自私自利，以自我為中心，只知索取，不知奉獻。長此以往，讓自己的人生走入死胡同，而不知反省，卻怪罪身邊人，怪罪社會，人生前途無望。

學會替他人做想，換位思考。我們的語言或者行為，將會讓對方產生什麼感想。以此檢視自己的言行，提高自己的修為，我們才能在社會上獲得更多人的歡迎。

很多年輕的朋友說自己非常孤立，對改變無望。要改變人生，必須先改變性格，因為性格決定命運。多給身邊人一個微笑，多給身邊人一點友好，多給身邊人一點付出，我們因此做，不會多失去什麼，反而會得到更多的尊重、友善與愛戴。

只有首先學會付出，我們才可能得到回報。一味索取，只會讓自己的人脈枯竭，成為一個不受歡迎的人。

中國文化博大精深，捨得，虧得，這些都說明了做人最簡單的道理。先舍后得，先虧后得。但是，現代社會，人人都喜歡吃快餐，今天投入，明天就要回報，後天就要高回報。目光短淺，急功近利，怎麼可能擁有成功的人生呢？

我們想得到他人的幫助，我們首先得想想我們是否幫助他人，這世界沒有誰應該幫助誰。人與人相遇是一種緣分，如果我們有幸能夠得到他人的幫助，我們必須心懷感恩，充滿感激，珍惜珍重。如果覺得一切都應該，理所當然，您的人生就等著完蛋吧！

學會付出，當我們付出了學習的努力與時間，我們將收穫知識的頭腦；當我們付出對他人的真誠與友善，我們將獲得他人的信任與尊重；當我們付出了對社會的愛心與溫暖，我們將獲得內心的喜悅與滿足；當我們付出了對他人的關心與幫助，關鍵時刻，我們就能得到他人的關懷與幫助。凡此等等，不一而足。

換位思考，是人生成長的必然經歷。只有當我們換位思考了，才標誌著我們人生在走向成熟。在社會生活中，我們的任何作為，或者言行，都必將對周圍人產生或多或少的影響，這就是所謂的磁場。

只有您讓周圍人感到舒適，您自己才會舒適。這就是所謂人以類聚，人以群分。有很多人充滿抱怨，抱怨周圍人的不公，抱怨他人對自己的傷害。任何事情都有因果，很多時候，我們需要檢視自己的行為，而不是一味地埋怨與抱怨。

埋怨與抱怨是一種毒藥，會讓人迷失方向，只會讓自己的人生更糟糕。

學會付出，換位思考，不計回報，您的人生或將因此不同。

2015年12月10日  於洛杉磯

(作者是加州持牌地產經紀人，網路自由撰稿人  微信：1397154975)
作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-12 04:51
愚夫隨筆之八：利以義制 名以清修

文：海納愚夫

利以義制，名以清修；靜以修身，儉以養德。

在明清時代，山西晉商曾經縱橫中華大地數百年。在山西太谷一帶，素有中國白銀谷之稱。他們控制著當時中國的金融業，猶如今天猶太人控制著世界的金融業一樣。

愚夫曾經系統看了關於中國晉商的影視、紀錄片，深刻的了解了這一段中國金融業與晉商的傳奇。

在中國歷史上，能夠跨越兩個朝代，稱霸商界的業者，山西晉商堪稱一個典範。晉商能夠躲過明朝滅亡，在清朝繼續叱吒風雲，與他們的政治投機成功有關，另一方面也說明了他們獨特的眼光，沒有隨著大明王朝的滅亡而沒落，成為大明王朝的殉葬品。

在了解晉商的歷史中，利以義制，成為了很多晉商的行事規則。與今天的社會現狀相比，形成了強烈的反差。公眾為了追逐利益，無節操，無底線，無原則。

古人尚且知道以義制利，君子愛財，取之有道，為何今人就沒有底線了呢？

泱泱中華大地，霧霾籠罩，污水橫流，食品安全，漏洞百出。吃的、喝的、吸的，導致全民慢性自殺。是哪兒出問題了呢？

責任，社會大眾已經完全沒有責任意識，人人害我，我害人人。今朝有酒今朝醉的末日心態，完全沒有我們的所作所為，應該對社會負責，對子孫後代負責的基本意識。

金錢、權力、美女成為社會人追逐與信仰的目標，人與人的交往交流，缺乏基本的誠信與責任意識。為達目的，可以不擇手段，導致大家互不信任，社會運行成本嚴重畸高。

大家都帶著一副面具，苟活於世。互相攀比，相互傾詐，真實與誠信，本應作為一個人的基本品質，卻成為了社會的稀缺品。

與所謂封建社會的家天下相比，我們是進步了，還是退步了呢？

古人尚且知道，利以義制，名以清修；靜以修身，儉以養德。為何我們不應該知道，並傳承這些優良的中華文化呢？

這，或許值得每一個華人深思！


2015年12月11日  於洛杉磯

(作者是加州持牌地產經紀人，網路自由撰稿人  微信：1397154975)
作者: 海納愚夫    時間: 2015-12-18 14:31
【訪談】一個中年人的旅美紀實——海納愚夫新書訪談
http://www.hinabian.com/theme/detail/6028917476182930780.html

活動介紹：
「移民之路」是海那邊社區推出的達人訪談，邀請在移民丶留學丶出國等方面有實際經驗且願意分享的達人用戶，在線回答問題，和同路人交流，期冀幫助更多新移民及在辦理移民的朋友。

嘉賓介紹：
本期，我們有幸邀請到@海納愚夫 作為活動嘉賓，和諸位讀者朋友們一起交流新書《一個中年人的旅美紀實》背後的故事，同時分享自己的旅美生活，給懷揣美國夢的朋友們提供借鑒並幫助解答問題，歡迎各位在此交流。

【關於本期嘉賓】
——TA是誰？
@海納愚夫 ，本名李林，美國加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人。

——TA都做了什麼？
「人到中年，在夢想將要破滅時，我沒有想到，我會來到美國；我更沒有想到，我的餘生會在曾經魂牽夢繞的美利堅度過。」

——TA為什麼要去美國？
「俗話說，性格決定命運。我心中一直有一個美國夢，為了這個夢，我曾經茶飯不思，夜不能眠，為了這個夢想，我整整奮鬥了二十年。」

——TA能為你解答什麼？
1丶移民后如何適應身份的變化；
2丶如何快速融入美國社會；
3丶如何在白手起家在美國創業；
4丶提供簽證丶留學丶房產等諮詢；
5丶你想知道，他能回答的其他問題。

【延伸閱讀】
【愚夫專欄】洛杉磯商道
【愚夫專欄】華人在美國
【愚夫專欄】話說美國買房
【愚夫專欄】愚夫美國隨筆
【愚夫專欄】美國的那些事
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-3 02:43
2016，致親愛的朋友們！

文：海納愚夫

2015，已成昨天；2016，已經到來。

中美之間，白天連著黑夜，美西比中國時間晚16個小時。當中國進入2016之時，洛杉磯卻在早晨八時，開始一年最後一天。

2015年的最後一天，洛杉磯依然從陽光燦爛，空氣清新，天空湛藍之中開始，伴隨著落日的餘暉結束了2015。愚夫也在輕鬆而忙碌的工作中，與兩位兄長一起度過了2015年的最後一天。

進入2016，將是愚夫旅美的第五個年頭。2012，跨越大洋彼岸，背井離鄉，獨自一人來到這個陌生的國度，這塊陌生的土地。將近四年的奮鬥，能夠重新在這塊土地立足、生根、發展，愚夫感念一路陪伴走來的讀者朋友，客戶朋友，特別是在轉折之期遇見的多位兄長。

大恩不言謝，愚夫將終生銘記在困難時期幫助與支持愚夫的兄弟姐妹們！感恩與回饋，愚夫定將身體力行。

愚夫堅信，2016年必將成為愚夫事業最重要的轉折點。在這塊充滿夢想的土地上，愚夫將一如既往，繼續去競逐自己的夢想。愚夫堅信，得道多助，失道寡助。

愚夫身上有狗的忠誠，也有獅子的威猛。愚夫定將忠誠於信任愚夫的客戶朋友，不辜負朋友們的重託。寧願天下人負我，我絕不負天下人，是愚夫過去，也是愚夫現在與未來定將不變的行為準則。

2016年業務呈現爆發增長之勢，對每一位客戶朋友的委託，愚夫都銘記在心，而且時刻在心中縈繞。愚夫深知買賣房子不是菜市場買菜，所以，愚夫常常在換位思考，面對一些決策之時，愚夫自己將如何做。

因為語言障礙，很多客戶朋友完全不看交易合約，全權委託愚夫辦理，每筆數十萬甚至數百萬美金的交易，這份信任，常常讓愚夫感動。但是，對愚夫而言，這不僅僅是一份信任，更是一份沉甸甸的責任！

愚夫常常給身邊團隊成員說，每一個案子，都要當自己的案子來處理，絕不可掉以輕心。絕不可有任何僥倖、馬虎心裡。在愚夫的字典里，只有「YES」與「NO」，別來模糊答案，這是推卸責任的做法。

美國是一個規則至上的社會，我們只要嚴格按照規則操作，沒有意外。當然，交易各方，誰不守規則，誰就應該承擔相應責任。但是作為知曉規則的服務團隊，我們必須履行對客戶的告知義務，如果為了達成一筆交易，而選擇性隱瞞，造成客戶損失，必須承擔責任。

如果客戶因為對規則不熟悉而犯錯，作為服務團隊，應該想法減少，甚至承擔客戶的損失。在交易過程中，遇到各種問題，十分正常，作為專業團隊，幫助客戶解決問題，是職責，更是義務。

有很多讀者朋友諮詢愚夫，給出旅美建議。坦白說，這個問題太大了。旅美路上，不僅僅需要強健的身體，還需要強大的精神。

2015年，愚夫就見聞了三位旅美人士，客死他鄉。其中一位赴美多年，依然居無定所，從十元的家庭旅館，進入醫院，不久就離開了人世。

所以，這條路上，有成功，更有失敗。愚夫一貫的人生哲學是，凡事順其自然，順勢而為，順理成章，不可強求。

來到這塊土地，僅僅身份問題，就成為了很多人數年也跨越不了的障礙，而身份是在美國安生立命的基石。

語言障礙，事業定位，凡此等等。人生沒有如果，只有結果與後果。所以，面對這股旅美熱潮，大家還是應該結合自己的實際情況，量力而行。

2016，洛杉磯依然在陽光燦爛中開始，愚夫喜歡這燦爛的陽光，願這燦爛的陽光，陪伴每一位朋友綻放生命的光彩！

2016，祝福所有朋友心想事成，事事順心，健康快樂！

2016年1月1日  星期五  於美國洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-4 11:15
六十一說美國買房——愚夫歲末對於美國房市的觀察與思考

文：海納愚夫

據美國官方數據，美國家庭擁有自住房比例在63%左右，這個數字直接打破很多人認為的美國人不喜歡買房的說法。在2008年以前，這個比例更高，但是，2008年的金融危機，讓很多房屋擁有人破產，失去自己的房屋。

美國作為一個自由的資本主義社會，在這個社會生存，需要更多的智慧，特別是想獲得更好的生活。但是，社會現實是每一個人能力有高低，水平有高下。美國社會機制會讓每一個人在這個社會中找到自己的位置，強者有天地，弱者有尊嚴。所以，美國自南北戰爭以來，社會能夠平穩向前發展，沒有暴烈的社會變革。

愚夫觀察了美國近百年的房屋走勢，美國房價一直是持續上漲，當然，中間會有回調，但是會一浪高過一浪。美國房價持續上漲，也有美元貶值的因素。所以，只要長期持有美國房屋，保證資產安全的前提下，運用金融槓桿，都會獲得超值回報。

當然，介入美國房屋市場的時機也是非常重要，美國房市8到10年的一個調整，如果您在高峰買入，而無法抗過低谷，結局就是破產。

2008年的房市危機，百年不遇。2008年後破產的是一些什麼人呢？2008年後買入房產的又是一些什麼人呢？

2008年後破產的都是一些超低首付，甚至零首付，完全沒有市場抵禦風險能力的人，估計這部分人也不讀書，不學習，完全沒有風險意識，自我麻木，當危機來臨時，這部分人必將首當其衝，受到傷害。

2008年後買入房產的是什麼人群呢？能夠在危機中拿出現金，以及還有信譽獲得貸款的群體，這部分人群，在大家都恐懼的時候買入，有的人還大量買入，能夠僅僅用運氣來說明他們的幸運嗎？愚夫認為他們就是社會中的佼佼者。

2009年至2012年，美國房產長達四年的築底，2013年的直線上升，2014，2015年再連續兩年的跟漲，特別是美國一線城市紐約、舊金山、洛杉磯等大城市，房價已經補回了2008年以後的跌幅，有的甚至已經超越前期高點。

美國房價連續三年的上升，有大幅回調的可能嗎？美元升息，有利有弊，弊端在於購房人持有成本增加，利好在於全球資本迴流美國。

而隨著美國經濟復甦，剛性需求會穩步增長，在2008年後失去自己房屋的群體，又會繼續住擁有自己房屋的美國夢。

據愚夫參與市場交易看，目前市場上開價合理，位置，格局，屋況不錯的供給非常有限。房屋持有人都想將自己房屋能夠賣出個高價，但是，開價過高，市場不會認可，所以，目前市面上有很多明顯開價過高的房屋，長達上百天，甚至幾百天都賣不出去。

市場就像一隻無形的手，參與市場交易的各方，誰都不傻。愚夫常說，不怕不識貨，就怕貨比貨。美國房屋信息公開、透明，把它們的歷史，把它們與周邊房屋一比較，明眼人都能夠看出，開價坑人不坑人。

目前市場就處於這樣的僵持階段，看買賣雙方的博弈。愚夫個人觀感是，開價過高的房屋要麼降價，要麼退出市場。開價合理，或者不離譜的房源，能否成交在於買賣雙方能否妥協，互相換位思考。當然更多在於賣家是否真想賣，買家是否真想買。

所以，誠意才是買賣雙方達成交易的根本。

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業，服務客人用心、貼心、舒心
美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975

作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-9 13:59
真實、誠信，責任、擔當；
專業、專註、專一。
用心、用誠、用情；
用心相交、以誠相待、以情動人。

——與讀者朋友們共勉！
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-11 04:22
六十二說美國買房——洛杉磯華人置業幾大頂級區域之異同

文：海納愚夫

很多第一次在洛杉磯置業的客戶朋友，對洛杉磯華人置業幾大頂級區域的認識、熟悉與了解程度還不夠深，愚夫結合自己的實際工作經驗，特寫下自己的膚淺認識，供客戶朋友們參考。

華人置業主要分佈在大洛杉磯地區東邊一帶，以聖蓋博為中心的華人老區，以羅蘭崗為中心的華人新區，以爾灣為中心的華人新貴區，以庫卡蒙格為中心的特區，以喜瑞都為中心的邊區。

愚夫今天重點交代老區的聖馬利諾、南帕薩迪納、雅凱迪亞；新區的核桃市、南鑽石吧、約巴林達、奇洛崗；新貴區爾灣，這幾個城市房屋的一些特點，以及他們不同的一些格局。

老區三個頂級城市聖馬利諾、南帕薩迪納、雅凱迪亞的房屋，主要有地大，豪宅多，歷史悠久，便利性（因為距離洛杉磯華人商業中心聖蓋博近），人氣旺等特點。但是這些城市由於年代久遠，看上去都有歷史的滄桑感。

一百萬美金上下，在這三個城市，要想買到理想完美的獨立屋，已經非常困難了。聖馬利諾，很舊的獨立屋，起步價已經在150萬美金了。要想在聖馬利諾買到一個不錯的房屋，預算需要在300到500萬美金之間。

南帕薩迪納是傳統老美白人城市，兩所大學落戶於此，以及靠近洛杉磯市中心獨特的區位優勢。有很多華人高端群體選擇定居這個城市，這個城市的房價因為多個族裔高端群體在此競購，房價因此早已超越2006年高點。

雅凱迪亞原本也是白人定居的一個城市，因為這個城市獨特的區位優勢，自1980年代開始，台灣、東南亞有錢的華人及亞裔，開始在這個城市置業，並世代居住。近年來，大量的大陸有錢華人，也選擇了定居於這個城市。導致這個城市房價節節攀升，數百萬，乃至上千萬美金的房屋，比比皆是。

一百萬美金上下已經很難在這兩個城市購買到理想的獨立屋，或許，聯排別墅，美國俗稱康斗，是最好的選擇。

新區以核桃市為頂級學區的區域包括核桃市與南鑽石吧兩個區域，這兩個區域的獨立屋建設時間以1980年代前後居多，比老區1940年代前後的房屋更新一些。

一百萬美金上下在這兩個城市置業，核桃市可供選擇的餘地越來越少了。南鑽石吧還能夠找到建築面積兩千多尺，佔地面積8000多尺，不錯的獨立屋。

緊鄰這兩個城市的約巴林達，是一個以白人為主要居住群體的城市，房價漲幅與核桃市比較，相對理性。但是，隨著大量華人群體的進入，這個城市可供選擇的理想的上市房源並不多。

再看奇洛崗，這是一座相對新興的城市，這個城市近年來，湧入了大量的華人置業群體。但是，由於它供求面相對大一些，房源更充足一些，六七十萬美金上下，在這個城市就能夠買到建築面積2000多尺，佔地面積8000尺上下的，不錯的獨立屋。

爾灣以漂亮、安全聞名於全美，這個城市以布局、規劃更加現代化，吸引了大量的新移民定居這個城市。但是，由於爾灣有很多在建的新樓盤，供應面相對最大，所以，據愚夫的交易觀察，最近兩年，爾灣房價還算比較平穩。

爾灣的特點是城市漂亮、安全，房屋新，格局好，學區頂級，由於她臨近太平洋，空氣更濕潤。但是，她的獨立屋佔地面積小，房屋之間間距小，人氣相對淡一些，距離華人老區及市中心遠等特點。

從地貌看，華人老區與爾灣都屬於平地，城市道路屬於棋盤型格局；華人新區核桃市一帶，地貌屬於山地丘陵，城市道路屬於七拐八彎型。

再簡單一點，老區房屋舊，城市滄桑，房價相對高，但是她便利，人氣旺。新區房屋有地，有山景，房屋更新一點，城市更新一些，區位優勢離老區及市中心居次遠。新貴區爾灣房屋新，房型好，地小，房屋間距小，城市漂亮、安全，距離老區與市中心遠。

所以，我們在做決策時，思考我們最需要的是什麼？然後做出自己的選擇與判斷。

附表：幾個主要城市情況表

未完待續：六十三說美國買房



作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-15 01:44
我中了十五億美金之後

文：海納愚夫

我沒有想到，我能夠中獎15億美金！第一次在美國購買彩票，就中了舉世矚目的大獎。一張十美金的彩票，本是無意之作！

但是，這十五億美金，對我來說，卻不是吉兆。我看了歷來中大獎的人，沒有幾個有好下場。因為，金錢不等於幸福，財富不等於地位。我相信，暴富必有暴禍！

面對十五億美金，我該如何支配呢？

捐了吧，統統都捐了吧。成立一家慈善投資基金，所有資金全部進入這家慈善基金帳戶，用於回報那些曾經幫助過我的人，幫助那些弱勢的親朋好友過上幸福生活，支持那些品學兼優的孩子們留學美國，幫助世界上那些在貧困中掙扎的人群，金錢與財富應該用在世界上最需要的地方。

我依然繼續工作，寫作與賣房，因為那才是我最大的愛好。

通過文字，我結識了來自世界各地誌同道合的華人朋友；通過賣房，我不僅收穫了勞動的成果，我也認識了來自世界各地各種各樣的人群。這不僅豐富了我的知識，也增長了我的見識，開闊了我的視野。

寫作與賣房，給我生活帶來了極大的快樂。

與十五億美金相比，這筆巨額美金，帶給我的只有恐懼，還有不安。因為，它就像一把雙刃劍一樣，懸於我的頭上。

因為這十五億美金，不是我勞動所得。它是上帝考驗我掌握財富，運用財富的能力，這一切都不過是上帝的安排而已。所以，我不能擁有這十五億美金。

我要快樂，開心的生活，我要積極上進的人生，每天充實忙碌的日子。這十五億美金，只會毀了我健康快樂、積極樂觀、開心向上的生活。

所以，十五億美金，對我而言，只是一個數字，一個符號，它不是財富，而是負擔，甚至災難。

捐了這十五億美金，一定會成為世人眼中的一個神話，因為沒有人會相信這世界上還有這樣的傻子。對，我就是這樣的一個傻子，寧要自己的汗水與勞動所得，也不要天外飛來橫財。

因為我從來不相信天上有餡餅掉下來，但是，我相信天上一定有陷阱掉下來。這個陷阱就是十五億美金，因為這十五億美金，會要了我的健康、快樂，會徹底改變我的人生，毀了我的生活。

每一個人的人生，因為偶然的成功，它將面臨必然的失敗。我的人生可以接受的是偶然的失敗，而不接受偶然的成功。因為，我需要的是必然的成功，這樣的成功才堅實，才有意義。

十五億美金，我沒有想到，我的人生能夠中獎十五億美金，一個天文數字！

……

一覺醒來，被子已經落下了床，屁股露在了外面，原來，黃粱一夢！

2016年1月  於洛杉磯
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-18 02:30
六十三說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（1）

文：海納愚夫

美國房產交易市場，因為美國數百年的市場經濟錘鍊，讓美國房產交易規則變得也非常成熟。

公開、透明、完善的交易規則，使美國房屋市場交易非常活躍。美國房屋雖然木製結構，但是，其房屋的保質期依然可以達到數十年，乃至上百年，所以，城市的變化與改造，非常微小。特別是成熟社區，幾十年，上百年沒有多大變化。

由於社區變化小，所以，美國房屋市場交易也主要以二手房買賣為主。

在房屋市場上，房屋賣家通常會找一個經紀人獨家代理銷售自己的房屋，面對所有客人與經紀人開放。

獨家代理約定時間通常為兩個月，兩個月能否銷售出去，主要取決於賣家的開價，以及賣房的主觀意願有多強烈。賣家開價過高，放到市場上就無人問津；賣家開價過低，大家就會哄搶，爭相競價。

市場就像一隻無形的手，調節著房屋價格的高低。所以，優質的房屋，進入市場，很快就會完成交易。開價過高的房屋，在市場上停留上百天，甚至幾百天也很正常。一切都由市場說了算。

做賣家經紀，只要賣家有誠意賣房，而且尊重市場，開價合理，賣家經紀人就比較容易賺取傭金。

做買家經紀，通常是根據客人需求，到市場上去為買家找到相應的房屋，完成交易后，買家才能獲取傭金，賺得回報。

買賣雙方都不需要見面，房屋進入市場后，買家通過自己經紀人聯繫賣家經紀，約定進入待售房屋參觀，通過書面OFFER出價談判。

在出價過程中，買家必須提供資信證明，現金或者頭款加上銀行貸款證明。沒有資信證明，賣家經紀將視這些出價要約（OFFER），為無效OFFER，直接進入垃圾箱。

資信能力，出價高低，購買誠意，將直接決定賣家的選擇。因為，在房屋要價合約達成后，買家可以反悔，而賣家不能反悔。所以，在選擇買家時，在同等條件下，賣家一定會選擇一個最有誠意的買家。

愚夫在交易過程中，因為客人的猶豫，我們雖然給予了很好的開價，但是，還是被賣家淘汰。我們也有因為客人足夠的誠意，條件沒有競爭對手好，而擊敗對手，買下理想房屋。

多人競價的房屋，經過第一輪競爭后，第二輪通常進行暗標，即由所有買家出一個自己可以接受的最高價格，避免惡性競爭與廝殺，也避免買家後悔，增加交易成本。

賣家再從所有出價的OFFER中，根據買家資信能力、出價高低、購買誠意，選擇一個最理想的買主，達成交易。

如果房屋未能出現多人爭搶狀況，買家就可以與賣家進行討價還價。如果賣家賣房誠意足夠，通常會在價格上做出一些讓步。價格越高，殺價就越多；價格相對低，殺價就相對少。

未完待續：六十四說美國賣房

作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-19 03:00
六十四說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（2）

文：海納愚夫

凡是只要在美國生活幾年，相信身邊都會有很多房屋經紀人。入門美國房屋經紀容易，但是在這個行業生存下來，就極其困難了。

由於競爭異常激烈，很多經紀人可能連一筆買賣也無法完成，就會選擇離開這個行業，另謀出路。所以，在很多長居美國的人眼中，房產經紀算不上一個正常的職業。是與工作不穩定者之流，屬於一路人。

所以，對一個房產經紀人來說，成交，意味著一切！為了成交，就有經紀人不擇手段，達成目標。將一個職業經紀人的基本責任：專業與服務，置於腦後。當然，最終的必然結果，依然會被淘汰出局。

從接受客人諮詢，到選房看房，到進入公證行（ESCROW）完成交易，這個過程，每一個環節都必須體現專業的知識，服務的意識。否則，很難達成與完成一筆交易。

作為一個服務行業，必須學會接受各種各樣的客人。客人可以無禮，我們不能無禮；客人可以不講道理，我們不能不講道理；客人可以胡說八道，胡言亂語，我們絕對不能。

但是，很多經紀人在從業過程中，是很難接受與承受這份職業的要求。所以，最終被淘汰出局，不是偶然，而是一種必然。

在買賣雙方達成交易協議后，房屋進入公證行（ESCROW），辦理房屋交割手續。通常情況下，現金只需要一到兩周，即可完成交割手續。如果貸款，在頭款資金已經進入美國國內銀行帳戶存期滿兩個月或者一個月（以最後一筆進入銀行帳戶資金算起），通常需要45天。

房屋進入公證行，買家通常需要在3天內將房價3%的定金匯入公證行，表現出買房的誠意。接下來，由第三方房屋檢查公司，進行房屋檢查。

通常七天內，買家可以無條件退出交易。在房屋檢查結束后，買家根據房屋實際狀況，可以與賣家再進行一次討價還價。如果交易繼續進行，買家就不能再以房屋質量為由退出交易。

如果是現金，買家將所有購房款全部匯入公證行，公證行通常在三天內即可完成全部過戶手續。公證行對資金進行分割，首先付清房屋的所有負債，包括房屋銀行欠款、房產稅等附加於房屋的債務，保證房屋產權的乾淨。再由公證行在市政府完成產權的登記轉移，房屋由原有屋主過戶到現有屋主名下。賣家獲得剩餘資金，買家獲得鑰匙，整個交易完成。

如果是貸款，通常賣家會要求買家在21天或者30天移除貸款審批條件，所以，買家貸款前期準備工作就非常重要。在約定期限時，買家必須給予賣家一個準確答覆，貸款能否批准，交易能否繼續進行。

在約定時間內，如果貸款被否決，買家可以安全退出交易，退回定金，損失房屋檢查費用及一些公證行費用，大約在幾百美金。

如果此時貸款還在審批階段，貸款方不能給予肯定或者否定的答覆，就會陷買家於尷尬的境地。

如果繼續，就需要移除貸款附加條件，如果買家貸款被批准，買家不會有損失；如果買家貸款被否決，買家定金就將會被沒收。這也是愚夫對每一個貸款買房的朋友，需要進行前置審核的根源。

凡事預則立，不預則廢。前期準備工作的充分，可以避免大家的無效勞動，更易實現目標。

通常愚夫要求客戶獲得貸款最終批文，才能移除貸款條件，保證客戶定金的絕對安全。

買家獲得貸款批文後，由公證行組織買家，在公證人員的監督下，簽署貸款相關合約。簽完貸款合約后，買家必須對房屋購置保險。當然，現金購房，愚夫也要求買家必須購置房屋保險，因為美國木製結構的房屋，一把大火，就可能將房屋化為灰燼。雖然百年難遇，但是，加州歷史上還曾經發生過。有了保險，就保證了房屋的絕對安全。

銀行放款，資金進入公證行，最後公證行完成交割。

未完待續：六十五說美國賣房
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-20 03:26
六十五說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（3）

文：海納愚夫

買家獲得鑰匙后，房屋的交割手續並沒有全部完成，買家需要對房屋的水、電、氣進行過戶，通常在三天內必須完成。因為此前水電氣賬單還在賣家名下，房屋並沒有中斷這些供應，如果時間過長，對賣家將不公平。

水、電、氣過戶，通常通過電話即可完成。

水、電、氣賬單，在美國是一個非常重要的居住地證明文件。孩子就近入讀公立學校，就必須提供這些文件。不論租房，還是自購房，只要憑藉這些文件就可以申請公立學校，就近入學。學校不能，也不敢拒絕孩子的入學申請。

美國房屋交易規則，簡單、透明、完善。只要按照規則行事，通常被坑、被訛詐的現象還是很少。

美國作為一個契約社會，規則眾多，如果不守規則，將麻煩不斷。

前不久媒體曝光的華裔女房東被房客訛詐現象，在美國屬於個案，不具有普遍現象。美國達百分之三十六的租房群體比例，如果房東都像華裔女的遭遇，誰還敢投資房屋，誰還敢做房東。

華裔女的遭遇，全是咎由自取，不遵守美國租房市場基本規則造成。在美國租房子，與買房子一樣，房東可以要求租客提供資金證明、收入報告、納稅記錄、租房記錄、信用記錄。如果租客有任何不良記錄，房東都有權利拒絕。所以，在美國信用的重要性，不低於一個人的生命。否則，一個不注重自己信用的人，將被社會徹底邊緣化，落入社會最底層。

華裔女房東完全忽視美國租房市場基本遊戲規則，自以為是，引狼入室，受到懲罰，當然是一種必然了。

美國房屋買賣，華人買家因為語言能力的限制，在交易過程中，遇到不良經紀人，被坑被騙現象也時有發生。

身邊常有剛剛來自大陸的朋友對愚夫講，他們不怕壞經紀人，但怕愚夫。不能忽悠愚夫隨處亂看房，只看不買。因為忽悠俺一次，他們內心就有愧一次。

愚夫不怕他人騙，愚夫害怕騙他人。當然，歷經歲月沉浮，看盡世間滄桑，見得多了，愚夫也能夠平靜對待一切了。而且久經風霜，愚夫已經練就一雙火眼金睛，很多時候，保持沉默，或許就是人生最好的一種狀態。

愚夫相信，一個經紀人，具有了專業的知識，服務的意識，過硬的人品，就一定有眾多客人趨之若鶩，就不怕沒有客人。日積月累，就一定可以掌握選擇客人的主動權。人以類聚，物以群分，適合於各行各業，各類人群。

愚夫最近觀察台灣大選，一直在思考選民與民代的關係。要獲得選民的選票，民代應該怎麼做？要從洛杉磯激烈的房產經紀人中脫穎而出，經紀人與客人應該建立什麼樣的關係呢？

我們地產經紀人能否以台灣民代的意識，去服務於洛杉磯的華人客戶群體呢？愚夫正在思考寫作一篇《台灣民代與洛杉磯地產經紀》的文章。

祖國大陸地產市場雖然進入寒冬，但是，交易規則的完善，將是未來發展的必然。作為美國房產市場交易規則的熟悉者，我們能否未雨綢繆，為大陸房產交易規則完善，貢獻一點什麼呢？

未完待續：六十六說美國買房
作者: 海納愚夫    時間: 2016-1-27 11:41
讀者朋友們，看帖要頂貼啊！
作者: 海納愚夫    時間: 2016-2-16 14:19
新春聚會  感恩回饋

2016年正月初六，周六晚上，所有老客戶、新客戶、准客戶朋友，圈內數位重量級兄長悉數到場，共計50餘人，齊聚洛杉磯聖蓋博全統廣場半島海鮮酒樓，歡聚一堂。

謝謝各位客戶，各位兄長，各位朋友的捧場，謝謝大家！

在大家的支持下，2015年取得多項突破：從業以來，累計銷售突破千萬美金；同一客戶二次買房；代客戶選房買房；客戶不看購房合約，由我們直接辦理，是信任，更是沉甸甸的責任！

2016，愚夫定將不辜負大家的信任，繼續努力，在專業上，精益求精；在服務上，更加貼心。

愚夫也將繼續為圈內朋友們，搭建一個跨越中美的人脈資源網路，希望愚夫能夠對大家有用。

隨著銷售的穩步增長，適當時機，愚夫將組織部分高端客戶每年一次全球游，為大家搭建更加廣泛的交流平台。

愚夫將引進台灣競選民意代表的理念，帶領團隊，服務與根植於洛杉磯華人地產界，做出口碑與聲譽，向更高目標與銷量挺進。愚夫也希望未來有朝一日，能夠將美國地產交易的規範與規則，帶回那塊生我養我的故鄉，服務於故土！

愚夫堅信，一個給他人帶去快樂的人，他一定是快樂的；一個給他人帶去幸福的人，他一定是幸福的；一個給他人帶去財富的人，他一定是富有的！

海納愚夫  2016年春節於美國洛杉磯




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