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美國出租房，最孝順的啞巴兒子！

作者：海納愚夫  於 2019-4-11 00:10 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:移民生活

海納愚夫：美國出租房，最孝順的啞巴兒子！

經過幾年的累積，筆者現在管理出租房源近五十棟，都屬於中高端房源，這些房屋的租售比都在二十年左右，或者以上。

這些房屋，較易變現與出售，自住出租兩相宜。但是，從現金流與租售比來看，不是投資房源的最好選擇。

美國有35%左右的人群終身是買不起房子的，這是由社會結構、地位與收入所決定的。智慧與能力，註定他們終生只能租房而居，替他人還房貸。

美國社會相對穩定與公平，投機取巧基本沒有出路。所以，底層民眾要想改變命運，只有基因突變，才有可能（愚夫微信：1397154975）。

為滿足底層民眾的居住需求，美國出現了非常便宜沒有地權，需要每月交地租的移動屋，還有專門用於出租的投資屋。

專門用於投資的出租屋，每一個中低端城市都有分佈。這些投資屋租售比介於十到二十年之間，通常以一個卧室與兩個卧室為主的居多。

這些房屋通常由多個單位連接在一起，每一個單位的租金從七八百美元起，到數千元不等。

從現金流看，平均每一個單位價格低於十萬美元的房屋，租售比最高。

這類房源在華人區價格已經炒得很高，租售比都超過二十年，所以投資價值非常低了。

據筆者觀察，越好的區域，房價越高，租售比越差；越爛的區域，房價越低，租售比越高。

這類房子，大洛杉磯地區，只有聖貝納迪諾與里弗賽德兩個縣，還能夠找到十年左右租售比的房源。

投資出租類房屋，最大的問題，就在於出租管理。因為租客素質相對低下，管理難度就更高。當然，底層民眾要滿足自己的居住權，每月租金是不能少的，否則必然面臨被驅離的命運。所以，投資者基本不用擔心租金問題。

房屋出現問題，必須及時修復與處理，管理成本，是投資者面對的最大問題。

而房屋管理是最讓人頭疼，筆者就是因為管理服務房屋眾多，碰上只為自己考慮的屋主與租客，夾在中間的我們，就非常難受，這一兩年，白髮眾多，就是面對太多的房屋管理問題。

當然，在發展過程中，我們也在不斷選擇優質與追求共贏的客戶，只有這樣才能共同發展壯大。

我們每一個人終將老去，古人云，家貧無孝子。前幾日與一個台灣朋友聊天，她母親告訴她，出租的房子就像啞巴兒子，每月自然把錢供奉上來，與親生兒子更孝順，更可靠！

美國作為一個萬萬稅的國家，依靠退休金養老，基本會落入社會最底層，那點養老金還不夠支付房屋地產稅。這也是美國失去工作能力的老人，最後被迫賣掉自己的房子，搬到老人公寓的重要原因。

依靠出租屋養老，比政府養老靠譜多了。

筆者見過洛杉磯最牛的房屋投資者，九十年代靠十萬美金起家，現在擁有房屋四十多棟，每年兩次全球旅行，早已財務自由化。

相對於中國大陸，房屋是用來炒的，而美國房屋是用來居住與長期投資的。短期炒作美國房屋，基本很難賺錢，即便賺錢，盈餘部分也會被政府課稅一大截。

相較而言，美國更像社會主義與共產主義，中國更像資本主義。

海納愚夫 2019年4月 於美國洛杉磯




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