中國人要告別超高層住宅了嗎
來源：倍可親(backchina.com)《住宅項目規範》（下稱規範）於2025年5月1日起實施。這是由住房城鄉建設部發布的國家標準。有業內人士形容，它是「政府把過去散落在各類文件中的強制性規範凝結在了一個文件里」。
該規範規定，住宅建築平均層數的高層Ⅱ類（18-26層），建築高度控制最大值限80米，容積率為2.4-2.8。規範將住宅建築的平均層數分為五類，高層Ⅱ類是最高的。
這是不是意味著，超過80米的住宅不會再出現了，我們要告別超高層住宅了？
事實上，「限高80米」早在2018年住房城鄉建設部發布的《城市居住區規劃設計標準》中就有提及：要求19-26層的高層住宅，建築高度控制最大值為80米。
此後幾年，「限高」越來越嚴。
2020年，住房城鄉建設部、國家發展改革委要求：一般不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築，新建100米以上建築也應充分論證、集中布局。中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。
多層，指樓層總數為4-6層的住宅。高層，指樓層總數12層以上、樓棟高度小於100米的住宅。超過100米，即為超高層住宅。
2021年，相關要求更為嚴格：一般不得新建超高層住宅，並且實行超高層建築決策責任終身制。
在2022年的《「十四五」新型城鎮化實施方案》中，要求「不得新建500米以上的建築」，把兩年前的前綴「一般」刪除了，意味著一律叫停。
哪些城市超高層住宅最多？
根據貝殼研究院2020年發布的《超高層住宅「畫像」》：新一線城市重慶、武漢、成都、西安、長沙等超高層住宅小區數量位居前列。重慶以2200多棟排名首位，武漢以近1500棟的數量，排名第二。
在一線城市中，深圳更愛建高樓，擁有近290座200米以上的高樓，全國第一。2025年2月的數據顯示，全市共有在用超高層建築約1400棟。
在關於超高層居住體驗的討論中，人們享受著採光、通風、視野寬闊的同時，也不得不忍受缺氧、頭暈等各種問題。
有業主抱怨，「住在高層，碰上大風天氣，窗外刺耳的風聲吵得睡不著覺。遇到電梯停電，得爬樓回到31層的家。住得越久，越不踏實，怕火災、怕電梯故障。」
那麼，過去為什麼會有這麼多超高層住宅出現？
資深投資人、曾在地產行業工作十餘年的韓毓祥分析，一個現實原因是，在土地有限的情況下，開發商想要賣得更多，只能上調容積率，容積率又和建築的高度密切相關。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴南方周末記者，有的城市因發展需要，追求造地標性建築帶動區域經濟。還有些受制於環境，只能往高建，比如位於山城的重慶。
可以肯定的是，超高層住宅紛紛拔地而起的時代過去了。
近半年來，多地規範陸續出台。江蘇省明確：各地一般不得新建100米以上的住宅建築，若新建，要履行重大行政決策程序。江西省提出：住宅建築高度不應大於54m，以小高層和多層住宅為主。山東省的「好房子建設標準指引」也寫道：住宅建築高度不宜高於54m。
一位地產行業資深專家告訴南方周末記者，經過十多年的發展，老百姓開始反思超高層建築的風險，尤其警惕失火問題。中國現有的消防車雲梯可以達到101米的高度，但就實際救火而言，挑戰很大。
「它不像低層，消防車抵達后，馬上就能施救。超高層對作業場地有要求，到現場后，要做完固定平衡穩定裝置、調試液壓系統等工作后，才能升至高空施救，所以從接到火警把車開出來，到在失火建築周圍布置好，需要更長時間。」
國家消防救援局數據顯示，近年來，中國高層建築火災呈逐年上升趨勢。2024年前8個月已達3.6萬起，超過2023年全年總和。
韓毓祥分析，此次規範的出台是很明確的導向，即政府不希望住宅建得太高。這也與房地產領域今年以來最受關注的「好房子」建設息息相關。
盧文曦判斷，高層和超高層住宅不敢說會杜絕，但一定會陸續退出歷史舞台。他指出，建造超高層住宅，鋼筋水泥的成本更高，經濟性大打折扣。還存在高峰期電梯不夠用，有些敏感的人上到高層會頭暈，甚至感受到樓體擺動的問題，影響居住的舒適性。
「可能讓你造，你也不一定想那麼造了，消費者都想住舒適、安全的好房子，造得很高，得房率下去了，與住好房子的初衷也相違背。」
但此次規範還有一些內容比較模糊。有受訪者提出，「文件只談到26層以下，那麼26層以上的住宅能不能建？如果能建，肯定會突破80米高的限制，怎麼辦？需要更明確的解釋。」
前述不願具名的專家也有相似困惑，「以往也有限高規定，但此前的經驗是，如果要突破，就一事一議，上報、審批，最後導致大家都突破了。」