東北某四線城市房子320平賣15萬?真相來了(組圖)

京港台:2019-4-15 19:13| 來源:啟陽路4號 | 評論( 4 )  | 我來說幾句

東北某四線城市房子320平賣15萬?真相來了(組圖)

來源:倍可親(backchina.com)

  4月14日,有微博網友發文稱「東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了。」文中的配圖顯示,黑龍江鶴崗市的房子降至「白菜價」,鶴崗坤德花園一320平的複式高層只要15萬。

  鳳凰網財經啟陽路4號調查發現,這套被認為白菜價的複式高層房可能存在多個購房陷阱。該樓盤的一名中介人員,其表示該套房已經成交,掛在網上是為了噱頭,吸引客流。該樓盤為公寓樓,今年開發商急需用錢所以進行大幅降價,從此前的每套40萬左右至降至17萬至20萬左右。不過,網友爆料的「白菜價房」正對電梯,且第二層的複式層沒有窗戶,房子格局不好,價格才便宜。

  此外,負責坤德花園項目的開發商多次被列為失信人。今年1月,開發商的法定代表人收到了當地法院開出的限制消費令,禁止乘坐飛機和旅遊等。此外,該項目多個房產被開發商抵押借款。

  上海創遠律師事務所許峰對啟陽路4號表示,購買此類開發商開發的房子有風險,相關土地和資本可能被財產查封保全,有可能買了房過不了戶,購房者應該高度謹慎。

  中介回應「320平米房子賣15萬」

  

  網友微博截圖

  近日有微博網友發文稱東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了,並配圖稱,黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕,3月鶴崗的均價是1240元/m²,其中九州興建小區周圍300元/m²,320平的複式高層只要15萬。啟陽路4號發現,網友爆料的樓盤為坤德花園項目,位於黑龍江省鶴崗市工農區昌南路。

  

  安居客APP上顯示的坤德花園樓盤信息

  啟陽路4號以「坤德花園」為名稱在安居客官網進行搜索,發現確有一個面積為320平米的複式高層售價15.5萬,房源發布日期為2019年3月24日,樓盤物業性質為公寓。啟陽路4號發現,在售的同小區其它房源面積150平米,售價17萬左右。

  一位售賣「坤德花園」的中介李龍(化名)表示,這個樓盤是公寓樓,一梯15戶左右,由於住戶比較密集,本地人買的相對較少。該樓盤一般價格為140平米的房子19萬左右,越頂層越便宜,越底層價格越貴。

  李龍稱,網友爆料的320平米賣15.5萬的這套房子已經成交,之所以還沒撤下來,只是為了吸引客流和噱頭。為何這套房子如此便宜?該名中介稱,因為是頂層,同時正對電梯,第二層的複式沒有窗戶,房子戶型結構不是很好。

  而代理銷售「坤德花園320平米房子賣15.5萬」的中介人員對啟陽路4號稱,房子還在銷售,下午就可以成交過戶,兩戶可打通面積300平米。不過,其不願透露更多細節,回應稱如果想買房到鶴崗實地看房再說細節,現在不方便多說。在答覆啟陽路4號有關房源信息之前,該名中介人員還試探問啟陽路4號這套房具體地理位置,確認地址無誤后,其簡單聊了兩句便匆匆掛了電話。

  另一名姓楊的中介則表示,坤德花園不可能有320萬賣15.5萬的房子,自己賣的頂層的房子最低17萬,而且目前已經全部賣完了。「由於開發商急著要錢,我們中介公司從開發商手中購買了這些房產,過戶和開發商過戶,交錢交給我們公司。不過,他強調,房子不能按揭,只能全款。

  「『坤德花園』整個樓盤去年均價為每套40萬左右,面積為140至150平米。但今年開發商急著用錢,所以,大幅降價賣房。黑龍江鶴崗市二手房均價在1500左右,同比去年有幾百塊的降幅,降幅不是很大。」

  

  安居客網站上顯示的坤德花園樓盤售賣價格走勢

  根據安居客官網顯示,坤德花園均價為每平米1644元,環比上月下跌16.50%。除了網友曝出的「白菜價房」,其餘房價均在17至22萬之間,基本為毛坯房。

  

  

  安居客官網的鶴崗二手房均價走勢

  黑龍江鶴崗市4月掛牌均價為每平米1546元,同比上月上漲8.70%,各區來看,向陽區價格最低,均價為每平米614元,均價最高為工農區,即網友爆料樓盤所在區,均價為每平米1881元。不過,從安居客提供的鶴崗二手房價走勢來看,3月和4月房價相比2月掛牌房價「腰斬」。

  段雨桐認為,「同一城市不同樓盤情況差異很大,房價差異大也是合理的情況。價格低的離譜房源不排除是地產商為了炒作而製造的噱頭。」

  開發商多次被列為失信人

  除了房子本身存在諸多質疑外,坤德花園項目背後的開發商也是疑點重重。啟陽路4號從多個渠道驗證,該項目開發商為黑龍江坤德房地產開發有限公司,以下簡稱坤德地產。

  一名中介人員告訴啟陽路4號,該樓盤開發商為坤德地產,由於開發商急需用錢,便委託其公司售賣該樓盤大概有幾十套。另一家中介人員也證實,開發商姓姜,其公司已經從開發商手中購得幾十套房子,目前在安居客上掛牌出售。

  

  天眼查顯示的坤德房產被列為執行人信息

  啟陽路4號發現,黑龍江坤德房地產開發有限公司主營業務為房地產開發經營。公司法定代表人為姜鳳山,100%持股該公司,姜鳳山旗下並無其它公司。公司成立日期為2010年,註冊資本為2000萬人民幣。

  企查查官網顯示,該家公司已被鶴崗市工農區人民法院、鶴崗市中級人民法院、雙鴨山市尖山區人民法院等法院列為失信執行人13次,其中7起執行日期為2019年。此外,公司捲入超百起訴訟案件,包括借款合同糾紛、民間借貸糾紛、房屋買賣糾紛等。啟陽路4號發現,多個借款糾紛案件中,坤德花園項目都捲入其中。訴訟案件提到坤德地產以其坤德花園項目多套房產進行了抵押借款,坤德地產還拖欠坤德花園城建方工程款,並將坤德地產旗下的雙鴨山市時代新城部分房屋抵償給承建方。2019年1月30日,姜鳳山收到鶴崗市興安區人民法院的限制消費令。依據文書內容,姜鳳山不能乘坐飛機、旅遊和度假等。

  開發商陷入糾紛,房子還能否正常過戶?多位坤德花園中介人員稱,該樓盤在2014年左右開始售賣,房產證遲遲未下來是由於樓盤實際建築面積和房產局自然面積不太符合,「該項目6月至7月就能拿到房本,房子在房管局有備案,五證齊全。」

  

  企查查網站顯示

  企查查顯示,坤德地產2013年從當地國土局處通過掛牌出讓購得「坤德花園」項目地塊,面積為1.34公頃,成交價格為1601萬元,土地用途為其它普通商品住房用地,土地使用年限為其它商服用地40年和其它普通商品住房用地70年。

  嚴躍進介紹,從土地性質和使用年限來看,開發商可以進行住房開發和商住房開發。不過,開發商購得地塊后,需要當地規劃許可證和施工證等都具備才可以開發。嚴躍進提醒,一般購房時,購房者要看開發商資質,確保五證齊全。

  商品房的五證主要包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售(預售)許可證》。根據公開信息,啟陽路4號並未查到「坤德花園」項目的開發許可證和施工證等具體信息。啟陽路4號就此致電負責該項目鶴崗市國土資源局相關負責人,不過,電話並未接通。

  律師許峰提醒道,購買此類開發商開發的房子有一定風險,相關土地和資產可能被法院進行財產查封保全,有可能買了房過不了戶,購房者應該高度謹慎。

  鶴崗房子怎麼了?

  嚴躍進提到,一般地級市房子均價基本在每平米3000平米以上,很少真的出現一套房只需要10萬元總價的現象。鶴崗房子均價遠遠低於這個價格,為何?

  一位鶴崗市當地居民對啟陽路4號說道:「鶴崗房子確實非常便宜,地段比較偏又是頂層的房子,一兩萬就能買一套。鶴崗市區的房子大概為每平米兩三千塊錢。東北的房子面積一般都比較大,講究南北通透,當地人買房討厭頂層、討厭冷山,這種位置的一般都很便宜。」

  上述居民還透露,臨近鶴崗市的佳木斯市,房價低為每平米兩千多,地段好的能達到每平米五六千。鶴崗之所以便宜,主要還是人口凈流失,這是東三省的整體問題,同時,鶴崗本身也不算髮展特別好的城市,比起其他幾個比較出名的縣市,經濟上要差一些,自然房價會低一些。

  為何東北鶴崗房價會相對低迷?段雨桐對啟陽路4號表示,黑龍江近幾年的經濟形勢不太樂觀,人口也是一直在流出,房地產市場較為冷淡。鶴崗這種比較小的城市房地產市場更是不容樂觀。許多開發商可能會採取超低價營銷的方式來吸引買房人。但是這種方式並不是房產健康發展的長久之計。鶴崗的城市吸引力不夠,本身的經濟發展提不上來的話,房地產市場短期內不會很樂觀。

  官方資料顯示,鶴崗市位於黑龍江省東北部,北隔黑龍江與俄羅斯相望,東南臨松花江與佳木斯接壤,西屏小興安嶺與伊春為鄰。鶴崗市常住人口101萬,其中市區人口61.7萬。「新一線城市研究所」發布的《2018中國最新1-5線城市排名出爐》,鶴崗市位於5線城市行列。

  截至目前,鶴崗市並未公布該地區去年GDP以及居民收入數據。僅在1月初,鶴崗市市長王秋實做政府工作報告時提及,初步統計,2018年鶴崗市地區生產總值同比增長5%;城鎮常住居民人均可支配收入增長6.5%,農村常住居民人均可支配收入增長7%。

  鶴崗市發布的《2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2017年,鶴崗市實現地區生產總值282.9億元;城鎮常住居民人均可支配收入21370元,農村常住居民人均可支配收入13967元。而同年,國家統計局數據稱,全國城鎮居民人均可支配收入36396元,農村居民人均可支配收入13432元。全年全國居民人均可支配收入中位數22408元。

  另據黑龍江省國民經濟和社會發展統計公報顯示,據人口抽樣調查推算,2018年,黑龍江省人口自然增長率為-0.69%,年末常住總人口為3773.1萬人,比上年減少15.6萬人。

  「東北房子本來就不值錢,人越來越少。」一位東北老鄉說道。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對啟陽路4號分析道,對於鶴崗等城市的房價,需要客觀看待,「東北很多城市的房地產市場基本上比較頹廢,最主要原因是人口外流很明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七台河等,其邏輯都差不多,即過去是煤炭和工業相對發達的城市,但這幾年因為煤炭整頓等,往往這個時候城市產業發展也受到影響,很多人口也逐漸外流。類似外流主要是兩種。一種是到瀋陽、大連、北京等周邊大城市定居。另一種是資金外流,主要是購房資金主要流入到了三亞等濱海城市。所以在沒有人口支撐的情況下,樓市交易不好,價格自然比較低。」

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