加拿大Condo法後面的黑暗與無恥-2:業主董事會成員玩弄權術被重罰

談天星政治經濟論談：：：

業主董事會成員（the board of directs）管理失職，使共管維修基金突然大漲引起業主強烈不滿，業主自開業主大會免去業主董事會成員（the board of directs），他們不服氣，死皮臉賴著還不去職，繼續玩弄權術與業主們對抗，造成業主們與業主董事會成員（the board of directs）對搏公堂民事法庭。法官判業主董事會成員（the board of directs）違法，他們自己的數萬律師費要自掏外，還被重罰數萬。這樣的勞民傷財的司法對立，難道不是安省Condo法後面的黑暗與無恥嗎？在大都市，住Condo的極多有數百萬人，必然會有大量的Condo管理糾紛。一旦有司法糾紛，就去找民事法庭，大家都知道民事法庭程序複雜，費用昂貴，打其官司就是勞民傷財。為何不設如同交通法庭一樣的Condo仲裁法庭來依法簡單快速處理髮生在Condo裡面的各種司法矛盾糾紛，這就是安大略省Condo法的天然缺陷與無恥了。

多倫多高樓共管公寓

下面看這個發生在多倫多Condo里的真實故事。

有關共管公寓大廈的罕見案例引起了大家的關注，安大略省倫敦市一座公寓大廈的業主董事會，五名前董事罕有地被法庭重罰，必須支付合計三萬六千三百加元， 特別申明的是，該罰款必須由五名前董事自掏腰包。身為義工，貢獻時間精力，分毫不取，卻惹上官非，錢包重創，何罪之有？

事源該大廈的漏水維修工程，根據大廈工程師報告，大廈必須進行有關維修，防止漏水情況進一步惡化，整項工程預計需要75.5萬加元。

但大廈的儲備基金(Reserve Fund)可謂杯水車薪，難以一下子應付這突如其來的75.5萬加元的巨額開支。因此，業主董事會召開全體業主大會， 知會各業主大廈將會進行此項重大維修，但鑒於大廈儲備基金不足，必須向銀行借貸60萬加元。

業主大會上，儘管各業主理解進行漏水維修工程的必要性，但卻明確否決了業主董事會關於向銀行借貸60萬加元的動議。與此同時，一群自發組織的業主更對如此昂貴的工程維修費用提出質疑，對業主董事會的工作表現強烈不滿，並要求召開另一次全體業主大會，推翻現有的業主董事會。

按照安大略省共管物業管理法的規定，如有超過15%業主書面提議，要求就有關重大事宜， 譬如是推翻現有的業主董事會召開全體業主大會，現有業主董事會必須就該提議，決定於35天內召開業主特別大會，或把該特別議案包括到年度例行的業主大會議程內。

但是，對此剝奪全體董事資格，挑戰其大廈權威領導地位的建議，該業主董事會使用各種手段，百般阻撓及禁制業主特別大會的進行，並向法庭申請，委派大廈以外的行政人員接管大廈的管理工作。

大廈業主與原業主董事會最終對薄公堂，經過曠日持久的冷戰，雙方都已身心疲憊。法庭最後判令，原業主董事會為個人私利，千方百計阻撓業主要求召開特別大會撤換原業主董事會的要求，並阻止選舉產生新的業主董事會，此舉實屬違法。

此外，法庭還判令，原業主董事會自行聘請大廈以外的行政人員接管大廈管理工作，也屬違法。因此，原業主董事會全體董事被勒令喪失大廈董事資格。

新一屆業主董事會進一步申請，原業主董事會成員必須私人負責兩次法庭訴訟的費用，法庭亦接受此項申請。判決指出，原業主董事會惡意阻撓剝奪其董事資格的業主特別大會舉行，此訴訟的法庭費用為$15,000加元；另一訴訟決定申明，在已被剝奪董事資格的情況下，原業主董事會仍一意孤行，為私利及意氣行事，違法下令他們的律師，聘請大廈以外的行政人員接管大廈管理工作，是顯然的惡意及詐欺行為，因此重罰原業主董事會$21,300.52， 五名原業主董事會董事需由各自的私人帳戶中每人支付$7260加元，因為此惡意行為顯然不屬大廈保險承保範圍。

筆者在加拿大從事物業管理逾十六載，這可是其中一非常極端的案例，業主董事會是不領任何薪酬的義務工作者，是公而忘私，受人尊敬的一群，為確保他們的日常工作順利進行，大廈專門為大廈董事和管理工作人員購買責任保險，通常保險金額為五百萬至一千萬加元，使為大廈工作的大廈董事義工們沒有後顧之憂，不必為一些無心之失或疏忽負責，更不會傷及董事們的私人財產。

本案例無疑是一個響亮的警鐘，並非因為你是一名義務工作者，自認為是在為大眾謀福祉，就可以忽略或漠視有關法例的存在，很多時候可能只是為一時之氣而釀成大錯，就更得不償失了。

身為業主董事會成員，是大廈業主選舉出來的代表，凡事必須以大多數業主的利益為出發點，絕不可以緊盯一己私利；共管大廈法賦予業主權利可以解散獨斷專橫的業主董事會，業主完全有權當家作主選舉自己屬意的董事會；大廈業主間的糾紛演變成法庭訴訟，實屬不幸之事，不但破壞鄰裡間的和諧，更勞民傷財，損失不菲。

事實上，業主董事會的運作應高度透明和公開。一般來說，大廈日常運作中需要向業主保密的事宜都非常有限，透明公開公正的運作模式，一定可以避免以上令人嘆息的案例再發生，畢竟，業主董事會是一群熱心大廈公益的義務工作者，捲入官非，更傷及自己的私人腰包，實屬不值，令人惋惜。

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