【轉貼】詳解美國民居種族隔離格局的歷史淵源（一）

嚴重的種族隔離問題是美國的痼疾。華人來到美國，都知道美國白人和黑人（或其他有色人種）是大體分開居住的。要買房，先考慮房屋所處位置的種族比例。白人比例越高的小區越受人青睞，黑人區的住房價格便宜也不能去碰。還有些段子例如：小區內黑人比例沒增加百分之一，房價將下跌百分之若干。至於這種現象的原因，不少華人認為是天經地義的，不同種族天然願意和「自己人」住在一起，為何黑人社區看上去比較破敗，那肯定是因為其某種種族劣根性而造成。

這些看法體現的，是對歷史的高度無知。美國人居住地點的種族隔離格局，是非常直接的政策性種族歧視的結果。本公眾號將試圖以一系列文章釐清這段歷史，幫助大家理解：黑人（或其他美國有色人種）並不天生具有什麼特別的民族性，他們和白人今天境遇的不同，來自於美國長期以來對待二者的政策差別。

城裡的黑人區

在美國，種族主義分子總是把內城黑人區的窮困與社會問題作為黑人人種（或略加掩飾稱為「文化」）劣等的證據。常常聽到這種論調：黑人奴隸被解放后，沒有奴隸主管著就好吃懶做，當然整體貧困。持這種論調者，有的赤裸裸的認為奴隸制度才是對黑人最好和最負責任的安排，例如著名小說《亂世佳人》，還有的對黑人抱有一定同情，認為這種狀況的形成，並不是黑人天生劣等，而是奴隸制度下奴隸主有意想方設法剝奪黑人自理能力的結果，例如在中國大陸因被新東方著名教師羅永浩介紹而流傳較廣的美國黑人經濟學家托馬斯.索維爾的《美國種族簡史》一書。

持這種論調者又認為，黑人之外的「高等美國」則是一個為追求自由信仰或幸福生活等原因從歐洲移民而來之人士組成的高等國家。既然是移民，就必然存在因主觀能動性帶來的天然篩選。到達美國大陸的，都是（歐洲）各民族先進分子，這些人才是扛起美國的阿特拉斯。而黑人則是被強迫運來，所以比起其他移民，不具有主觀能動性，天然不行。

這類說法有一個顯然的漏洞：據說不具有主觀能動性只是被綁上奴隸船運到美國南方鄉下種植園從事勞動的黑人，又怎麼會大批在美國大城市聚集起來呢？答案是，他們是在被解放后，主動從南方農村來到大城市，尋找工作機會和經濟上升渠道。這一過程和其他「優秀」移民來到美國尋找經濟機會並無本質不同。

所以，黑人社區在大城市出現這一事實本身，就已經證偽了這一社區具有文化痼疾、天生不思進取的說法。

目前黑人社區的現狀成因，和黑人具有何種特別的文化特性毫無聯繫。不用回溯很長的歷史，就能知道這是美國主流白人社會長期強硬拒絕給予他們應有的機會、並利用政治優勢形成種族主義制度化長期剝奪黑人權利造成的惡果。

讓我們從頭說起。

黑人大遷徙

從內戰結束後到20世紀初的很長一段時間內，黑人人口的確高度集中於之前他們被強迫為奴的南方農村種植園地區。北方的黑人人口不超過總數百分之十。

當時，儘管從名義上黑人奴隸獲得了解放，但在短暫的「重建」時期過後，隨著聯邦軍隊的撤出，南部各州迅速重新大肆剝奪黑人民權並最終形成了一整套涵蓋生活方方面面的種族隔離或「吉姆克勞」法令。在經濟方面，由於內戰勝利后並未進行應有的土地改革讓黑人奴隸們耕者有其田，剛剛獲得名義自由的黑人在之後幾十年內仍然只能作為佃農為白人種植園主打工。在這種生產關係中，黑人幾乎不受任何法律保護。他們經常辛苦一年，到地主老爺家結賬時卻被告知：不但沒有一星半點兒能拿回家零用的結餘，相反經過各種扣除，還倒欠了老爺一筆，只能兩手空空的留在土地上開始下一年的勞作。這種租佃關係之下，黑人實為農奴。

為了逃離這類變相的奴役，讓自己的勞動帶來溫飽，黑人方才大批從南方農村北上進入大城市尋找工作機會——史稱「黑人大遷徙」。這一事件前後進程綿延近百年，於二十世紀七十年代最終結束時，黑人人口有一半居於北方。

這一可歌可泣的壯烈民族史詩又有兩次高峰，常被稱為第一次和第二次黑人大遷徙。這兩次高峰正好與二十世紀的兩次世界大戰時間重合。這並不僅僅是時間上的巧合。

第一次世界大戰之際，美國國會停止了勞工移民，對外國人關閉國門，北方白人勞工又隨著美國參戰而被徵召至歐洲戰場，造成工業地區嚴重的用工荒。當時，南方黑人聽已經到達北方的親朋傳回消息：有錢可賺，生活比鄉下佃農不可同日而語。北方資本家則因缺少人手而心急如焚，不少獵頭直接來到南方鄉下招工。但黑人農民因實質的債奴身份，並沒有完全的人身自由說走就走。獵頭們為避免被白人地主老爺發現而遭到報復，甚至需要隱瞞真實身份，與黑人秘密接觸。

經常是在半夜，一家黑人老少集體消失，乘坐各種交通工具甚至徒步前往北方。

與此類似，黑人大遷徙的第二次高峰又發生在二戰時美國大舉擴張軍工生產，變成「民主國家的大兵工廠」之際。

自我實現的預言

黑人一進入城市，立即需要面對白人社區深刻的敵意與歧視。其實，美國城市對民居執行政策性種族隔離正始於黑人大遷徙。在此之前，城市裡黑人數量很少。住在白人區的更是總數微乎其微的富有黑人，故而這類公共政策並未被提上日程。

進城打工的黑人一開始幾乎毫無例外的聚居在條件最差的貧民窟內。但通過努力工作不少人獲得了一定財力，開始試圖在城內條件更好的社區買房。這些社區的白人住戶發現越來越多的黑人在成為自己的鄰居，便開始想方設法的將他們當作「入侵者」進行抵抗。

對於黑人的排斥來自於種種根深蒂固的種族偏見。其實，這些試圖搬入白人社區的黑人，在行為舉止上對各類白人紳士「行為規範」的遵守比起這類社區里的白人土著更嚴格得多。在經濟能力方面，他們一般還高於社區平均水平——因為黑人改變生活條件的願望特別迫切，經常願意付出比市場水平高出不少的價碼購房。

但歧視是不講道理的。白人社區普遍認為：只要一家黑人進來，就會令所有人房產貶值，於是白人住戶會被迫在自己住房還未貶值過多時甩賣逃離，引發更多黑人進入，以此惡性循環——最後的結果是整個社區從白變黑，徹底毀滅。

這種說法根源於對黑人的無理偏見，但是一旦傳開，就會變成「自我實現的預言」。黑人進入社區，立刻會引起全面恐慌。哪怕有些思想較為開明的人士，並不擔心新來的黑人鄰居真有什麼不良習性，卻還是要擔心其他不夠開明的白人鄰居會這麼以為——而一旦其他人這麼以為而搬走，自己的房子照樣貶值，所以不管在不在乎和黑人做鄰居，還是趁房價沒有跌太多時走為上策減小經濟損失為妙吧。

於是乎，拋售房產真的就可能發生。而一旦發生，又會反過來加強了針對黑人的偏見——他們果然具有毀滅白人社區魔力！

其實，「毀滅」白人社區的，並不是黑人的劣等，而是白人自身的偏見。

政策性民居隔離的開端

為了「保衛社區」，做為黑人遷徙目的地的各大城市紛紛行動起來，以各種手段對民居進行種族隔離。其主要形式有兩類。

第一類是「民間自發」型。不用政府動手，白人社區居民彼此達成「（偽）君子協定」，誰也不許把房產賣給黑人。房地產經紀人行業則形成了不許將黑人客戶引入白人社區的「(不)道德規範」，違規者將被整個行業唾棄並驅逐。對於膽敢「入侵」的黑人則進行日常的騷擾和迫害，以警效尤，讓其他黑人知道這一社區極不友好，從而望而卻步，不敢稍越雷池。

但只靠民間自發效應有限。主要原因是，各大城市黑人人口增速很快，貧民窟日漸擁擠不堪，向外擴散壓力極大。例如，巴爾的摩黑人總數從1880年的54000人快速增加到1900年的79000人。這些黑人大部分擠在17區貧民窟中，生活條件差得不堪入目。在這種情況下，願意高價買房，忍受歧視，不惜一切代價進入白人社區的黑人越來越多。同時，這些大城市白人居民本身也多為移民，人際關係紐帶強度有限，很難真靠團結一致達到有效排除黑人。總有白人屋主有房急於出手，既然有黑人願付高價買房，賣了之後一走了之，何必為以後未必還會見面的白人老鄰居們考慮太多，有便宜不賺呢？

單靠「自發秩序」眼看就要不能保持白人社區江山不變色。所以毫不奇怪的，這些據說珍視自由，厭惡政府干預的美國先人們，毫不猶豫的開始利用手中掌握的政治機器，讓種族隔離公共政策化。

巴爾的摩是典型。1910年夏天，耶魯法學院畢業生、黑人律師McMechen打破了「約定俗稱」的城市黑白分界線搬入某中產白人社區。此事立即造成了一場大型恐慌。在窮盡各種手段仍無法阻止這位律師搬家后，白人社區紛紛向市政府請願，要求立法阻止「種族入侵」行為。不到一個月，市政府就出台了一項極其嚴厲的種族隔離法令，規定任何黑人和白人均不得進入對方占多數的街區居住。

這項法律卻給一部分在黑人占多數街區擁有房產的白人房東造成了麻煩。之前他們的房子既可以出租給黑人，也可以出租給白人。法律通過之後，則只能租給黑人，不能租給白人。

為了保護這部分人的利益。法令很快有了放鬆，變得更加「科學」。修改後的法令將全城劃為「黑人區」、「白人區」和「混合區」三類。前兩類街區完全禁止不同種族混合居住，同時留出少量「混合區」起到隔離帶作用，緩衝黑人向白人區的擴散。

從字面上看，該法令貌似「分離但是平等」——畢竟白人也不得進入黑人區居住。但是，只有黑人區才存在人滿為患、住房不足的問題。更不用說，黑人區一般被圈在內城。處於近郊從而具有向外擴張潛力的社區則一般是白人區。另一個重要的問題是，黑人社區被排除在金融業之外，籌資建房的能力非常不足（這一點在後文將有專門敘述）。所以，隨著進入城市的移民數量不斷增加，白人區可以方便的向外擴展，黑人區只能越來越擠。

二十世紀早期，類似於巴爾的摩市的種族隔離政策在全美大城市無論南北均很常見。但這類明目張胆的種族隔離在1917年被高法宣布違憲。

Buchanan v. Warley

1915年，美國肯塔基州路易斯維爾市通過了巴爾的摩式種族隔離法令，規定黑人不得入住白人占多數的街區。新建立不久的有色人種維權組織"有色人種進步協會"（NAACP）向法院提起了違憲訴訟。但是，最高法院已在1896年Plessy vs Ferguson案判決中一般性的認定，種族隔離類法令並不違反憲法。從常理上看，這一判決似乎必然涵蓋對居民社區的種族隔離（儘管Plessy案本身關乎公共交通工具的種族隔離）。面對這樣不利的條件，如何才能增大勝算呢？

NAACP的辦法是，把整個事件做成一場「保衛白人財產權」的「白人維權」官司，一方面企圖繞開Plessy判決，另一方面最大程度的降低因法官本人對黑人種族偏見所必然造成的不利影響。

這一操作由當地NAACP主席、路易斯維爾市黑人居民Warley出面執行。他與當地白人居民Buchanan簽訂合同，購買後者位於白人區的一間住房。雙方在合同內故意寫明：如果這宗交易違背任何政府法令，則Warley作為購買方有權不予履行。

合同簽訂之後Warley立即提出，因為路易斯維爾市確有法令禁止黑人在白人區購房，所以按合同細則，他不必再執行購房義務。Buchanan則如之前所設計的對Warley提起訴訟，稱：路易斯維爾市這項對民宿的種族隔離法令違反了憲法第14條公民自由締約權不受侵犯的規定，所以應被宣布不具法律效力，而Warley必須履行合同。

就這樣，一次黑人反對種族隔離的行動被包裝成白人維權的案件。官司一路打到最高法院。1917年，高法所有大法官一致做出判決，裁定Buchanan勝訴，路易斯維爾市（以及美國所有地區）基於種族限制民居地點的法令違憲。判決書指出：

「路易斯維爾市（對居住地進行種族隔離）法令超出了對商業進行規範的範疇，構成了對個人購買、使用、出售其財產之權利的摧毀。該法令因違反了憲法『正當程序』原則而無效。」

在當時條件下，這是有色人種維權路上一項不小的勝利。但另一方面，其象徵意義大於實際意義：這一判決並未明確宣布所有人居住權一律平等，而僅從「財產權」角度對政府做法進行限制，對有色人種的保護非常有限。

種族限制條款——繞開Buchanan案判決的「萬全之策」

為了繞過1917年Buchanan案高法判決，一種新的做法廣泛流行起來：在房地產合同中寫入種族限制條款。

美國房地產合同內的這類條款本身歷史悠久。在十九世紀紐約市的一些這類合同中就能看到禁止將地產轉賣或出租給有色人種的規定。但這種做法在二十世紀二十年代高法Buchanan判決后才真正流行起來。

既然高法認為政府不宜直接立法禁止白人向黑人出售房產，就只好由白人社區出於自願的原則簽訂合同「自律」——而和之前談過的巴爾的摩市那類「君子協定」不同的是，這類合同一經簽訂，即有法律效力，並由政府出面保證其執行。

下圖顯示了40年代西雅圖市一份購房合同的有關內容：

「種族限制：前述範圍內任何房產的全部或部分，均不得被轉賣、贈送、出租給白種人（高加索人種）外任何人。除白種人（高加索人種）外任何人均不被允許入住前述範圍內任何房產的全部或部分，居住於有關房產內白種人（高加索人種）所雇傭僕役除外。」

與其他國家相比，美國房地產合同內對地產使用、修繕等方面的各類限制性條款有一個突出特點：他們能夠「run with the land」。意思是：這類條款固著於地產本身，而不僅僅對剛剛購地的具體業主適用。新業主將來把房產再次轉賣時，這類條款仍然必須成為合同的一部分，對於下一任業主仍然有效。 以此無窮無盡的流傳下去。

這種做法的目的，正是要把黑人永遠排除在外。試想，一個小區業主在買房時，使用的都是內含種族限制條款的「標準合同」，則每一份合同的簽訂，都永遠鎖住了一片土地。最終，整個小區通過一份份「私人」合同，成為受法律保護的白人專屬領地。而從高法Buchanan案判決角度看，因為這類合同由私人所定，在簽訂時並無政府強迫，屬於fair game，並不違憲。事後政府幫助執行，則反而是保護居民財產權。

看起來，這完美的繞開了高法Buchanan案判決。

而且這種做法簡直比政府直接出台法令還要厲害。畢竟政府很容易朝令夕改，這屆政府出台的法令，下一屆政府只要在議會取得足夠票數就能推倒重來。但民間簽訂的這類合同則千秋萬代，政府只有幫著執行的份兒。

這種辦法對新建社區格外有效。畢竟老社區的大部分房產可能之前並未簽訂這類合同，想要加入種族限制條款，就要等待每個現任房產主在將來出售房產時單獨自願簽訂，十分麻煩，很難實現。新開發小區則完全不同：開發商直接設計好標準合同，購房入住者必須簽訂，小區完全對有色人種封閉。這種做法又打消了白人購房戶有關「有鄰居將來把房子賣給黑人怎麼辦」的囚徒困境式後顧之憂，能夠實在的提升房價。所以種族限制條款成了新建小區的標準做法而廣泛流行起來。

這正是將來白人遷入郊區，黑人被隔離在老城中心的法律和制度基礎。

不過仍然有漏洞。就算新建小區所有購房戶都簽訂了這類合同，但若有個別房主違反合同規定，將房屋出租或轉賣給有色人種，到底誰有權對他提起控告呢？如果合同只是開發商與業主單獨簽訂，則只有開發商為法律上的利益相關方並擁有起訴權。但這時開發商早將房產全部出手溜之大吉，哪會有興趣再管這些閑事？所以，「後顧之憂」仍未解除。

於是開發商又想出了一招：讓所有業主共同簽訂含有種族限制條款的地產合同，彼此成為相關方。一旦有任何業主膽敢背叛鄰居，將房產轉手於黑人，大夥群起而告之。

仍然有困難。即便是新的小區，業主買房入住也有先後，要把大家攏在一起，共同締約捍衛種族純凈，技術上非常麻煩。哪怕先入住的大多數人一起簽了，最後購房的一兩家也會成為漏網之魚，令人心驚膽顫。

好在勇敢者土地上的自由人民創造自發秩序的能力是無窮的。終於，種族隔離大計的「萬全之策」被發明出來——趕在小區建好還未開賣之前，開發商先成立一個「業主委員會」，並將種族限制類條款直接寫進委員會章程中。並規定，要改變章程，必須業主委員會過半數通過。

任何人想要買房入住，均必須加入「業主委員會」。在加入的同時，新業主就自動同意含有種族限制條款的委員會章程。在他之前或之後買房入會的，因為同意的是同一份章程，就均在法律上成為他的利益相關方，解決了入伙有先有后的技術難題。這真可謂美國民間自治的偉大成果——今天在美國各城市隨處可見的HOA（Home Owners』 Association）正是因為這種目的方才擴散開來。

Corrigan vs Buckley

1926年，私人房地產合同中的種族限制類條款在高法Corrigan vs Buckley案判決中被認定合憲，正式獲得國家法律的加持。

1921年，美國首都華盛頓特區一處白人小區的三十名住戶共同簽訂了一項種族限制協定。但在幾年之後，其中一戶白人Corrigan違反協定，將房產出售給黑人市民Helen Curits。該交易行為因違反之前他參與簽訂的協定內容，被當地政府和法院宣布無效。

Corrigan上訴到最高法院，認為這類種族限制條款違反了憲法第5，第13和第14條修正案中對美國公民進行平等保護，禁止不經合理程序剝奪公民財產的有關規定。

這一次，最高法院直截了當的全票否定了這種看法，而且判詞用語十分輕蔑：

「這種（種族限制類條款違憲的）主張毫無說服力可言。第五修正案是「一種對政府權力的限制」，並不涉及私人行為。第十三修正案廢除了奴隸制度和非自願的僕役，但不在其餘任何方面對黑人個體權利提供保護。第十四修正案則關乎州政府，與公民私人行為毫無聯繫。

很明顯，這些憲法修正案全都不禁止私人簽訂與自己所擁有財產有關的合同，它們使（種族限制類條款）無效的主張沒有任何根據。」

Corrigan案的判決，完全架空了Buchanan案對有色人種權益提供的一點名義上的保護。

現代美式房貸——低首付長還款期定息貸款

之前所述階段還只是白人民眾自發進行「制度設計」將黑人趕出小區，三十年代經濟大蕭條之後羅斯福新政對國家經濟的一系列干預，則將這種「自發秩序」變成了國家行為。

擁有房產是實現美國夢的標誌。這一點對工薪中產階層並不困難，有穩定工作和良好信用記錄即可向銀行貸款，自己則只要付出很小比例的首付，一定情況下的首付金額甚至可以低至房價的3%。而銀行貸款一般為30年定息——合同一旦簽訂，每月月供永遠為固定數值，不受市場利率浮動和通貨膨脹因素影響。另一方面，如果市場利率降低，還可以提前還款——新借一筆利率更低的新貸款還掉先前高利率老貸款，從而降低每月月供。

還貸過程也是建立自己資產的儲蓄過程。隨著時間的推演，欠銀行的貸款越來越少，以不動產形式而存在的個人資產不斷上升。30年後還款結束，整幢房產都屬於你，可以留給子孫。而這時房產本身往往又已經升值。所以這項投資還有抗通貨膨脹功能。

美國一般人看來，這個過程天經地義。如果問起來源，不少人會以為這是某種奇妙的自發秩序。這種看法大錯特錯。

和其他大量今天美國人習以為常的規則一樣。這非但不是自由市場的產物，反而正是政府在自由市場失敗之後進行干預的政策產物——源自大蕭條后羅斯福新政的「頂層設計」。

這些「頂層設計」直接塑造了今日的美國。但是新政一方面取得了巨大的成功，造就了美國的經濟繁榮和龐大的中產階層，另一方面，又有意無意的把黑人排除在外，導致了今天的種族鴻溝。

新政前的美國房貸及其崩盤

先說說羅斯福新政之前1920年代的美國房貸如何運作。當時的老式房貸和今天典型的長期定息房貸有幾個關鍵差別：

1、老式房貸要求的首付比例高得多，高達房價的40%或50%。

2、老式房貸的還款期短得多，不是30年，而多為5-7年。

3、因為還款期短，每月規定的月供數額不足以在還款期末還完貸款（否則月供數額將遠遠超過收入數值而無法承受）。

所以老式貸款又被稱為「氣球式貸款」。因為這種貸款在還款期終了時，會有一大筆一次性的「氣球式還款」——數額可達原始貸款的五成甚至八成。要還上這筆錢，只能靠借一筆新的貸款向前滾動。直到今天，美國的商用建築貸款（CMBS）仍是如此操作的。

如果在貸款到期時，借貸者不夠走運，沒能拿到新的貸款償還一次性大額氣球款並向前滾動，又會怎麼樣呢？那就只能賣房子還貸，失去住房。直到今天，在買賣美國商用貸款債券時，所謂「氣球風險」——即貸款者無法償還末期氣球還款的可能性——仍是二級市場定價時要考慮的核心問題。

另外，這種房貸首付比例很高，大部分人出不起。要支付首付，本身需要再借另一筆貸款，即所謂「二次貸款」。

這種複雜的貸款安排對無論個人還是整個市場都造成了巨大的風險。遇到經濟收縮時期，失業率上升，會有一批房貸到期的借款人因失去固定工作，從而無法從銀行再次貸款還清氣球債，結果必須被迫賣房還款，而經濟下行又必然與房價不振同時出現，大批人在此時同時甩賣住房，會進一步引發房價暴跌。

此時賣房收回的款項即便能夠勉強還上氣球款，剩下的也遠遠不夠償還為首付而借的二次貸款。其結果，大筆二次貸款直接變為壞賬，引發銀行業危機並禍及保險業(因保險公司多有房貸擔保項目)。

1929年大蕭條中這些危機集中爆發。大批中產階層因為無法還款失去住房，大筆二次貸款則直接變成壞賬。美國銀行業陷入停擺，保險公司全盤崩潰－紐約州甚至禁止了對房地產貸款進行保險的業務。

政府政策實現現代標準定息房貸

在這一危急關頭，羅斯福政府實施了一系列措施對市場進行干預，造成了今天美國房地產業基本格局。

這一系列干預的基本方式是建立了「聯邦住房署」(Federal housing agency, FHA)對私人貸款進行保險。住房署設計了低首付，長還款期，固定還款額，無終期氣球式還款的住房貸款。FHA並不親自出錢運行貸款業務，但對私人銀行發行的此類貸款進行保險。只需每年繳納數額為貸款額度0.5%的保險費用，則一旦借款用戶發生拖欠，住房署保證立即將所余欠款全額補償給貸款方。補償金額則來自由保險費設立的公共基金，一旦該基金耗盡，美國政府承諾由公共財政出資進行補貼。這等於個人房貸獲得了國家信用的背書。

國家擔保大大增強了銀行的風險承受能力，免除了銀行的後顧之憂，這才讓今天美國人習以為常的個人住房貸款成為可能。而因為美國政府並未對商業房貸進行同類擔保，所以直到今天，商業房貸仍然保持了「氣球式」的新政前特徵。

聯邦住房署1934年成立時，推出的房貸保險允許首付低至20%，還款期長達20年，在當時聞所未聞。之後這一條件更是越來越放鬆，首付額從20%進一步降到10%，再降到3%，二戰後更是對退伍軍人提供零首付貸款。而還款期則從20年延長到25年，最終變為30年。

正是這一政策令之前遙不可及的住房夢突然變成了中產「美國夢」的標配：只要付出極低的首付和小額月供，就能走進自己擁有產權的住房。之前每五到七年就要膽戰心驚折騰一次重新貸款的風險一舉解除。在這一政策激勵下，美國自有住房率從20年代的40%上升到60年代的60%。

種族限制條款成為國家標準

但這項看來惠及萬民的政策對黑人卻是災難性的。因為其一系列執行細則不但導致黑人被完全排除在外，還導致了之前民間自發設計的小區種族限制條款變成了正式國家標準。

雖然羅斯福新政各項政策具有鮮明的社會主義色彩。但在那個保守主義仍然猖狂的年代，為了保證相關政策不至於胎死腹中，不得不在設計上引入保守主義（和種族主義）原則。例如，聯邦住房署建立之初，並不敢定位為「福利機構」，而是要對外宣稱，這是國家幫助有進取精神的公民個人渡過「暫時困難」的機構，所以住房署完全符合「保守主義」原則。為了表明這點，住房署對住房貸款的擔保要以不能虧錢、預算平衡為目標——否則就成了再分配性質的福利機構。

為保證這一點，住房署制訂了一整套旨在評估住房升值前景的擔保規則。只有被確認能夠保值，至少其價值不會跌到貸款金額以下的住房才能進行擔保。這種評估本身未必沒有意義，但住房署使用的具體方法卻引入了一整套荒唐的種族主義理論。

這套理論的核心內容是：社區種族構成是決定房價前景的關鍵因素，一個社區只有穩定保持其居民為單一白色高加索人種構成，才可能具有穩定經濟前景，社區內房屋才能保值。一旦有「不和諧種族」侵入，社區將走向衰敗，衰敗社區會吸引更多「不和諧種族」，造成惡性不可逆循環。

前文已經提過的，當時美國白人社區中廣泛流傳「一個黑人進來就會讓房價暴跌最後全是黑人」的說法。很明顯，聯邦住房署這套官方哲學正是該說法的升級版。

這不僅是紙上談兵。住房署擔保貸款時，會派出調查員實地考察社區的種族構成特點與「不和諧」因素的存在情況。

例如，1938年住房署指導手冊1850（b）款中，要求調查員彙報各社區種族構成。分為白/混合/外國人/黑人 四類，用W/M/F/N分別標出。

對於種族構成對社區前景的影響，該手冊904節指出，哪怕兩個社區房價近似，也不能斷定兩處社區可比，因為「某些種族因素可能使得社區位置不具有競爭力」。

937節明確宣布，不但要注意社區內當前的種族構成，還要調查社區周圍區域是否存在不和諧種群，並判斷社區將來被這些群體「入侵」的可能性。

如果能有某種自然屏障阻擋「不和諧種群」的入侵，那是再好不過了。指導手冊935節提到：

「一般來說，這些（地形）條件能阻擋各類負面因素的滲透：工商業，下等社會階層，不和諧種群。如果社區靠近公園或類似區域，將有效阻擋商業和下等社會階層從該方向的入侵。」

住房署特別關心社區學校的種族純潔問題。指導手冊951節認為：

「然而，如果該區域住戶的子女被迫去大量學生來自社會等級低得多的階層或者不和諧種族的學校入學，該社區將遠不如沒有這種情況的社區穩定和可欲。」

一整套種族主義理論進入官方評價體系，對有色人種的後果可想而知。不但他們自己購房極其困難，其他人在他們所居住的城市中心種族混雜社區購房也無法享受政府擔保，故不能拿到低首付和長還款期房貸。反過來，這又導致建築商在這些地區沒有建房動力。同時，住房署並不對目的為修繕已有住房的貸款提供相同擔保。結果導致種族混居區逐漸頹敗。

另一方面，白人在滿足「種族純潔」條件的郊區全白人社區買房則很容易獲得低息貸款。所以原本居住在種族混合區的白人紛紛離開搬進純白人社區。

但有色人種卻不能同樣在白人社區內購房。因為住房署擔保手冊內說的清楚，白人社區一定要防止「不和諧種族」入侵，否則不予單保——失去聯邦擔保的後果是房價暴跌。在如此明顯的政策信號驅動下，各白人社區普遍採用了帶有種族限制條款的房地產合同。具有這類條款的社區又會在住房署的評級中獲得加分。例如1936年住房署擔保手冊中提到：

「購房限制條款往往能比分區規劃更有效的阻止負面因素的影響。當某一社區大面積的採用同樣的限制條款，條款中又註明對結構，改造，住戶種族方面的要求，該社區可被認為優等。」

底特律隔離牆

底特律隔離牆是聯邦住房署種族隔離政策造成的奇葩例子之一。四十年代時，底特律Farmington地區位於郊外，居民稀少，只有之前從南方遷徙至此的黑人家庭搭建的若干棚屋。二戰時底特律做為軍工重鎮人口急劇膨脹，城內用地漸趨飽和，便有開發商看重了這片仍然大體閑置的土地向銀行申請貸款建房。為獲取低息貸款，需要聯邦住房署對相關項目審批並進行「預擔保」——指的是小區建成后，住房署承諾擔保在小區內購房的個人貸款。只有拿到住房署的「預擔保」，銀行才能肯定將來小區建好后能賣得出去並對開發商發放低息貸款。

圖為底特律市Farmington郊區位置（紅圈之內）

但住房署拒絕了對Farmington開發項目進行「預擔保」——因那幾戶黑人居民的棚屋導致該地區種族不夠純潔。

為了能夠拿到貸款，開發商想出奇招——沿著Farmington區Birwood街建起了一堵800米長的水泥隔離牆。將來要建設的白人專屬小區位於牆西，幾戶黑人則被擋在牆東。

這堵牆高度很低，長度有限，很容易翻過或繞開，並不具有治安方面的任何意義。其主要作用是增加黑人居民進入白人社區的困難，減少雙方物理接觸；同時向東側黑人居民宣布他們不受歡迎，讓他們明確種族關係定位，不得越雷池一步。

隔離牆竣工后，聯邦住房署又對Farmington項目進行了重新考察認為，這堵牆作為物理邊界，有效解決了之前存在的不和諧種族入侵問題。於是開發商順利的拿到了聯邦擔保和銀行貸款。

要蓋房，先建牆。這是殘酷的種族隔離制度造成的悲劇寫照。時至今日，這堵牆還立在原處，並像柏林牆一樣被塗滿了各種彩繪，保留著種族隔離的可恥記憶和美國黑人為平權而鬥爭的歷史。

二戰之後

二戰後美國郊區化過程大大加速。原因之一是在二戰臨近結束之時，美國國會通過了著名的《退伍軍人安置法案》（「G.I. Bill」）。該法案涵蓋廣泛，為退伍軍人提供上學就業等方面的優厚待遇。其中最重要一點，就是由新建立的聯邦退伍軍人署以美國國家信譽為退伍軍人提供零首付房貸擔保。

另一個原因是建築工業化流程的出現。這一做法最著名的例子是長島「列文鎮」（Levittown）。該鎮因整體由「列文父子建築公司」開發建設而得名。列文鎮位於長島西部，距曼哈頓25英里，最初是佔地約一千英畝的一片農田。1946年列文父子三人的建築公司購得這片地產，開始以工業化流水線方式建設單家庭住房(Single Family Home)。這種方式將房屋設計標準化，建房過程則被拆成27個標準步驟，對工人技術的要求大大降低。1948年，列文鎮每天有39幢住房住房竣工。最終，該鎮達到了17000戶的可觀規模。

圖為1960年的紐約列文鎮

列文父子公司的單家庭住房設計簡樸卻寬敞使用，房型均為標準的兩卧一廳一衛二居室，各種細節非常注重中產家庭的實際生活需要。比如：廚房均面對前院，方便主婦在做飯的同時看到在門外玩耍的孩子。卧室則面對後院保持安靜。

圖：列文鎮標準房型

聽起來列文鎮像是又一個自由市場創造的美國神話。但其成功的根本正是美國政府的個人房貸擔保政策。1949年列文鎮開盤，每幢房屋定價8000美元。該價格遠超中產家庭的收入水平。但住房署和退伍軍人署事先為列文鎮所有住房提供了零首付30年定息房貸擔保（列文鎮最初只面向退伍軍人銷售）。這一擔保使得只需每月付房貸不到60美元，即可擁有新房產權，該價格甚至低於紐約市皇後區樓房的月租。非但如此，列文父子公司還為入住的每戶人家附送洗衣機、電視機各一台。

列文鎮住房被一搶而空，49年三月份某天的銷售額竟達到1400套。為搶購列文鎮住房，一度要排隊四天四夜。

列文鎮的成功奠定了美國戰後郊區化的標準模式：流水線建設小區；住房署不再對購房戶派專員逐個審批貸款擔保，而是在整個小區還未開工時，根據開發商提交的整體規劃和銷售計劃預先審批。一旦預審通過，銀行立即對開發商發放低息貸款，開發商開工進行建設。竣工之後，由開發商根據事先政府批准的銷售計劃，代替政府對購房業主進行審批並由銀行發放購房貸款。

這毫無疑問是工業和金融方面的偉大創新。但由於聯邦住房部門奉行的種族隔離原則，為拿到政府貸款擔保，建築商採取了一系列措施排除有色人種。建好后的住房不但只出售給白人，還要在購房合同內加入種族限制條款，保證任何將來的住戶都不會把黑人引入小區。就連親自參加了列文鎮建設的列文父子公司黑人員工也不許購買自己親手蓋起的住房。

列文鎮的種族隔離政策執行的如此徹底，以至於列文父子公司曾因某白人租戶的小孩引來黑人朋友一起玩耍而將其驅逐。

Shelley v. Kraemer

直到1948年，種族限制條款這一隔離「神器」才被高法在Shelley v. Kraemer案判決中宣布沒有法律效力。

Shelley一家是密蘇里州的黑人居民，他們購買了聖路易斯市白人區一處住宅。但他們並不知道該處地產從1911年起就附有一項排除有色人種的種族限制條款。他們購房后不久，鄰居Kraemer向法庭提起訴訟，要求根據該種族限制條款驅逐Shelley一家。這一要求受到了密蘇里州最高法院的支持，通過援引1926年高法Corrigan vs Buckley案的判決，密蘇里州高院認為作為私人合同的種族限制條款不在美國憲法管轄範圍之內。

此案最終被最高法院受理，高法將此案和底特律市情節完全類似的一樁官司McGhee v. Sipes合併處理，而後一案中黑人McGhee的代理律師正是著名黑人民權律師、日後被約翰遜總統任命為高法大法官的瑟蒙德.馬歇爾。

出人意料的是，高法實質推翻了1926年Corrigan一案判決。高法認為，雖然私人合同中的種族限制條款貌似不受憲法管轄，但如果政府各級司法部門參與了私人合同的執行，就構成了國家行為，並進入了憲法十四修正案平等保護條款的適用範圍。

法院判詞認為：

「毫無疑問，這些案件涉及到國家行為。無可爭議的事實表明，上訴方是出於在有關地產上安家樂業的願望自願出價購買，合同是在地產主自願出售的前提下方能達成。很清楚，如果沒有州政府權力加持的州一級法院進行干預，上訴方已經毫無問題的擁有了有關房產。

這些案件的情況，並不是政府僅僅袖手旁觀，聽任私人自行對他人加以歧視。實際上，政府在用其全部強制力幫助有關私人僅僅基於種族與膚色即剝奪擁有購買意願和購買能力的他人享受（被自願出售）房產的權力。司法機關對這類合同加以執行與否，就構成了上訴方是否能夠與該社區其他人一樣享有充分，平等的財產權的區別。」

值得回味一點是，本來高法大法官共有9人。但此案判決卻為6：0通過——有3位大法官因為本人的住處帶有此類種族限制性合同而不得不進行迴避。

后Shelley時代:事業未竟

Shelley案判決不如幾年後裁定學校種族隔離違憲的布朗案著名，但在當時引起了很大震撼甚至恐慌——因為這宣布了白人社區的種族隔離基本工具不再受法律保護。

聯邦住房署在判決出台的當天就發布「安民告示」，稱住房署絕不改變工作方式——儘管這種方式業已違法。直到幾個月後，住房署才勉強宣布服從高法判決，並稱將從1950年中期開始，不再為設有種族限制性合同條款的新建住房提供擔保。哪怕這裡也玩了花招，因為只要是在這一期限前修建的住房，仍然可以帶有種族限制條款而獲得擔保。這一聲明又留出了近一年的提前量，供各開發商抓緊把手頭現有小區搞上此類條款。

Shelley案判決本身是反種族隔離事業的里程碑，但就其本身而言仍是杯水車薪。因為這項判決未解決若干關鍵問題。

首先，對於已修建住房，這項判決並沒有直接認定其地產合同中的種族限制條款為非法並勒令刪除，帶有這類條款的已建房屋轉賣時仍可拿到住房署擔保。所以判決后種族限制條款仍然廣泛存在，並有很大的心理作用——該條款將種族隔離確定為社區的行為規範和道德標準，並公開宣示對有色人種不歡迎，對其加以阻嚇。

而對於新建住房，雖然受Shelley案影響住房署被迫修改規則，不再擔保寫入種族限制條款的新開發小區，卻並不禁止小區開放商在開盤銷售時排除黑人業主只賣給白人。當時美國已經形成由開發商流水線式統一開發再行出售的「列文鎮模式」，因為Shelley案干預力度不夠，新開發小區往往因為開發商拒絕向黑人銷售而形成全白人小區。所以就算首先入住的白人業主將來可能把住房再行轉賣給黑人，仍然大大降低了黑人進入市場的機會——畢竟小區人口流動性並不高。在整個五十年代，這是開發商的通行做法。

另一方面，住房署貸款擔保方式中各類看似與種族無關的做法仍對黑人極為不利。比如住房署傾向於避開內城「頹敗社區」對位於郊區「新建小區」進行擔保。但后一類小區的開發商在開盤時就一般只賣給白人，黑人無法染指。黑人能夠買到的二手房往往又剛好位於不被住房署看好的內城地區，所以很難獲得擔保和銀行貸款。

還有，規則是一回事，具體執行卻往往是另一回事。1958年舊金山一位白人教師科恩利用住房署擔保貸款在伯克利白人區買房過戶后，因有事耽擱不能立即入住，所以暫時出租給了自己黑人同事西蒙斯。白人鄰居們一發現此事立即報警。警方進行詳細調查后，沒未發現任何科恩試圖進行欺詐的證據，聯邦起訴官也拒絕提起任何訴訟——本來就沒人違反任何法律。

但是住房署還是把科恩放上了黑名單。舊金山地區住房署官員向科恩下達了書面文件稱：

「特此通知，今後您，以及您佔有股份一成以上的任何公司，將因無法通過本辦公室進行的風險評估而不被批准獲得本機構任何擔保。」

為什麼不再能通過風險評估？唯一的原因當然只是科恩敢把房子租給黑人，對白人小區構成「威脅」。這件事公然發生在高法1948年判決的十年之後。

黑人非但極難從銀行獲得貸款，想要自行開辦銀行服務社區也難上加難。芝加哥黑人銀行家、政治家、民權運動先驅Travis在其回憶錄《黑色芝加哥》里回憶了自己50年代時的創業艱辛。當時因親身經歷目睹黑人貸款難、住房難的窘境，他決定自行創業開辦銀行貸款業務為黑人社區服務。Travis設想，如果黑人辛苦勞作的收入存在黑人自己的銀行，能夠再次用來為黑人提供貸款服務，將大大改善黑人社區經濟局面。但在銀行開辦后，他無法通過住房署認證從而獲得貸款的國家擔保。整個五十年代他年年向住房署申請，但年年被拒絕。

"BlockBusting"

幾十年的種族政策使美國形成了兩個幾乎隔離的住房市場。白人享受到住房署擔保銀行貸款為代表的各類新政果實，以低廉的代價在新開發郊區獲得住房。受到政策性和非政策性歧視的黑人則被隔離於城市黑人區，住房性價比遠遠低於白人。白人和黑人的房產市場因各種歧視政策形成了巨大價差。

在房地產經濟行業，不能向黑人客戶介紹白人社區的房源早已成為行規。五十年代之前，不向小區引入「種族不和諧因素」甚至被公然寫入房地產經濟人行會的官方倫理手冊。在五十年代這類明目張胆的種族歧視開始顯得不夠體面之後，倫理手冊中有關說法變成「不得向小區引入引起房價下跌的不適合住戶」的狗哨。

但在高法Shelley案判決之後，種族限制條款不再具有法律效力，白人和黑人住房市場間的巨大價差形成了套利機會。這類機會對一般民眾來說仍然難以染指，例如之前舉過的例子，舊金山白人教師僅因把住宅出租給黑人同事就受到了嚴厲報復；但一些擁有資金、人脈資源的房地產經紀公司已經開始利用這一點在「抵抗」較為薄弱的白人社區（多位於城內或近郊）開展行動，他們特殊的生意模式被稱為"blockbusting"。

「Block」指街區，特指之前拒絕黑人進入的白人小區。Bust意為破壞、打破。連起來，blockbusting指把小區內白人趕走，再把房子轉賣給黑人。

操作時，房地產公司先在目標小區內花高價買下一兩幢住房，再轉賣給黑人顧客——這類經紀公司有財有勢，善與政府部門周旋，所以並不擔心像前述加州教師一般受到報復。黑人入住后立即在小區內引起恐慌，於是經紀公司順勢展開心理戰，對白人住戶各個擊破。他們警告這些居民：小區即將全面黑化，房價就會大跌。唯一的出路是儘早把房子賣給他們，減少損失。越早投降賣房的，拿到的價格可以越高。

為了加強效果，經紀公司採用各種手段製造氣氛：雇來黑人婦女推嬰兒車在街上散步、找些黑人小夥子當街表演打架、用黑人口音給小區白人住戶打電話聲稱要找住在該小區某個名字有明顯黑人特徵的人。這種攻勢充分利用了白人民眾對黑人的偏見和懼怕，故很少有人能夠抵抗。不用多久，就會有人開始搬出，先搬出的人一般瞞著親朋好友。直到一切辦妥、傢具搬上汽車，周圍鄰居才恍然大悟，於是更加恐慌。

小區房價果然開始暴跌，很快從市場價下跌兩成，最終往往會跌去一半。

以甩賣價格拿到房子之後，經紀公司立即以高價將房子賣給黑人（下節會介紹其中細節），整個小區真的由白變黑，成為又一場自我實現的預言。

巴爾的摩市埃德蒙森小區是blockbusting的典型案例。該小區在1955年為全白人小區，共有居民約兩萬人。十年之後，人口總數未變，但變成全黑人小區。

圖為巴爾的摩市埃德蒙森小區1940年-1970年人口構成變化

所以blockbusting本身和種族融合無關，而是整個小區從白變黑，但仍維持種族隔離的局面。這一過程由少數有實力的白人經紀公司主導，客觀上增加了一些黑人地產市場的房源，但獲得暴利的是經紀公司，黑人因為種族歧視性政策無法使用正常金融手段，在這一過程中其實是被嚴酷剝削的對象。

黑人的「分期付款」式買房

按照前面的介紹，直到上世紀五十年代，黑人在正常房貸市場因種族歧視基本無法獲得資金。白人常用的低首付三十年定息貸款與他們幾乎無關。而且哪怕找到房源，黑人業主要付出的價錢又遠高於白人，他們能採用何種方式湊錢購房呢？

他們多是用所謂「租售結合」的「分期付款」式合同買房。

黑人因無法從銀行貸款導致無法和原屋主直接交易（因原屋主要求一次拿到全款）。所以這類合同一般由房地產公司主導。房地產經紀公司在利用blockbusting手段恐嚇白人住戶低價拿到房源之後，再高價轉賣給黑人（經常高出市場價五成）。轉賣時，先從黑人客戶那裡拿到儘可能高的首付（首付比例一般高於白人市場水平），再簽訂「分期付款」合同。按照這類合同，理論上說只要客戶每期按時付款，若干年後就可拿到房子產權。

這聽起來和白人使用的長期定息貸款有點類似，但實則完全不同。二者重大差別在於：分期付款方式並不對應著資產積累。只要付款沒有完畢，房產仍然完全屬於經紀公司，黑人住戶已交款項的名義只是「租金」。只要有一次未能按時交款，住戶會立刻被經紀公司驅逐，之前所付的一切款項包括首付將完全無法追回。

於此相比，如果是利用正常模式貸款買房，房產雖然是貸款抵押，但其產權從一開始就屬於業主本人。每期付款除利息部分之外，其他部分在實實在在的沖抵貸款餘額。一旦出現還款困難，業主可以自行賣掉房產，需要還給銀行的只是貸款所余部分。如果房產已經升值，則升值部分完全歸自己。

主導「分期付款房產合同」的經紀公司還經常故意把還款條件定的非常苛刻。例如要求每星期還款，只要落後一天就要趕人收房。同時又經常改變還款數額並借口房屋需要返修產生費用等等增加還款額。其目的，正是不讓黑人真有機會拿到房子產權。一戶黑人被驅逐，房子就立刻又用同樣的辦法「賣」給另一戶黑人，以此不斷循環，經紀公司獲得暴利。

神奇的是，這些經紀公司進行blockbusting的資金來源倒是銀行的低息低首付貸款。他們拿來盤剝黑人的「分期付款」合同又能在地產二級市場轉賣而迅速實現資金回籠並不斷滾動向前。當年的芝加哥就存在發達的、分食黑人血汗的「分期付款房產合同」二級市場。

和某些人所懷有的「黑人吃福利」偏見完全不同的是，黑人擁有他們的一點點資產，經歷了白人難以想象的苦難。

（待續）