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刺激政策為什麼秒撤回?房價會不會大跌?5個字說出真相……

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匿名
匿名  發表於 2020-3-26 08:32 |閱讀模式
  

  作者| 貓哥

  來源| 大貓財經(ID:caimao_shuangquan)

  3月24日下午,海寧發了個大招,他們出台了個政策,宣稱未來一個月,「非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房」政策暫不執行。

  

  也就是說,非海寧戶籍在海寧可以買多套房,各大銀行還會對購房者適當降低貸款利息。

  這個通知突破限購的力度不小,只不過,沒過幾個小時這個消息被撤回了。

  記憶力好的人可能都還記得,這不是第一例。

  ● 2月21日,河南駐馬店發布17項穩樓市政策,提出首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。這被視為疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市,但很快文件也很快被撤回了,駐馬店為此還遭到了河南省的約談。

  ● 3月3日,廣州通知取消公寓、商鋪、寫字樓的限購政策,這意味著從2017年3月開始實行此類限購被鬆綁,不過次日,這個政策也撤回了。

  ● 3月12日,寶雞提出「各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策」,也是當天撤回。

  …….

  看著有點暈乎,其實這麼謹慎很正常,因為2020年,房地產對於中國的意義會很不同,非常非常重要,現在大家關注的一個重點,就是要不要重啟房地產拉動經濟?問題比較棘手,我們今天就來聊聊這個問題。

  01

  疫情還沒控制,現在大家都在討論全球經濟到底是大危機還是大蕭條?

  兩個選項都不好,各國央行爭相放水,美國的無限制QE是美國的自救「核武器」,沿用的仍舊是解決2008年金融危機的老辦法,自己炸了就讓各國買單幫他度過危機,屢試不爽,因為他們有貨幣優勢,能這麼玩。

  再看利率,歐盟一堆的負利率,美國也直奔這個而去,低利率、負利率的情況下,怎麼讓自己的資產保值?這是全世界有產者面臨的難題。

  這個問題對中國人來說就一個標準答案,買房。

  所以你看前兩天,蘇州新房推出就秒光,不光因為新舊房產房價倒掛,還因為外部經濟環境使然,通貨膨脹的預期強烈,房子比黃金還靠譜。

  02

  常規武器空間有多大?

  從中國今年的經濟增長來說,壓力非常非常大,一季度還有幾天就結束了,除了遊戲、在線教育等少數行業爆髮式增長,其他的行業都挺慘,大家原本期望今年能保持5.7%的增長,那就意味著后三季度保守也得平均8%的增速,這個速度好多年沒見了,難度很大。

  從政策層面看,基本就是兩把槍,都是必須要用的武器。

  貨幣政策的降准降息已在操作中,而財政政策的難度更大,從前年開始,很多學者就在討論要不要突破財政赤字率3%的紅線,突如其來的疫情則放大了這個問題,減稅力度在加大,疫情的硬性支出不能少,所以說實話,空間有限。

  03

  有沒有博一博的機會呢?還是有的。

  投資、消費、出口三駕馬車,出口難度太大,投資這項,各個地方政府列出的大項目計劃超過50萬億,不可謂不大,新基建+老基建一起出手。

  「鐵公雞」這類的老基建有立竿見影的效果,但是副作用也不小,以科技為核心的新基建,除了5G基建,其他的都需要時間成本,咱們也巴不得多出幾個蘋果、亞馬遜,但井噴式的爆發很難,年內的貢獻有限。

  所以激活消費就非常重要了,這幾天各地領導開始帶頭下飯館,有些地方出台了汽車刺激政策,都是為了讓這些受重創的行業復甦。但不論旅遊、餐飲還是汽車,都沒辦法和房地產相比,剛需強、單價高,拉動效應明顯。

  中金對今年的經濟比較悲觀,預測今年的增速只有2.7%,最近幾十年的最低點,但是他們也認為,「要想把內需補回來,不調整房地產的政策是做不到的。」

  04

  有多少人希望調整限購政策?

  大家都知道土地財政是地方銀根的主來源,但這套玩法不可持續,土地越來越少,房價越來越高都在堆積風險,所以去庫存之後,各種限購政策不斷出台,房產稅吹風不斷,都希望讓政府收入來源更健康。

  但是疫情讓各地政府的處境更麻煩了,促經濟是當務之急,怎麼在短期內優化資產負債表?真的沒有比松限購更有效果的事了,所以那些一日游的政策,看起來都是在做嘗試。

  05

  其實他們也都知道,這跟這兩年的主基調「房住不炒」不符合,很多措施發出又撤回就是這個原因。

  所以現在的刺激政策,都是給開發商的,沒有給購房者的。

  看看這幾天發年報的地產龍頭們,你就知道地產商現在壓力有多大,對房地產商,要紓困,預售條件放寬了,金融政策也給了,關鍵時刻,離不開政府的幫扶,否則的話,地方政府的收入、銀行的貸款都會有問題。

  但是對購房者的刺激政策,目前沒有,倒是有限購升級的,像海南,就推出了「現房銷售制度」,越來越嚴苛。

  06

  為什麼對取消限購這麼謹慎呢?

  這話還要從幾年前說起,現在看,我們前幾年做的兩件事還是很有效果的,一個是金融去槓桿,一個是控房價,沒讓兩個泡泡繼續長大。

  從資管新規開始,各種影子銀行都玩不下去了,去槓桿慘烈,快錢沒了,但這種去槓桿的方式比起最近美股的閃崩來說,還是溫和多了,美股暴跌的核心原因,也是槓桿的崩潰,泡沫積累太多,總有破掉的時候,只是方式不同而已。

  房價則是另外一個故事。房價十年漲十倍,背後是一個債務轉移的過程,債務風險成功的從體系裡轉移到了居民頭上,家庭負債越來越高,有多少房奴一邊享受著資產增值的喜悅,一邊被還款壓力搞得憂心忡忡,領導可以狠狠去罵每一個有貸款的中年人,因為他真的不敢辭職。

  但是房價一直漲問題很多。

  它越來越像個黑洞,人人都想著要買房,上市公司也不例外,他們發現買房比做主業強多了,關鍵時刻還能賣房保殼,人和錢都奔房產而去,全民加槓桿,銀行的貸款也多流向地產,系統性的風險也就越來越大,超過臨界點,類似美國2008年的房貸危機也不是不可能。

  更可怕的是,它造成的貧富差距對一個社會來說是不可接受的,絕大部分年輕人僅僅因為晚生了幾年就完全沒機會參與這場財富分配,你讓他怎麼努力?灌多少雞湯都沒用。

  慶幸的是,前幾年我們把這兩個泡泡抑制了,假設一直玩到現在,慘烈程度不敢想。疫情大概率會把金融槓桿打爆,股災是免不了的,進而把地產拉進去蹂躪,很多人半輩子的努力也許就白搭了。

  07

  但很多人期望的房價大跌會出現嗎?

  大家都知道,地產商、地方、炒房客都是這個超高速印鈔機器的支持者,因為他們是最大的獲利者,不過,玩得正歡時,高層踩了剎車,他們顯然知道房價瘋漲的瘋狂結果,房住不炒、一城一策這些大家都已經耳熟能詳了。

  當然,這遠遠不能滿足很多人,支持房價暴跌50%、80%的大有人在,這可能嗎?

  舉個例子吧,2000年的時候北京開始了第一次汽車消費刺激,10萬的汽車零首付開走,這個政策很快就吸引來一堆超前消費者。但是沒多久,汽車開始降價了,幅度還不小,同款車從10萬先降到8萬,之後又降到6.5萬,結果怎麼樣呢?

  十幾年後,銀行公開了數據,最早的那批零首付車貸,80%都違約了,車價降了那麼多,還照常還錢心疼啊,那時候也沒啥徵信,所以銀行只好認了。

  那點車貸對銀行來說真不算什麼,換成現在的房貸呢?房價降一半,80%的人不還貸,銀行只能靠政府拯救了。

  債務危機,不論發生在金融體系還是居民體系,都是大風險。從政府來說,會極力避免這種情況出現。

  08

  所以現在的房地產調控目標有點在學習股市,類似漲跌停限制,別大漲也別大跌,平穩運行最好,讓資金分流,讓財富分配更均衡,讓年輕人有希望。

  但是以上,限於平時。

  很多人關心的是,疫情之下,經濟壓力太大,我們是否要重啟房地產這個自救「核武器」,擊敗經濟衰退的悲觀預期?

  這確實是個一直沒動靜的、最大的變數,房地產自己的體量足夠大,而且能帶動上下游30多個行業,不光解決就業,也能讓更多人有消費的需求和意願。

  所以現在的情形是:購房者在等待,開發商在呼籲,地方在嘗試。

  09

  會怎麼樣呢?

  預測一下,「大刺激沒有,小刺激不斷」。

  啥意思呢?大力度的取消限購別想了,尤其像京滬、強二線城市、房價高漲的海南等地,一旦放開,房價還得漲回去,前功盡棄。

  但「一城一策」的制度給了地方政府一定範圍的自由裁量權,用不用這個「武器」?什麼時候用?現在還都在觀察期:

  疫情到底會怎麼走?下行壓力究竟有多大?就業情況怎麼樣?債務怎麼還?…….

  這些都是考量因素,像這幾天,官方傳遞的信號是「紓困不刺激」,這五個字是現在的政策要義,不過被紓困的企業不可能把銀行貸款固化到房子里就不管了,他必須完成銷售回款,保證現金流,這個系統才能運轉下去。

  現在房地產全行業負債1.46萬億,2020年7月是一個償債高峰期,額度1490億,這個錢是不是能還上?企業、政府、銀行都很操心,估計合適的政策會在恰當的時間推出。

  所以在那些壓力大的普通二線、三四線城市,尤其是缺少其他支柱產業的地方,年內會有若干的小刺激,放鬆限購,但方式、幅度、時間會差異很大,一切都要看經濟的修復能力怎麼樣了。

  10

  對於有購房意願的人來說,今年是一個好的窗口期,一定要提前做好準備啊。

  理由很多,來個最直接的吧,很多炒房的群現在非常活躍,都磨刀霍霍準備看好時機出手了…..

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