什麼情況？北京CBD甲級寫字樓租金又降！

　　

　　1000多平方米承租面積即將到期，是續約還是搬遷？辦公地在北京CBD、金融街以外的A公司琢磨著，既然續約價格漲了，不如去其他區域轉轉。

　　出乎意料的是，A公司竟然發現，在北京甲級寫字樓第二高租金區域CBD內（金融街為第一高租金區域），兩棟甲級寫字樓業主給出的租金不僅都低於續約價，甚至低於CBD現有甲級寫字樓平均租金——凈有效租金大概在每月每平方米300元出頭，而且樓層位置還可從原來的低區改到中區（甲級寫字樓中區租金往往高於低區）。於是，A公司當機立斷，搬家CBD。

　　這件事就發生在今年一季度，背後折射出的現實是，北京CBD甲級寫字樓租金正在微降。租金微幅走低

　　「北京CBD甲級寫字樓租金已經連續兩個季度微幅走低。」仲量聯行北京研究部副經理米陽指出，2017年第一季度，北京CBD甲級寫字樓平均租金環比下降1.5%，2016年第四季度跌幅為0.4%。現在CBD甲級寫字樓租金成交價（凈有效租金）為382元/平方米，相當於每月每平方米便宜了6元。以一個辦公面積為2000平方米的租戶為例，如今每個月少繳租金1.2萬元，一年節省14萬元左右。

　　「這個租金降幅仍在合理範圍內。」米陽強調。從歷史經驗上看，只有當租金降幅達到5%甚至10%的時候，才會令甲級寫字樓整體市場發生顯著變化。

　　通常，沉浸甲級寫字樓市場多年的幾家國際大行，租金演演算法雖無太大區別，但因各家監測的樓宇樣本略有不同，各自給出的租金數據也就有所差異，但反映出的市場趨勢基本一致。

　　《地產》記者問詢仲量聯行以外的幾家國際大行后發現，CBD租金確有微降。今年一季度北京CBD甲級寫字樓租金，除了戴德梁行數據為每月每平方米384.2元，比上一季度的每月每平方米380.2，上漲了4元/平方米/月，以及世邦魏理士的環比持平，同比下降2.5%，第一太平戴維斯的數據是每月每平方米364.6元，環比變化-0.6%，高力國際數據也顯示環比小幅下降 0.1%至每月每平方米 348.1 元。

　　「從2015年第四季度開始，CBD甲級寫字樓業主就已面臨小幅租金下降的壓力。至今每個季度都有租金微調降幅，基本跌幅不超過0.3%。」高力國際華北區辦公樓服務部租戶代表總監李芳月透露。

　　CBD甲級寫字樓業主在裝免期上，出手也更加大方。

　　李芳月表示，自2016年5月實行營改增以後，北京全市甲級寫字樓業主對於裝免期的給予都很審慎，很多樓宇不再提供租期內的免租期，只給租期外的裝修期。在CBD處於市場上行時，一般，3年租期提供1-2個月的免租期。而目前在CBD，租戶則有機會實現一年租期內享受1個月免租期的「變相」租金優惠。更優質的客戶甚至能夠一事一議，獲得更長時間的免租，還可以把裝修期的起算時間后錯，提前進場做裝修前的準備工作。

　　此外，CBD甲級寫字樓業主還紛紛提高了代理傭金，從市場慣例的一個月傭金到如今的至少1.2、1.3倍，甚至1.5、1.7倍更高。

　　當然，業內人士普遍認為，CBD甲級寫字樓租金在未來一年，穩中有降是大概率事件，降幅約在2%-4%之間。

　　「2016年的國家營改增和北京市進一步落實房產稅條例的政策，增加了甲級寫字樓業主方的稅務負擔，增加的成本部分會轉嫁到租戶方，抵消市場租金下滑趨勢（即自營改增政策出台後，很多業主將稅費計入到租金中）。」戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部高級董事嚴區海補充道。主動出擊

　　截至目前，CBD甲級寫字樓租金降幅不大，是因為並非所有業主方都在下調租金。

　　畢竟目前的CBD新增供應並未加碼，空置率在低位水平，今年也只有國貿三期B座近7萬平方米計劃在第二季度入市。仲量聯行數據顯示，CBD甲級寫字樓空置率反而從去年年底的5.5%降低了一點至目前的4.7%。「今年第一季度，北京整體市場的平均空置率在8%，而CBD的不及5%，遠低於全市平均值。」李芳月也提醒道。

　　這意味著，當前業主方仍握有較大議價空間。「空置率低，市場上租戶可供選擇的面積少，業主是挑選客戶；而空置率高，租戶可選擇的樓宇多了，才會擁有更多議價空間。」米陽說。

　　但從明年開始，更多新增供給入市，5年內，CBD甲級寫字樓空置率將大幅上升，租金隨之持續走低。

　　李芳月估計，市場集中放量在2021年前後，那時CBD甲級寫字樓空置率將達13%左右。米陽則判斷，在2021年年底，這一數據達20%左右。「2018年約有37萬平方米新增供應；2019年是供給高峰，約有62萬平方米，也是租金波動最大的年份；2020、2021年，年均供應二三十萬平方米，租金波動趨於平穩。」米陽料，未來5年內，CBD甲級寫字樓租金將降15%左右。

　　計劃於2018年第一季度交付使用的中國人壽金融中心、三星中國總部大廈、正大集團等即將入市的項目，有些已經開始預租，這同樣讓CBD存量甲級寫字樓業主感受到了壓力。

　　米陽繼而表示，「CBD租金連續微降，代表著越來越多的甲級寫字樓業主意識到，新項目逐漸開始入市，需要為未來做準備了——開始願意給予大客戶一些租金上的優惠，把大客戶留住，簽約3年或更長的合同，把日後CBD供給高峰期跨過去。」

　　需要注意的是，此刻的租金鬆口是率先的內部降價，業主方帶有明顯選擇性的針對大客戶提供額外優惠。

　　這裡的大客戶標準，首先是辦公面積需求比較大，一般需要半層或1層的租賃面積。其次是行業排名中數一數二的公司，或是外資、國內外500強企業。此外，還有風險性的考慮，客戶要承租3-5年的能力。

　　與此同時，「談判策略上，也把租約簽的更長。」李芳月言道，如此鎖定客戶，跨過供應大年。「大招」還有哪些

　　「未來五年，CBD預計將有約120萬平方米的新增辦公面積入市，約佔現有存量的43%。」世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天話鋒一轉，由於北京對中心城區開發活動的嚴格限制，CBD就成為了北京核心區域唯一有大面積新增供應入市的商務區，「放到整個北京市場，該新增供應量仍然是在適度範圍內」。

　　更何況，CBD是輻射整個北京市，CBD甲級寫字樓業主的目標客群也是瞄準全北京的辦公租戶。

　　從客戶結構來看，根據世邦魏理仕最新發布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告｜2017北京》，在CBD，內資租戶相對於外資租戶擴張更迅速，承租能力更強。

　　孫祖天強調，「當前，業主最重要的調整恰恰在於目標租戶群體。傳統上，甲級寫字樓更傾向於形象和穩定性佔優的外資租戶，為吸引或保留外資租戶業主甚至會做一些租金讓步。但近兩年隨著外資企業擴張日趨謹慎，對租金也日趨敏感，甲級寫字樓業主逐漸對內資租戶持更開放的態度。」

　　對於那些CBD存量甲級寫字樓來說，還可以對樓宇硬體進行提升。「目前情況則是CBD存量甲級寫字樓存量業主只關注到了智能樓宇的趨勢，更多還是針對空氣質量等節能環保問題進行改善。」李芳月表示。軟性服務改善也同樣能夠增加樓內租戶黏性。譬如引進一家幼兒園，提供給樓內租戶使用，租戶只需支付不高的費用；或如樓宇商業配套中，加入書店等人文關懷的體驗。

　　不過，米陽則認為，CBD甲級寫字樓在軟硬體上的差異並非鴻溝，租金就成為一個重要手段。「少部分業主願意選擇給予他們認可的租戶比市場價低的租金，這個策略是成功的。」就像跑馬拉松，領跑者已經出發，隨後會有越來越多的甲級寫字樓業主加入。

租金漲漲跌跌是很正常的。