澳洲又想拉中國人當「接盤俠」？這個坑太大了

　　2016-12-01 紅鼎財經

　　

　　澳大利亞在建住宅

　　全球樓市泡沫蔓延，澳大利亞或是距離泡沫破滅最近的國家之一。花旗集團發布報告稱，澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。

　　更讓人擔心的是澳大利亞政府最近大幅放鬆外國購房者的限購政策，允許外國人在澳買「二手房」，或將吸引不少中國購房者。一旦樓市泡沫破滅，在澳買房的中國人將成「接盤俠」。知名財經博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲樓市泡沫，以下為全文：

　　今年九月澳大利亞新建房屋許可數量環比下降9.3%。此後，受澳大利亞央行的樂觀言論影響，市場預期高度樂觀，預計今年十月澳大利亞新建房屋許可數量將出現反彈，環比上升2%。

　　新建房屋數量創2008金融危機以來最大跌幅

　　但是，最新出爐的經濟數據顯示，經濟數據大幅低於市場預期，今年十月新建房屋許可數量環比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季節性調整，該指標同比降幅高達28%），創下2008年金融危機以來最大降幅。

　　具有諷刺意味的是，十月正是澳大利亞財政部放開外國購房者限購政策的時間。

　　整體來看，今年澳大利亞房市非常疲軟，可能預示澳大利亞的房地產泡沫即將破滅。

　　

　　圖註：澳大利亞新建房屋許可同比漲跌幅

　　澳大利亞房價或在2017年大跌

　　今年十月的數據是過去兩年中澳大利亞人均新建房屋許可的最低值，似乎來自中國的房地產信貸資金已經完全枯竭。

　　同時，澳大利亞房屋按揭貸款的違約率也正在緩慢上升。最新研究報告顯示，居民住宅交易中，貸款違約率已經衝破歷史平均水平1%。除了按揭貸款違約，澳大利亞長達四年的房地產牛市，也即將面臨其他因素的衝擊。

　　目前，火熱的住宅建造市場已經引起澳大利亞央行的高度關注，特別是墨爾本等中心城市。上周五，滙豐銀行首席經濟學家Bloxham在研究報告中預測，澳大利亞墨爾本和布里斯班的住宅供應量過剩，這將導致房價在2017年開始下跌。其中，墨爾本的平均房價明年將下跌2%至6%，布里斯班房價下跌4%。

　　但是，分析師並不十分悲觀，而是認為即使墨爾本和布里斯班等中心城市的房價小幅回調，也不會對澳大利亞全國房地產市場和經濟產生較大衝擊。

　　大幅放寬限購政策：外國人也可買賣「二手房」

　　澳大利亞財政部部長Morrison也較為樂觀，表示政府將會調整境外資金投資限制，允許外國購房者購買前一個外國購房者沒有入住的房子。

　　此前，澳大利亞政府認定，出售已經付款的樓盤屬於二手房交易，不允許外國購房者參與。此前的購房規定要求，外國購房者只能買新建住宅。如果這條購房限制被取消，將有一大批來自中國等地的外國購房者湧入澳大利亞房地產市場。

　　但是，也有機構提醒投資者注意澳大利亞房地產市場的泡沫風險。昨日，花旗集團發布了一項最新指數，該指標顯示澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。過去幾年中，澳大利亞經濟曾經歷過許多可能導致經濟崩盤的危機，包括大宗商品價格大幅上漲后崩盤，礦產業投資過剩后無人問津，債券收益率創下歷史新低，以及低利率點燃的房地產建造行業。

　　目前，澳大利亞房地產行業再次進入泡沫期。但是，儘管利率維持在歷史低位，財政政策很可能開始收緊，這將刺破澳大利亞的房地產泡沫。房價漲得越高，泡沫破裂后對經濟發展的負面影響就越大。

　　

　　圖註：圖二/泡沫指標圖三/泡沫指標各個成分當前的位置

　　其實，澳大利亞房地產出現泡沫已經不是什麼新聞了，以租金收益率來看，房地產估值已經接近歷史最高點。

　　

　　圖註：澳大利亞房價與租金比

　　

　　圖註：澳大利亞房價估值中位數

　　澳大利亞居民負債率也躋身世界前列：

　　

　　圖註：家庭負債與收入比

　　境外貸款也是直線上升：

　　

　　圖註：澳大利亞境外凈負債

　　2000年來，澳大利亞3次面臨樓市「崩盤」風險

　　一般人沒有意識到的是，長期房地產泡沫已經扭曲了澳大利亞的政治經濟結構。過去二十年以來，澳大利亞房地產市場出現長期牛市，每次房地產即將崩盤時，都會自我調整或政府出手接盤。

　　2003年，由於澳大利亞央行宣布加息，房地產泡沫第一次面臨崩盤的風險。但是，由於政府拿出大量現金補貼首次購房者，這種需求側財政刺激的方式挽救了澳大利亞房地產市場。此後，中國經濟快速增長帶動大宗商品價格快速攀升，澳大利亞居民的收入也水漲船高，掩蓋了房價過高的問題。

　　2008年，澳大利亞幾個大型銀行接近破產，海外債務融資基本凍結，房地產市場第二次面臨崩盤風險。當時，澳大利亞商業銀行無法償付巨額海外債務。當時，政府決定出手援助，承諾償付所有境外負債，並直接買入房貸按揭證券化資產，並推出一系列財政刺激政策，包括取消外國人購房限制和加倍補貼首次購房者。幾乎所有這些政策都衝擊了澳大利亞金融行業的根基，但是這些政策一直延續至今。全世界沒有幾個國家的政府會如此無私支持房地產市場。

　　2011年，中國大宗商品熱潮衰退，加息周期重啟，澳大利亞房地產市場再次出現危機，但是政府再次出手接盤。這一次，澳大利亞央行宣布，由於錯誤判斷大宗商品牛市的持久性，決定降息至歷史最低水平。此後，大量中國資金湧入挽救了當地購房者，當時澳大利亞監管部門對此睜一隻眼閉一隻眼。

　　儘管部分人士支持政府救市，幫助澳大利亞奇迹般地實現了連續25年經濟增長，這些救市政策也給澳大利亞經濟發展帶來了長期負面影響。

　　如今，澳大利亞經濟結構的競爭力較弱，長期資本流入導致澳元匯率高企，土地價格上升導致商品原材料價格飛漲。因此，澳大利亞製造業佔比已經下降至經濟總量的5.8%，同時汽車製造企業也計劃在未來十二個月內退出澳大利亞市場，其中半數將轉移至美國、英國和盧森堡。商品貿易行業也受到較大衝擊，目前澳大利亞出口業產值僅為經濟總量的20%。

　　同時，澳大利亞經濟生產力在過去十五年內基本停止增長，主要由於大量資本流入生產力較低的資產。目前，澳大利亞貿易經常項目逆差為GDP的4%，財政赤字約為GDP的3%。

　　先後換了5位總理：都沒能解決高房價難題

　　此外，房地產泡沫對澳大利亞政治結構的衝擊更大。每當危機出現，政府也開始火上澆油。目前澳大利亞財政赤字正在快速上升，可能導致主權信用評級下調。

　　同時，政府也放鬆移民管制，試圖引導境外資金流入製成澳大利亞房價，東部主要城市的人口預計將在未來四十年內翻番。這些政策導致澳大利亞本地居民怨聲沸騰，無力負擔高房價。如今，一半的首次購房者依靠父母提供資金支持，成交量僅佔總量的12%。

　　過去六年中，五位總理走馬上任，但是都未能解決房價上漲導致生活水平下降的問題。上一次大選中，房地產稅成為主要議題。最終保守黨贏下大選，開始徵收房地產稅。由於房屋資產出現負收益，投資者只能依靠投機獲取資本收益。每年，約有130萬澳大利亞人平均支付9000澳元房地產稅。

　　隨著境外資金不斷流入，澳大利亞房地產市場已經成為一場擊鼓傳花的龐氏騙局，逐漸綁架整個經濟結構。同時，大量海外負債也將成為澳大利亞經濟發展的潛在風險。