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很少有人會在一個房子里住一輩子，所以您購買的第一套房子很可能不是最後一套。Realtor.com在2021年報告稱，美國房主在出售房屋前往往會在房子里住上10年左右；根據全國房地產經紀人協會的說法，該時間範圍可能從6年到18年不等，具體取決於地點。
在出售當前房屋的同時購買下一個房屋需要大量的協調和計劃。因為搬家總是有壓力的，無論是因為工作調動而想賣掉房子買新房子，還是需要搬到更好的學區，或者您現在的房子不夠大，無法容納整個家庭。那麼，您如何在出售當前房屋之前購買房屋呢？
應該先買還是先賣？
在字面上，似乎是先賣更好，但是實際上，對於許多房主來說，先賣后買是一種非常不便的體驗。常見的不便之處有以下幾點：
為了賣出好的價格，通常房地產經紀人會建議您在展示前先將其整理成最佳狀態，這意味著需要一定程度的維修。可能是從油漆工作到修補地板到整個廚房翻新等等，雖然這是為您的老房子賺取高價的重要一步，但在日常生活的同時維修（尤其是如果您有寵物或孩子）可能會帶來壓力和不便。
如果居住在舊房子的同時想要賣掉房子，那就必須做好飽受看房打擾的準備。作為銷售過程的關鍵部分，看房讓房地產經紀人可以為潛在買家提供參觀服務，突出您房屋的最佳功能，並衡量他們是否有興趣。因為大多數房地產經紀人建議賣家不要在看房時在場，所以當買家想拜訪時，您需要先離開房子，包括您的家人和寵物。這也是一種不方便。
您可能會多次搬家，在當下這個房屋庫存仍然很低市場上，您的舊房子可能會很快出售，但是找到新的住所卻需要時間和機遇。這意味著您至少需要搬家兩次在新居所確定下來之前。正因為如此，許多人發現自己陷入了困境：賣掉了舊房子，但無處可去。
在出售當前房屋之前購買房屋的最明顯的優點是，當您出售房屋時，您知道自己會有一個去處。沒有什麼比不得不尋找短期租約更令人沮喪的了，尤其是當您有寵物、孩子或鋼琴等沉重的傢具時。如果您是新租戶，許多地方不允許按月出租。這意味著即使您只需要一個月，您也可能需要支付多個月的租金。另外，如果您有房子要搬進去，那麼您就不必支付兩次搬家費用。先買還意味著您可以在尋找房屋時留在當前的房屋中，而無需在銷售或報價中包含銷售應急措施。
但當然，並不是每個人都能負擔得起先買。傳統上而言，您最終可能會同時處理兩筆抵押貸款，而且您仍然需要拿出現金來支付首付款。但是，有些公司、貸方和經紀公司可以幫助您在出售前購買。
如果選擇先買后賣，我有哪些選擇？
1.兌現再融資
在美國，傳統房屋抵押貸款的期限為 30 年，但由於您想要在出售當前房屋之前購買新的房屋，因此您很可能會在還清當前房屋貸款之前需要準備搬家。
自您買房以來，抵押貸款利率也可能發生了變化，所以再融資可以派上用場的地方。為您的抵押貸款再融資意味著通過以新的條款、利率和條件為您房屋的當前價值申請新貸款來改寫您當前的抵押貸款。您可以延長或縮短期限，可以降低利率，甚至可以從可調整利率抵押貸款轉換為固定利率貸款。
現金再融資類似於傳統的再融資，因為您會為新的、通常更高價值的房屋獲得新的貸款。銀行將為您提供房屋升值后的貸款；由於該金額超過了原始貸款，因此您保留現金差額並像您為原始抵押貸款所做的那樣償還總額。從本質上講，您收到的現金是您購買的房屋后升值的金額。隨著房屋價值的上漲，鑒於全美房價指數在 2021 年創下歷史新高，因而這可能足以使您支付新房的首付。
但是現金再融資並不適合所有人。它有一些要求，包括擁有至少20%的房屋股權、良好的信用以及43%或更低的債務收入比。
2.房屋凈值貸款 (HELOC)
HELOC，也稱為第二抵押貸款，是您以房屋凈值為抵押借入的貸款。HELOC可用於任何類型的購買或費用——學校學費、醫療費用、家庭維修等——這筆錢也可用於支付新房的首付款。
HELOC不同於傳統的房屋貸款，因為它們更像信用卡：您只需在使用時償還您使用的金額。將您家中的資產數額視為您的HELOC的信用額度：您可以從該資產中借錢，並且只需為您使用的部分支付利息。HELOC最適用於短期情況，因為它們的利率會隨市場波動。另一個需要注意的嚴重問題是，HELOC 違約可能意味著您可能會失去家。
在您的舊房屋close時，您提取的資產將全額到期。您需要確保您的預計銷售價格足夠支付您的債務和銷售費用。您可以查看條款和費用，通常有最低提款要求和提前終止費。新房產的貸方會將您的每月還款額（或預估還款額）計入您的債務比率。此外，您的信用評分可能會因額外的槓桿作用而受到影響。
3.獲得過橋貸款
過橋貸款是一種短期貸款，顧名思義，專門用於彌合買賣房屋之間的差距，最常用於幫助房主在出售前購買新房。與 HELOC 一樣，過橋貸款是您以當前房屋的資產為抵押而獲得的貸款，主要用於短期融資。
因為這是以您當前房屋的凈值為抵押的貸款——而且您當前的房屋可能已經升值了——典型的過橋貸款不僅可以償還您當前的貸款，還可以讓您有足夠的錢支付新房的首付款。這些貸款通常只有六個月的有效期——儘管它們有時可以延長一年——所以你不必每月還款，只要你賣掉以前的房子，就可以全額還清過橋貸款。
過橋貸款並非沒有缺點它們相對而言很昂貴。因為是短期貸款，貸款人會給貸款附加高利率。但是過橋貸款也因為快速放款等優勢而被很多人接受。
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4.銷售突發事件
一般來說，銷售突發事件會給您30到60天的時間來為您當前的房屋尋找買家。如果在給定時期內做到，那確實很好。如果沒能完成，您對新房的出價將作廢，賣家會轉到清單上的下一個出價。
但是需要主意的是，賣家並不喜歡包含銷售意外事件的報價，因為它既會增加時間，又會增加成交過程的不可預測性。在當今競爭激烈的市場中，當房屋在激烈的競價戰中迅速售出時，賣家可能會選擇更少甚至沒有意外情況的報價。
5.使用售後回租應急措施
突發事件是買賣雙方在購買房產或談判交易時保護自身利益的常見方式。賣家可能會要求售後回租為他們爭取更多時間在出售他們的房屋后購買新房。作為談判的一部分，房屋買賣雙方將就回租期限和月租金達成一致。
在賣方市場中，買方可能更願意接受這種意外情況。作為賣家，售後回租的好處是您可以完成銷售並籌集購買新房產所需的現金，而無需搬家。
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