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西雅圖房價「奇觀」的真相（1）

作者：王博談美加  於 2018-6-27 00:18 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:王博談美加|通用分類:熱點雜談

關鍵詞：西雅圖, 房價

大家應該已經感覺到了，現在溫哥華的房子基本上是有價無市，特別是獨立屋的高位價格，很虛弱很無力，通常最終的售價最少要低於政府報價的10%。關於政府在這其中扮演的惡劣角色，我在《溫哥華房價的無恥謊言》系列文章中已經講了很多了，不再啰嗦。

然而在溫哥華的南面，剛過去的5月，美國貸款利率卻再創7年新高。三十年固定利率貸款從一年前的3.95%上漲到現在的4.66%，同比增長17.9%。而且，面對不斷上行的借貸壓力，投資者們的熱情絲毫不減。不僅全美房貸總量達2014年之最，房價也穩步提升6.5%，以西雅圖為代表的一些西海岸城市甚至出現了兩位數字增長。

究竟是什麼原因使美國，特別是西雅圖房價節節攀升？需求上漲的背後又有怎樣的真相？

要深入理解這個現象, 我們必須回到問題的最初起點，即影響房地產需求的三個最主要因素：人口、收入和就業。

買房子，無論是自住還是投資, 最怕遇到房地產虛假繁榮, 市場需求不基於當地經濟實體的發展, 而是基於投機期望。溫哥華的高房價其實沒有足夠的人口、收入和就業三項基本要素來支撐。而西雅圖的高房價則剛好相反，它是美國當前經濟表現最有代表性的城市，在人口、收入和就業三項基本要素方面，給予了房價強有力的支撐。

首先在過去的五年間，西雅圖人口持續快速增長。2013年, 西雅圖首次以2.8%的增幅問鼎全美人口增長最快地區, 居民人數在一年內上漲18,000, 將總人口拉升至652,000。2016年, 西雅圖人口突破70萬大關, 不僅躋身全美Top20大型城市行列, 更在人口密度排名中位列第10, 每平方英里人口達8391。

除了人口基數龐大外, 西雅圖對自身科技城市的定位也十分成功。且不提亞馬遜、微軟如何將觸角伸入城市的各個角落, 光是Facebook、Google 這些精明的矽谷企業前來西雅圖落腳就可以說明這個城市的巨大潛力。

截止到2018年3月, 亞馬遜已在西雅圖佔據 810萬平方英尺的辦公面積, 相當於該市43家公司的總和。2016年, 西雅圖都會區GDP達$3304.1億(2017年數據尚未公開), 不僅經濟體規模位列全美大型都會區第11, 4.3%的年增幅更使其躋身發展速度最快Top3。

過去五年, 西雅圖就業市場一直呈穩步增長態勢, 科技人才的需求十分緊俏。根據華盛頓州就業保障局的最新數據, 今年西雅圖就業及工資漲幅均超越全美平均水平, 當地失業率更是突破歷史新低3.1%（5%以下則可視為「全民就業」）。

經濟的繁榮使老百姓的錢包變鼓了, 可支配收入的增多推動了居民消費, 使越來越多的民眾有了購房的能力和需求。西雅圖的房地產市場出現供不應求, 房價上行當然也就合情合理。當市場供需不平衡遇上土地的稀缺屬性, 西雅圖的房價想不上漲都難。（待續）

 

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