海納愚夫：中國公民美國售房的幾個關鍵點

海納愚夫：中國公民美國售房的幾個關鍵點

首先，進行稅務規劃，申請一個美國稅號是必不可少的。平常申請，不到二百美金就可以搞定；加急申請，筆者遇見的是經辦人要五百美金。

第二，進行合理估價，確定房屋上市價格。美國房屋市場完全公開透明，價格開高，無人問津；價格開低，眾人哄搶，價格自然上升。房屋估價，根據周邊同樣房屋近期成交價（已經closed）、在售價、正在交易過程中的價格（Escrow辦理交割收續中），三位一體，即可預估房屋的價格。開一個合理公道的價格，有利於房屋及時售出。

第三，尋找合適的經紀人。美國賣房比較重大的費用有經紀人傭金，通常4到6個百分點之間，Escrow與產權保險公司費用，這筆費用在房價千分之1.5與2.5之間，通常賣方有選擇Escrow與產權保險公司的權利，所以，這部分費用應該可以通過自己的經紀人尋找可靠的escrow，將費用控制在千分之一點五以內。

第四，懂得妥協及時成交。一棟房子上市，會有很多潛在買家看房出價，如果買家出價在目標範圍內，應該通過經紀人及時與買家協商、溝通，達成交易。如果一棟房子上市四周還沒有進入公證行（Escrow），房子降價或將成為必然，而且將越來越難賣出。一棟好房子都可能很難售出。

第五，及時申請退稅。根據加州法律，中國公民美國售房后，如果沒有美國綠卡、居民身份，沒有美國社會安全號與稅號，公證行（Escrow）將代扣房價18.33%，其中15%上交美國聯邦國稅局，3.33%上交美國加州州稅務局。這兩筆代扣款，需要找到合適的稅務師申請退款，三五個月，或可退回美國聯邦15%的預扣款，這必須在賣房前作出規劃，才有可能。長則可能需要一到兩年，甚至如果申報出現問題，將很難退回。

第六，房屋售出后的掃尾工作。及時關閉水、電、氣、Wi-Fi、電話、垃圾等服務，並結清相關費用，避免留下不良記錄。

2018年 4月於美國洛杉磯

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