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房產重新貸款：忽悠你沒商量

作者：tangremax  於 2012-10-30 01:33 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:地溝油文學|通用分類:其它日誌|已有50評論

關鍵詞：貸款, 房產

 
                                                                          紐約堂叔
 
如果你是美國地主，不時會有銀行動員你重新貸款（refinance），並信誓旦旦地告訴你，每月可以省下$$$。你一看，馬上就動心了，因為你5年前時的貸款利息是6.5，而銀行給你新的offer是3.5。這時我們的哥兒們莫名地感動起來：誰說天上不掉餡餅？這美國銀行簡直就是顧客的上帝！
 
如果真如善良老百姓的想法，銀行都變成了慈善機構，銀行家都成了救世主，那這個世界不就成了君子國，那敢情好！但是，沒有商人會吃飽了撐的整天琢磨著做虧本買賣。今天就讓俺來揭一揭重新貸款的貓膩。這些故事，銀行的職員是打死也不會說的。
 
1），先來舉一個實例：
張三5年前買了個60萬的房，付頭款四分之一，即15萬，借貸45萬，年固定利息是6.5；30年還貸期=360個月；
則每月還銀行固定的本利=2，844；其中利息部分=2，437.5，本金部分=406.5；
（如果張三真的支付銀行30年的房貸，張三在30年中要付給銀行的利息總數=2，437.5x360月=$877,500）
其中，406.5/2，844=14%。也就是說，張三每月的還貸的總數的86%是利息部分，只有14%是本金部分。
由於大多數地主都不會擁有一個房子達30年之久，一般來說平均擁有時間大約是7--8年。因此，銀行的收款策略是在前20年，張三月支付的86%都是利息部分，也就是說，銀行會儘可能地超前地，集中攫取他們的利息部分，這就是所謂的利潤最大化策略。如果張三在第6年開始重新貸款，他過去5年已經付給銀行的利息是2，437.5x60月=$146，250；相應地支付的本金總數只有區區=$24，390 。
 
2），再來看看銀行是如何從房貸賺錢的：
其實，銀行從房貸所賺取利潤只是過戶手續費。你的貸款隨後就被銀行打包后一股腦兒賣給了「兩房」，否則，銀行的資金不就枯竭了嗎？
因此，銀行每做一次重新貸款所收取的費用，就是他們竭力縱容你do it 的動力。
「兩房」也不吃虧，當你履行重新貸款以後，比方你又搞了一個30年的重新貸款，雖然利息降低了，但是，你又要重新背30年而不是25年的利息債，又要從頭開始以大百分比超前地支付銀行的利息。目前你在銀行存款利息可能只有0.5%，雖然張三的房貸利息降到3.5%，不難算出他們的利潤=3%。
記住，銀行老闆個個都是人精，你以為他是誰！
 
3），什麼人適合重新貸款?
如果你買房的時間很短，而你又打算在這個房子住相當長的時間，而重新貸款的利息又確實低得誘人，那麼從經濟上還是合算的。當然這裡會有一個具體的計算公式。
其次，如果你的家庭遇到了某些財政方面的困難，打算降低每個月的支付額，或希望從15年的支付改成30年的支付方案等等。
 
4），堂叔的建議。
如果張三不是屬於第3種情況，而他的手上又比較富裕，不妨每月加大本金的償還量，這樣，他每月的利息支付就會降下來。這樣他就可以提前償還他的貸款，而不會像重新貸款那樣重複加倍地孝敬銀行嘍！
 
估計銀行老闆們看了本文會至少鬱悶三天，嚴重的會吐血。
 
 
 
 
 
 
 
 

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發表評論 評論 (50 個評論)

回復 小皮狗 2012-10-30 01:46
多謝堂叔指點迷津。
回復 xqw63 2012-10-30 01:50
聽堂叔一席話，勝還貸10年款，咱這就向領導彙報去
回復 徐福男兒 2012-10-30 01:54
專家出手，銀行氣煞！
回復 白露為霜 2012-10-30 01:58
應該重新貸款，再把省下的錢付本金。氣死銀行。
回復 秋天的雲 2012-10-30 02:03
還是有錢儘快還請本金好啊
回復 sguan 2012-10-30 02:30
白露說的才是正解！剩的不多時，就用HELOC。
回復 dannysun 2012-10-30 02:40
受教了，謝謝。
回復 北勝街 2012-10-30 02:52
重新貸款銀行還要收取不少的手續費。有時候總想，我向銀行借錢，除了連本帶利，怎麼還有付手續費呢？怪不得銀行都這麼暴利。
回復 Hansonding 2012-10-30 03:01
這個計算公式很值得參考。
回復 8288 2012-10-30 03:13
謝謝
回復 黑山老貓 2012-10-30 03:25
堂叔出手, 銀行氣死.  
回復 寒楓109 2012-10-30 03:32
張三的問題是把Amortization 的時間給拉長了. 他既然已經還款5年了, 在refinance的時候應該選擇25年,而不是拉回30年. 這樣利息和本金比會繼續按照原來的速率繼續下降, 利息百分比不斷減少, 本金比例不斷增加. 只要Amortization時期不要隨意延長,  那麼利率的下降是有好處的. 另外要綜合考慮refinance是否有手續費,多少.
回復 leahzhang 2012-10-30 03:33
我在短時間還清買房貸款（3 1/2年），其中還做了一次二次貸款。估計銀行賺的不多！
回復 borninheaven 2012-10-30 03:33
堂叔那是誤導村民！5年前時的貸款利息是6.5，而銀行給你新的offer是3.5，那是絕對的省錢！堂叔的演演算法是概念替換，絕對的錯！
回復 瑋哥 2012-10-30 03:57
先將30年換成15年，再把所有能存的錢全部付本金，這就是咱中國人的活法
回復 遠洋副船長 2012-10-30 03:57
俺作了重新貸款，仔細算來差不多
回復 麥燕萍 2012-10-30 03:58
黨叔說忽悠就是忽悠！
回復 manjing 2012-10-30 04:29
leahzhang: 我在短時間還清買房貸款（3 1/2年），其中還做了一次二次貸款。估計銀行賺的不多！
醫生就是有錢。
回復 Charlie2003 2012-10-30 04:30
堂叔你這麼一發文，銀行不得去賣地溝油了啊
回復 manjing 2012-10-30 04:30
遠洋副船長: 俺作了重新貸款，仔細算來差不多
那就是不重新貸款也沒啥區別？
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